A visão de Zhou Du: em 29 de abril, o primeiro lote de leilão centralizado de terras em Shenzhen em 2022 terminou, e todos os oito lotes foram vendidos no topo, com uma taxa de prêmio média de 15%. Empresas estatais centrais, investimento urbano e habitação de talentos são a principal força para a aquisição de terras. Em abril, as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias continuaram a ser deprimidas, e a confiança do mercado não foi fundamentalmente reparada. A declaração feita na reunião do Bureau Político no final do mês foi relativamente positiva, e o espaço para regulamentação administrativa e supervisão e otimização de fundos pré-venda foi aberto. Espera-se que a reparação da avaliação impulsionada por políticas de curto prazo continue; A médio e longo prazo, com a retirada ou contração de algumas empresas imobiliárias no período doloroso desta rodada, espera-se que o padrão da indústria seja otimizado, e a participação de mercado e rentabilidade das empresas imobiliárias de marca com vantagens de financiamento e controle sejam melhoradas. O sector do desenvolvimento preocupa-se principalmente com: uma delas são as fortes empresas operacionais e de crédito elevado, com políticas de benefícios de curto prazo relaxadas e uma margem de lucro bruta melhorada no final da aquisição de terrenos, que se espera que apoiem da quota de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , etc; Um deles é o assunto da elasticidade do jogo de política com certo suporte para Fundamentos, tais como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , etc. A avaliação do setor de gestão de propriedades está em um nível historicamente baixo.Com a desregulamentação contínua de políticas e a melhoria do lado do capital das empresas de desenvolvimento, espera-se trazer o reparo contínuo da avaliação de empresas de propriedade de alta qualidade, tais como serviço de jardim rural, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviço Jinke, serviço xinchengyue, negócios Xingsheng, etc.
Monitorização do ambiente político: 1) as vendas dos 100 melhores continuaram a ser lentas e a reunião do Bureau Político deveria ser estável; 2) O primeiro lote de aquecimento central em Shenzhen 2022 é relativamente alto, e as parcelas lançadas atingiram o topo.
Monitoramento da operação do mercado: 1) o volume de negócios é acima mês a mês, e a pressão de curto prazo permanece. De 23 de abril a 29 de abril, foram vendidas 30000 novas casas, um aumento de 5,8% mês a mês; 16000 casas de segunda mão foram vendidas, um aumento de 8,9% mês a mês. Em abril (a partir de 29 de abril), o volume de negócios médio diário de casas novas diminuiu 55,3% em termos homólogos, um aumento de 10,8% em relação a março. Com a implementação de políticas locais, espera-se que a confiança na compra de habitação seja gradualmente remodelada. No entanto, devido ao impacto da prevenção e controle de epidemias e do atraso de tempo da política no curto prazo, a transação ainda está sob pressão. 2) A proporção de melhoria da demanda aumentou mês a mês. Na transação de casas comerciais em 32 cidades em março de 2022, o número de unidades acima de 90 metros quadrados aumentou 3,1pct para 80,2% mês a mês. 3) Os estoques aumentaram mês a mês e diminuíram constantemente no curto prazo. O inventário de coleta de evidências em 16 cidades foi de 103,25 milhões de metros quadrados, um aumento de 1,6% mês a mês. Sob a pressão do mercado de capitais e imobiliários, as empresas imobiliárias tendem a converter o inventário existente, a sobreposição da situação epidêmica afeta repetidamente o progresso do projeto e da promoção, e a escala de inventário de curto prazo pode diminuir constantemente. 4) As operações de terrenos caíram, a taxa do prémio recuperou e a proporção do terceiro escalão aumentou. Na semana passada, a área de abastecimento de terra e construção de Baicheng foi de 5,988 milhões de metros quadrados e a área de construção de transação foi de 3,806 milhões de metros quadrados, com uma diminuição mensal de 79,7% e 78,9%; A taxa de prêmio de transação foi de 2,9%, alta de 0,1pct mês em relação ao mês. Entre elas, as transações do primeiro, segundo e terceiro escalões representaram 30,6% e 69,4%, respectivamente, e o terceiro escalão aumentou 17,4% mês a mês.
Monitoramento do mercado de capitais: 1) títulos imobiliários: 4,25-5,1 títulos imobiliários domésticos emitidos 10,02 bilhões de yuans, uma diminuição de 3,33 bilhões de yuans mês a mês; A emissão de títulos no exterior foi de US$ 240 milhões, um aumento de US$ 190 milhões mês a mês; O intervalo de taxas de juro de emissão das principais empresas imobiliárias é de 2,79% – 4,9%, e a taxa de juro de emissão comparável é diferente da da época anterior. 2) Confiança: 4,25-5,1 confiança coletiva emitiu 780 milhões de yuans, uma diminuição de 4,09 bilhões de yuans mês a mês. 3) Estoques imobiliários: 4,25-5,1 o setor imobiliário caiu 0,96%, com desempenho inferior ao CSI 300 (0,07%); A PE (TTM) do setor imobiliário é de 10,66 vezes, e a valorização é de 71,59% nos últimos cinco anos. 4.25-5.1 as três principais entradas líquidas de capital de Xangai, Shenzhen e Hong Kong ações para o norte são Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Shanghai Wanye Enterprises Co.Ltd(600641) , China Vanke Co.Ltd(000002) ; Os três principais fluxos líquidos de fundos para o sul são China Resources Land, Sun Hung Kai Real Estate e serviços rongchuang.
Dicas de risco: 1) a adequação da oferta reduz o risco; 2) Risco de pressão de desempenho das empresas imobiliárias; 3) O cuidado da política é menor do que o risco esperado.
