Setor imobiliário: margem de lucro da indústria retorna ao normal, procurando oportunidades determinísticas
A taxa de crescimento da receita e do lucro mostrou uma tendência descendente, e a diferenciação das empresas era óbvia. A receita operacional das empresas imobiliárias da amostra em 2021 foi de + 12,5% em termos homólogos, e o lucro líquido imputável à matriz foi de – 45,2% em termos homólogos. O lucro da maioria das empresas imobiliárias aumentou negativamente e a taxa de crescimento homóloga continuou a diminuir; A margem de lucro bruto global caiu para 18,1%, próximo ao nível da indústria transformadora, e voltará ao nível normal da indústria transformadora no futuro; O controle de custos é mais refinado, e a proporção de despesas de gestão de vendas na receita operacional mostra uma tendência descendente. A estabilidade das empresas estatais e das empresas centrais é maior, a faixa de flutuação da receita e do lucro é relativamente pequena, as responsabilidades contratuais globais das empresas privadas representam uma alta proporção da receita e a flexibilidade do desempenho é grande.
O investimento em vendas diminuiu como um todo, e as empresas imobiliárias de alta qualidade cresceram contra a tendência. Em 2021, a quantidade de vendas de habitação comercial na China aumentou 4,8%, o que ficou em um nível baixo ao longo dos anos. A quantidade média de vendas de empresas imobiliárias típicas aumentou 2,3%; A maioria das empresas imobiliárias tem baixo entusiasmo na aquisição de terras, e a intensidade de investimento de todo o ano diminuiu. A intensidade de investimento das empresas imobiliárias típicas é de 0,35, 6 pontos percentuais inferior à de 2020; Sob a tendência geral de baixas vendas e investimentos, as empresas imobiliárias de alta qualidade cresceram contra a tendência em virtude do layout de investimento, produtos e serviços.
Reduzir a carga e reduzir a tabela pode tornar-se a corrente principal, e o custo de financiamento continua a diminuir. A taxa de crescimento do total de ativos e passivos com juros das empresas imobiliárias típicas continuou a diminuir, e a maioria das empresas imobiliárias optou por reduzir a carga e encolher a tabela; Em 2021, o custo de financiamento dos empreendimentos imobiliários típicos foi de 5,49%, uma diminuição de 21bp em relação a 2020, mostrando uma tendência descendente contínua.
Setor imobiliário: alto crescimento, forte anticíclico, independência imobiliária a ser precificada
Alto crescimento de renda e lucro, destacando as características anticíclicas. A receita de 50 sociedades gestoras de imóveis cotadas aumentou 46,5% em relação ao ano anterior em 2021; O lucro líquido imputável à empresa-mãe aumentou 45,6% em termos homólogos. Entre todas as empresas, os serviços comunitários de valor agregado desenvolveram-se mais rapidamente, e a proporção de renda e lucro continuou a aumentar. A tendência de mudança do custo dos empregados pode ser usada como um índice de referência independente do poder financeiro. Em 2021, os custos com pessoal de algumas empresas imobiliárias afiliadas de sociedades gestoras de propriedade privada diminuíram ou aumentaram ligeiramente, enquanto os custos com rendimentos e pessoal das sociedades imobiliárias mantiveram um grande aumento, reflectindo a independência financeira das sociedades imobiliárias.
A robustez das empresas imobiliárias relacionadas domina a avaliação do setor imobiliário, e espera-se que a avaliação das empresas imobiliárias com forte capacidade de operação independente seja reparada no futuro. Acreditamos que a situação atual de precificação do setor imobiliário inteiramente de acordo com a solidez das empresas imobiliárias relacionadas não é inteiramente razoável. A razão para este preço é que o mercado não reconheceu realmente a independência das empresas de propriedade privada, ou não foi identificado com precisão a partir do final da declaração. Acreditamos que, a longo prazo, empresas materiais de alta qualidade com capacidade de operação independente têm alta qualidade de lucro, alta certeza de crescimento futuro, e a avaliação é esperada para ser reparada.
Sugestão de investimento: atualmente, o investimento no setor imobiliário é relativamente baixo, e o governo central tem definido ativamente o tom para a regulamentação da indústria. Espera-se que uma ampla gama de medidas de flexibilização multidimensional continue a ser introduzida. Acreditamos que as cidades de primeiro e segundo escalão com bons fundamentos e o Delta do Rio Yangtze assumirão a liderança na estabilização e aquecimento. No setor imobiliário, estamos otimistas sobre empresas com crescimento contrário de vendas e investimentos, forte certeza de desempenho futuro e foco em cidades de alta qualidade.Recomendamos Greentown China, China Construction Development International e Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . No setor imobiliário, estamos otimistas sobre empresas de gestão de propriedade privada com alta densidade e serviços de valor agregado, e recomendamos o serviço Jinke e o serviço de jardim rural.
Dica de risco: a regulação solta é menor do que o esperado; A epidemia afeta a implementação de políticas e recuperação do mercado; A taxa de recuperação das vendas imobiliárias é inferior ao esperado; O desenvolvimento de serviços de valor acrescentado não é suave
