Pingar uma Vista:
O crescimento da receita desacelerou e a escala do lucro encolheu: impactada pelo declínio da prosperidade da indústria, o fundo da margem de lucro bruta, provisão de imparidade e o aumento dos lucros e perdas dos acionistas minoritários, a receita global das empresas imobiliárias listadas em ações A aumentou 8,6% em relação ao ano anterior em 2021, a taxa de crescimento diminuiu 2,3% em relação ao ano anterior, o lucro líquido atribuível à matriz diminuiu 78,4% em relação ao ano anterior e a taxa de crescimento diminuiu 62,5% em relação ao ano anterior. Entre as 121 empresas imobiliárias listadas, 29 estão enfrentando perdas, um aumento de 7 em relação a 2020; A perda total foi de cerca de 100,29 bilhões de yuans, um aumento anual de 194,4%. No final de 2021, o saldo das responsabilidades contratuais das empresas imobiliárias listadas era de 3,5 trilhões de yuans, com um aumento homólogo de 7,1%, eo grau de garantia de desempenho foi de 117,7%. A receita antecipada suficiente fornece uma garantia determinística para o crescimento da receita. No entanto, devido ao impacto do alto preço da terra desde 2017, nova política de limite de preço da casa e redução de preços e promoção desde 2021h2, espera-se que a pressão descendente sobre a margem de lucro bruto de liquidação permanecerá, o que continuará a ter um impacto negativo no lado do lucro.
A margem de lucro bruto acelerou para o fundo, e a taxa de despesa financeira e de vendas subiu: afetada pelo limite de preços das casas novas, altos preços dos terrenos e aumento dos custos de materiais de construção, a margem de lucro bruto das empresas imobiliárias listadas em 2021 foi de 20,6% e a margem de lucro líquido foi de 3%, que foi 6,2 e 6,4pct inferior à de 2020. Embora a margem de lucro bruto da aquisição de terras por empresas imobiliárias tenha melhorado desde o segundo lote de fornecimento de terras em 2021, reflete-se que ainda levará tempo no final da liquidação, e a margem de lucro bruto de curto prazo continuará a diminuir. Em termos de taxa de custo, eventos de crédito de empresas imobiliárias têm ocorrido frequentemente desde 2021h2. Exceto pelo financiamento suave de algumas empresas centrais estatais e empresas privadas de alta qualidade, o financiamento da maioria das empresas imobiliárias tem sido bloqueado em graus variados. A taxa de custo financeiro aumentou 0,5pct para 2,8% em relação ao ano anterior em 2021; Afetadas pelo declínio do boom de vendas, as empresas imobiliárias confiam mais na distribuição de canais para acelerar a eliminação de projetos.
O boom das vendas não se estabilizou, e a disposição intensiva de ativos e redução de estoque: em 2021, o dinheiro recebido pelas empresas imobiliárias listadas da venda de bens e prestação de serviços de trabalho foi de 3,3 trilhões de yuans, um aumento anual de 6,3%. No entanto, devido ao declínio acentuado do boom das vendas desde 2021h2, a taxa de crescimento anual diminuiu em 30,9pct em comparação com 2021h1. Embora a política tenha se aquecido desde setembro de 2021 e as políticas do mercado imobiliário local tenham entrado em fase de melhoria substancial, em abril de 2022, as vendas mensais das 100 maiores empresas imobiliárias diminuíram cerca de 60% em relação ao ano anterior, e o boom das vendas não se estabilizou. O acompanhamento precisa ser reforçado pela política de “estabilização imobiliária”, e o segundo trimestre pode ser uma importante janela de observação. Sob a pressão do lado do capital, as empresas imobiliárias contraíram a aquisição de terras e aceleraram a remoção do armazenamento de solo existente. O crescimento global do estoque do setor abrandou. O estoque global do setor atingiu 7,2 trilhões de yuans em 2021, um aumento homólogo de 1,8%, e a taxa de crescimento diminuiu 9,3% em relação a 2020; Ao mesmo tempo, algumas empresas seguradoras e imobiliárias de alta pressão venderam ativamente seus ativos e transferiram o patrimônio líquido de projetos de cooperação.
O lado do capital das empresas imobiliárias estava sob pressão e iniciou o fluxo de caixa Guerra de Defesa: em 2021, o rácio de dívida curta de caixa das empresas imobiliárias listadas em ações A foi de 103,6%, o rácio de passivo de ativos após exclusão de passivos contratuais foi de 72,4% e o rácio de dívida líquida foi de 74,4%. Exceto que o rácio de passivo de ativos após exclusão de passivos contratuais superou ligeiramente a linha vermelha de 70%, os outros dois indicadores atenderam ao padrão. Em 2021, havia 49 empresas imobiliárias listadas na faixa verde, o mesmo que no ano anterior. No entanto, no final do período, o dinheiro total na mão das empresas imobiliárias listadas era de 1,2 trilhão de yuans, uma diminuição homóloga de 12,2%, e o dinheiro total na mão foi o mais baixo nos últimos quatro anos. Com o aperto do ambiente de financiamento e a crescente pressão descendente sobre as vendas, eventos de crédito de algumas empresas imobiliárias são sobrepostos com frequência, e fortalecer a segurança financeira e garantir o fluxo de caixa são o foco atual das empresas imobiliárias.
Sugestão de investimento: impactado pela recessão da indústria, o fundo da margem de lucro bruto e o impairment do relatório anual, o lucro líquido da indústria encolheu significativamente em 2021, continuou o fenômeno de “aumentar a renda sem aumentar o lucro”, e o caixa na mão das empresas imobiliárias diminuiu significativamente, iniciando a guerra de defesa do fluxo de caixa. Actualmente, num contexto de crescimento constante, as transacções financeiras e imobiliárias locais estão sob pressão, e existe uma grande pressão sobre o ajustamento do volume e dos preços do mercado imobiliário. É urgente resolver os riscos da indústria e estabilizar as expectativas do mercado. A política entrou em fase de melhoria substancial e espera-se aumentar os esforços em ambos os extremos da oferta e da procura no futuro para impulsionar a reparação contínua da valorização do sector. Dois tipos de oportunidades de investimento são principalmente aproveitados no desenvolvimento: uma é a forte operação e as empresas de alto crédito com políticas de benefícios de curto prazo relaxadas e uma margem de lucro bruta melhorada no final da aquisição de terras, que devem aproveitar a participação de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , etc. Um deles é o assunto com grande ajuste no estágio inicial, certo suporte em fundamentos e maior flexibilidade no jogo de políticas, como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , etc. Ao mesmo tempo, as atuais empresas de material mainstream têm apenas 20 vezes PE em 2022, e ainda estabelecem uma meta de crescimento de 25-50% nos próximos anos.Sugere-se prestar atenção aos serviços de jardim rural, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviços Jinke, serviços xinchengyue, comércio Xingsheng, etc.
Dicas de risco: 1) reduzir o risco de adequação da oferta: se a cidade local continuar fria e a nova escala de armazenamento de terras das empresas imobiliárias for insuficiente, terá um impacto negativo no fornecimento subsequente de bens e, em seguida, afetar as vendas, início, investimento e conclusão da indústria. 2) Risco de imparidade em larga escala das empresas imobiliárias: se a pressão de descontaminação do mercado imobiliário excede a expectativa e as vendas são muito alteradas de preço para quantidade, trará risco significativo de imparidade de alguns preços elevados na fase inicial. 3) O cuidado da política é menor do que o risco esperado.
