Evento: em 29 de abril, a Mesa Política do Comitê Central do CPC realizou uma reunião. O encontro ressaltou: “devemos efetivamente controlar os principais riscos, manter a linha de fundo sem riscos sistêmicos, aderir ao posicionamento de que as casas são usadas para viver, não para especulação, apoiar todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias, apoiar a demanda imobiliária rígida e melhorada, otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário”.
O posicionamento da não especulação em habitação e habitação continua, apoia claramente a melhoria das necessidades habitacionais de todas as localidades, e as políticas de compra e restrição de empréstimos em mais cidades podem ser relaxadas. A reunião do Politburo focou-se mais no setor imobiliário, incluindo principalmente três pontos: não especulação no setor imobiliário, apoio à demanda rígida e melhoria da demanda devido às políticas urbanas, e otimização do sistema de fiscalização dos fundos de pré-venda. Recentemente, o governo central mencionou frequentemente a demanda habitacional, e a reunião do Politburo em dezembro de 2021 propôs “apoiar o mercado habitacional comercial para melhor atender a demanda habitacional razoável dos compradores”; Em 5 de março, o relatório de trabalho do governo colocou “garantir as necessidades habitacionais das pessoas” em primeiro lugar; Em 18 de abril, o banco central e a Administração Estadual de câmbio propuseram “implementar políticas diferenciadas de crédito à habitação de acordo com as políticas urbanas, determinar razoavelmente o rácio mínimo de entrada e os requisitos mínimos de taxa de juros de empréstimos individuais comerciais dentro da jurisdição, de modo a melhor atender às necessidades razoáveis de habitação dos compradores de imóveis”. A reunião definiu claramente a procura razoável de habitação como uma procura de habitação rígida e melhorada, o que significa que o apoio político de acompanhamento ao segundo conjunto de habitação será reforçado. Desde este ano, muitas cidades em todo o país relaxaram suas políticas do lado da demanda habitacional, concentrando-se principalmente nas cidades do terceiro e quarto escalão na fase inicial. As principais políticas de relaxamento incluem: reduzir a taxa de pagamento inicial, reduzir a taxa de juros do empréstimo à habitação, relaxar a política de empréstimo do fundo providente, subsídios de compra de casas, etc. desde março, algumas cidades também afrouxaram suas políticas de “quatro limites”, incluindo Zhengzhou, Harbin, Quzhou, Qinhuangdao, Suzhou, Nanjing Liuhe, Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) etc. Após a retomada histórica, constata-se que após o acentuado declínio das vendas e mesmo o declínio dos preços das casas, a chave para reverter a expectativa dos compradores de imóveis é a necessidade da política de compra e nível de restrição de empréstimos nas cidades centrais, especialmente a política de restrição de empréstimos nível. Espera-se que o ritmo de relaxamento e intensidade das políticas de restrição de compras e empréstimos em mais cidades sejam acelerados.
Atualmente, o inventário nacional está no nono percentil da alta histórica, e pelo menos mais da metade das cidades de segundo nível têm a base para relaxar as restrições de compra e empréstimo. Em fevereiro de 2022, o inventário de novas habitações comerciais em 70 cidades foi de 490 milhões de m3, representando 90,9% do ponto mais alto nos últimos dez anos (janeiro de 2015). O inventário de habitações em cidades de primeiro nível / segundo nível / terceiro nível foi de 36 / 297 / 162 milhões de m3, respectivamente, equivalente a 81% / 82,7% / 110,7% do pico histórico. Considerando as condições demográficas e econômicas, acreditamos que pelo menos metade das cidades de segundo escalão tem a base para relaxar as restrições de compra e empréstimo. Para mais detalhes, consulte nosso relatório aprofundado sobre o setor: Série II de grandes mudanças no setor imobiliário: o caminho da recuperação histórica, onde está a tendência de relaxamento da política
A política de supervisão de fundos de pré-venda será otimizada, e as empresas imobiliárias de qualidade de crédito assumirão a liderança em beneficiar. Pela primeira vez, esta reunião precisa otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial. De fato, desde este ano, Chengdu, Pequim, Yantai, Shijiazhuang, Dongguan e outros locais otimizaram as políticas regulatórias de fundos de pré-venda em graus variados.As principais medidas são reduzir ligeiramente a proporção de retenção de fundos regulatórios para desenvolvedores com bom histórico de crédito e alta classificação de crédito, ou permitir a substituição do limite regulatório de fundos de pré-venda emitindo garantia de caixa. Espera-se que as empresas centrais assumam a liderança na flexibilização da supervisão do montante das contas de seguro de crédito de alta qualidade, especialmente para o pequeno montante de contas de seguro de crédito que beneficiam a subsistência das pessoas.
Sugestão de investimento: manter a classificação de “excesso de peso” do setor imobiliário. Acreditamos que o núcleo da política de financiamento do lado da procura da empresa é relaxar a política de financiamento do lado da procura e reforçar a política de financiamento do lado da procura. Este ano é um ciclo de flexibilização de políticas em larga escala, que é um mercado beta. Empresas imobiliárias com boa qualificação de crédito, liquidez suficiente, reservas de solo suficientes e alta qualidade são a escolha principal. Sugere-se prestar atenção a: A shares Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) , China Vanke Co.Ltd(000002) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) ; H compartilha a cidade verde China, China Resources Land, China desenvolvimento no exterior, grupo Longhu, China Jinmao, Xuhui holding group, China Overseas Hongyang. Gestão da propriedade: China Recursos Vientiane, serviço da cidade verde, propriedade poli, serviço da vida de Yongsheng, serviço do jardim do campo, serviço de Jinke, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Alerta de risco: a situação epidêmica excedeu repetidamente as expectativas; O endurecimento das políticas de prevenção de epidemias superou as expectativas; A tendência descendente dos fundamentos superou as expectativas; O relaxamento da política foi menor do que o esperado.
