O tempo de recuperação inferior do crescimento das vendas está à frente da aquisição e construção de terras, e basicamente sincronizado após 2020. Nas três rodadas de ciclos imobiliários de 2008 até agora (20082012, 20122015 e 2015 até agora), a recuperação inferior do crescimento do preço de venda fica atrás do crescimento da área de vendas em 2-4 meses, a recuperação inferior do crescimento da compra de terrenos fica atrás do crescimento da área de vendas em 1-3 trimestres, e a recuperação inferior da área de construção nova fica atrás do crescimento da área de vendas em cerca de 2 trimestres. Após 2020, o estreitamento da diferença entre os preços da habitação e dos terrenos obriga as empresas de habitação a avançar para um volume de negócios elevado, e a taxa de crescimento da área de vendas, compra de terrenos e construção nova basicamente converge.
O estoque corrente responde por cerca de um nono do alto histórico, e não haverá falta de oferta devido à recuperação das vendas antes de 2022. Atualmente, o inventário está em uma alta de todos os tempos, e há grandes diferenças entre as cidades. A partir de fevereiro de 2022, o inventário de casas comerciais recém-construídas em 70 cidades na China é de 490 milhões de m3, cerca de 91% do inventário mais alto nos últimos dez anos (2015m1). O inventário das cidades de primeiro, segundo e terceiro escalão foi de 36/297162 milhões m3 respectivamente, equivalente a 81% / 82,7% / 110,7% do alto histórico respectivamente. Assumindo que a taxa de crescimento da área de construção de transações residenciais em 2022 é de – 10% – 30%, e a da área de construção de transações residenciais no primeiro semestre de 2022 é de – 20% – 40%, estima-se que a faixa correspondente de estoque no final de 2022 seja 521 ~ 673 milhões m3, 95,8% ~ 123,8% do ponto mais alto do inventário histórico, e 14,8 ~ 24,5 meses. De um modo geral, o inventário não será insuficiente na fase inicial da recuperação das vendas e, na maioria dos mercados, a fase inicial da recuperação das vendas não causará impacto nos preços.
Revisão do ciclo histórico de relaxamento: a fim de prever o caminho de relaxamento da política deste ciclo, comparamos os três ciclos de 2008, 2014 e 2021, combinados com o inventário de habitação comercial da China e o rácio de alavancagem dos residentes, e tiramos as seguintes conclusões: (1) o caminho de relaxamento da política dos dois ciclos na história é primeiro do lado da demanda e depois do lado da oferta. (2) A recuperação dos fundamentos das vendas fica atrás do relaxamento geral das políticas por cerca de 5-7 meses. (3) O tempo desde os fundamentos das vendas até a mudança da política varia, e o tempo para a mudança da política é mais quando o preço da nova casa aumenta muito mês a mês. (4) A flexibilização das restrições de compra e empréstimo é particularmente crítica.
Previsão do caminho de relaxamento neste ciclo: a taxa de urbanização da China e área residencial per capita urbana atingiram um alto nível, a taxa de alavancagem dos moradores aumentou para 62,2% e as vendas totais de habitação comercial atingiram o pico em um grande ciclo. O ponto central desta ronda de estímulos políticos reside no lado da procura (Vendas) e do capital empresarial (financiamento). Acreditamos que esta rodada de políticas deve atingir vários objetivos: 1. As vendas devem ser confiadas, mas não aumentadas, e o fundo deve ser mais quente do que retornar ao alto nível; 2. Assegurar a conclusão e entrega do projeto da empresa do acidente; 3. Controlar o desemprego no processo de liquidação da indústria; 4) A correção dos preços da habitação deve ser controlada dentro de um intervalo razoável para evitar a queda acentuada dos preços da habitação que afeta o sistema financeiro;
A seguir estão nossas sugestões de política para esta rodada de relaxar a combinação de boxe: 1. Olhando para trás para a história, a recuperação esperada de vendas, e as políticas de compra e restrição de empréstimo das cidades centrais, as cidades centrais precisam desempenhar um papel de liderança. No que se refere ao inventário urbano, pelo menos mais de metade do segundo nível tem a base para flexibilizar de forma abrangente as restrições de compra e empréstimo, podendo ser considerada a flexibilização do seguimento; 2. A operação de capital das empresas de seguros não é suave, o refinanciamento está quase estagnado e é difícil obter empréstimos para desenvolvimento para poucos novos projetos. Atualmente, o fluxo de capital depende principalmente das vendas, extensão e alienação de projetos. As instituições financeiras devem atender às exigências de extensão razoável, e os fundos não regulatórios podem ser utilizados livremente. Como o tempo de aquisição de terras dos projetos em mãos é geralmente de 2018 a 2020, o preço do terreno é relativamente alto, e o ponto de atrito central da disposição do projeto reside no preço. O governo precisa intervir e coordenar todos os tipos de credores para ajudar as empresas a dispor de alguns projetos através de compradores AMC / trust / empresas estatais / ou mesmo estabelecer novos fundos para obter liquidez de curto prazo; 3. Regular os preços das casas para evitar o declínio excessivo. 4. Orientar os desempregados a entrar em outras indústrias para o emprego.
Sugestão de investimento: espera-se que a introdução de políticas acelere após o abrandamento da epidemia. O ponto de partida das políticas do lado da demanda é que mais cidades acompanhem e relaxem as políticas de restrição de compra e empréstimos. Cidades com alto estoque e forte apoio econômico populacional são mais propensas a introduzir políticas para manter a classificação de “excesso de peso” do setor de desenvolvimento imobiliário. Acreditamos que este ano é um ciclo de flexibilização de políticas em larga escala, que é um mercado beta. Empresas imobiliárias com boa qualificação de crédito, liquidez suficiente, reservas de solo suficientes e alta qualidade são a escolha principal. Sugere-se prestar atenção a: A shares Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , Vanke A, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; H compartilha a cidade verde China, China Resources Land, China desenvolvimento no exterior, grupo Longhu, China Jinmao, Xuhui holding group, China Overseas Hongyang. Gestão da propriedade: China Recursos Vientiane, serviço da cidade verde, propriedade poli, serviço da vida de Yongsheng, serviço do jardim do campo, serviço de Jinke, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Alerta de risco: a situação epidêmica excedeu repetidamente as expectativas; O endurecimento das políticas de prevenção de epidemias superou as expectativas; A tendência descendente dos fundamentos superou as expectativas; O relaxamento da política foi menor do que o esperado.
