Discussão todas as segundas-feiras: Comentários sobre Relatório Anual 2021 e Relatório Trimestral 2022: nenhum pólo chegará a Tailai
Em 2021, o crescimento da receita do setor imobiliário abrandou ligeiramente, tendo aumentado 9% em relação ao ano anterior, 3 pontos percentuais abaixo do registado em 2020; As taxas de crescimento homólogo da receita no quarto trimestre de 2021 e no primeiro trimestre de 2022 foram – 10% e – 13%, respectivamente, que foi a menor taxa de crescimento homólogo nos últimos trimestres. Afetada principalmente pela escassez de recursos das empresas imobiliárias, a escala concluída do setor diminuiu ano a ano, afetando a confirmação da liquidação do projeto, resultando em crescimento negativo da receita nos últimos dois trimestres. Com o aumento da política industrial e apoio financeiro e a expectativa de melhoria das vendas, o ambiente de capital das empresas imobiliárias será melhorado, o que impulsionará a recuperação da escala de liquidação de conclusão, e o fundo do crescimento da receita da indústria é apoiado.
A escala de lucros da indústria diminuiu significativamente em 2021, com uma taxa de crescimento homóloga de – 85%, uma diminuição de 72 pontos percentuais em relação a 2020. A escala de lucros da indústria mudou de negativo para positivo do quarto trimestre de 2021 para o primeiro trimestre de 2022, com uma taxa de crescimento homóloga de – 41% no primeiro trimestre de 2022. A escala de lucros do único trimestre atingiu o fundo e recuperou.
A margem de lucro bruta e a margem de lucro líquida em 2021 foram de 20,8% e 2,5%, respetivamente, uma diminuição de 6,2 e 6,8 pontos percentuais em relação a 2020. A margem de lucro bruta e a margem de lucro líquida foram de 20,3% e 2,3%, respetivamente, uma diminuição mensal de 0,6 e um aumento de 7,4 pontos percentuais, registando um trimestre positivo na taxa de crescimento trimestral. Atualmente, a rentabilidade da indústria está na parte inferior, a margem de lucro bruto dos projetos de liquidação irá estabilizar gradualmente com a desaceleração do aumento dos custos da terra, e os fundamentos da indústria continuarão a melhorar. No futuro, a recuperação inferior da rentabilidade da indústria começará.
Em 2021, o rácio da dívida líquida global do setor foi de 79,3%, o rácio do passivo do ativo excluindo receitas antecipadas foi de 72,4%, e o rácio da dívida curta de caixa foi de 0,97, uma diminuição de 2,1 pontos percentuais, plana e 0,13 respectivamente em relação ao ano anterior. Com o reembolso líquido do final do financiamento da indústria em 2021, o nível global do passivo dos ativos da indústria diminuiu, em que o rácio do passivo líquido e o rácio do passivo dos ativos excluindo receitas antecipadas diminuíram, enquanto o rácio da dívida de curto prazo diminuiu ligeiramente devido ao impacto do reembolso da dívida, e a pressão do reembolso da dívida de curto prazo aumentou.
No primeiro semestre de 2022, devemos estar atentos à pressão de reembolso da dívida de curto prazo. Do quarto trimestre de 2021 ao primeiro trimestre de 2022, o rácio da dívida líquida global do setor aumentou e o rácio da dívida curta em caixa diminuiu. O primeiro semestre de 2022 ainda é o período de pico de reembolso da dívida das empresas imobiliárias. Do ponto de vista do risco de dívida, ainda precisamos prestar atenção à pressão de reembolso da dívida de curto prazo.
Em 2021, houve uma significativa saída líquida de fundos de financiamento no setor, resultando em fluxo de caixa negativo no setor. Em 2021, o fluxo de caixa líquido das atividades de operação, financiamento e investimento no setor foi de 379,3 bilhões, – 221,3 bilhões e – 329,7 bilhões, respectivamente. Afetado pelo aperto do ambiente de financiamento, houve uma saída líquida de financiamento final no setor, e a cadeia de capitais das empresas imobiliárias estava sob pressão.
A saída líquida do fluxo de caixa no final do financiamento e investimento está melhorando, mas o fluxo de caixa operacional está sob pressão. O maior ponto de pressão de fluxo de caixa no setor ocorreu no terceiro trimestre de 2021. Com a recente melhoria do ambiente de financiamento, a saída líquida de fluxo de caixa no final do financiamento melhorou significativamente; Atualmente, a pressão de capital da indústria é transferida do final do financiamento para o fim da operação. Afetado pela fraqueza do mercado de vendas, o fluxo de caixa operacional mostrou uma saída de 97,5 bilhões no primeiro trimestre de 2022.
Os resultados do relatório anual de 2021 do setor não são ideais, mas os fundamentos continuarão a melhorar em 2022. Por outro lado, as empresas imobiliárias acumularam perdas por imparidade no relatório anual de 2021. Se o setor começar novamente em 2022, haverá uma resposta mais satisfatória.
Rastreamento de dados (24 de abril a 30 de abril):
Novo mercado imobiliário: a área de transação de 30 cidades é – 50pct e – 38pct em uma semana e cumulativa ano a ano, respectivamente, cidades de primeiro nível – 53pct, – 36pct, cidades de segundo nível – 73pct, – 69pct, cidades de terceiro nível + 2pct e + 9pct.
Mercado de habitação em segunda mão: a área de transacção de habitação em segunda mão em 13 cidades foi de – 30pct ano a ano numa única semana e – 31pct ano a ano no total.
Mercado de terrenos: a área de construção cumulativa da oferta de terrenos em 100 cidades é de + 13pct ano a ano, a área de construção cumulativa da transação é de – 11pct ano a ano, o valor cumulativo da transação é de – 56pct ano a ano, e a taxa de prêmio de transação de terrenos é de 5,06%.
Mercado da cidade mês no mês: Pequim (- 35PCT), Xangai (- 8pct), Guangzhou (+ 45pct), Shenzhen (- 8pct), Nanjing (- 4pct), Hangzhou (- 14pct), Wuhan (- 17pct)
Estratégia de investimento: no contexto do “crescimento estável”, existe uma forte procura de melhoria dos fundamentos da indústria e continuamos a ser optimistas em relação ao futuro. Sugere-se selecionar as principais empresas imobiliárias Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu com operação estável e bom fundo de crédito; Empresas imobiliárias de alta qualidade Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Greentown China, etc. sob a lógica orientada para o produto; Jianfa internacional e Yuexiu imobiliários, líderes de empresas estatais e centrais locais com boa formação de crédito e potencial de desenvolvimento; Preste atenção às oportunidades de reparo de empresas privadas de alta qualidade, tais como Xuhui holding, Jinke Property Group Co.Ltd(000656) etc; Green City Management Holdings, líder do setor recomendado no campo da construção de agentes.
Dica de risco: o mercado de vendas está em baixo, e algumas empresas imobiliárias têm uma tempestade de inadimplência de dívidas.
