Vista semanal:
A reunião do Bureau Político do Comité Central do CPC emitiu um sinal positivo: em 29 de abril, a reunião do Bureau Político do Comité Central do CPC sublinhou a necessidade de controlar eficazmente os principais riscos e manter o resultado final da ausência de riscos sistémicos. Aderir ao posicionamento da “habitação sem especulação”, apoiar todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias baseadas nas condições locais, apoiar a demanda imobiliária rígida e melhorada, otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário. Acreditamos que manter a linha de fundo sem risco sistêmico antes de “habitação, habitação e especulação” reflete que a política monetária pode ter espaço para maior flexibilização. Ao mesmo tempo, a reunião do Politburo emitiu sinais positivos de ambos os lados da oferta e da procura. Do lado da oferta, otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial é propício para aliviar a pressão de liquidez de algumas empresas imobiliárias; Do lado da procura, sob a procura de apoio à melhoria da habitação, espera-se que a profundidade e a amplitude da cobertura da política urbana continuem a expandir-se.
Três lugares completaram o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra: 1) em 29 de abril, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra em Shenzhen terminou, e todos os 8 lotes alcançaram o topo; 2) Em 25 de abril, a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Hangzhou chegou ao fim, e 59 das 60 parcelas foram negociadas, das quais 23 alcançaram o topo, com uma taxa de prêmio global de 6,4%; 3) Em 25 de abril, terminou a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Tianjin. Dos 30 lotes, 15 foram suspensos, 9 não foram vendidos, 5 foram negociados ao preço de reserva e 1 atingiu o topo. O calor da captação do solo nos três locais é diferenciado, e diferentes regiões na mesma cidade também são frias e quentes. Shenzhen e Hangzhou estão localizados no sul e leste da China, onde a demanda excede a oferta, e as empresas imobiliárias têm alto entusiasmo para participar do leilão; As parcelas superiores de Hangzhou estão localizadas na placa central da área urbana principal, e a maioria das parcelas negociadas ao preço de reserva estão localizadas nos subúrbios. Acreditamos que o calor do mercado fundiário reflete a lógica de aquisição de terras que as empresas imobiliárias atribuem importância ao desmarketing no contexto do boom descendente do mercado.
Acreditamos que não há uma melhoria substancial nos dados totais atuais, e a política regulatória ainda é dominada por um ritmo frouxo. Ao mesmo tempo, a melhoria marginal da qualidade operacional e escala de vendas de algumas empresas de alta qualidade é óbvia. Neste contexto, continuamos a recomendar três linhas principais: 1) o dilema inverso das empresas que se beneficiam da otimização da política centralizada de abastecimento de terras na fase inicial: China Vanke Co.Ltd(000002) ; 2) Principais empresas imobiliárias sob a melhoria contínua do padrão da concorrência: Cidade Verde China, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ; 3) Empresas privadas de operação estável de alta classificação: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , grupo de holding Xuhui.
Acompanhamento da indústria
Análise de vendas (23.04-04.29): 33 principais cidades de monitoramento, com uma área total de transação de 2.791 milhões de m2, um aumento de 8,2% mês a mês; Em 2022, o volume de negócios acumulado foi de 5053,9% 10000 m2, com uma diminuição cumulativa homóloga de 44,5%. Entre eles, 441000 metros quadrados foram vendidos em cidades de primeiro nível, um aumento de 10,1% em relação à semana passada. Em 2022, um total de 9,253 milhões de metros quadrados foram vendidos, um decréscimo cumulativo de 38,1% em relação ao ano anterior; As cidades de segundo escalão venderam 1,495 milhões de metros quadrados, um aumento de 5,9% em relação à semana passada. Em 2022, um total de 25,236 milhões de metros quadrados foram vendidos, um decréscimo cumulativo de 34,3% em relação ao ano anterior; As cidades do terceiro escalão venderam 855000 metros quadrados, um aumento de 11,4% em relação à semana passada. Em 2022, um total de 16,051 milhões de metros quadrados foram vendidos, um total de queda homóloga de 57,4%.
Oferta de terrenos (04.18-04.24): a área de construção planejada de oferta de terrenos e propriedades rurais em Baicheng é de 6,55 milhões de m2. Em 2022, a oferta cumulativa de área de construção planejada é de 129,65 milhões de m2, com uma diminuição cumulativa ano a ano de 54,2% e uma relação oferta-demanda de 1,4. Em termos de preço de listagem do terreno, o preço médio de listagem do terreno fornecido pela Baicheng é de 10463 yuan / m2, e o preço médio de listagem nas últimas quatro semanas é de 6794 yuan / m2, uma diminuição mensal de 7,8% e um aumento anual de 4,9%.
Transação de terrenos (04.18-04.24): a área de construção planejada de terrenos residenciais em Baicheng é de 5,63 milhões de metros quadrados, com uma transação cumulativa de 92,48 milhões de metros quadrados em 2022, uma diminuição cumulativa ano a ano de 57,2%. Em termos de preço mínimo de transação de terra e taxa de prêmio, o preço mínimo médio de transação de terrenos residenciais em Baicheng foi de 8047 yuan / m2, um aumento mensal de 129,1%, um aumento ano a ano de 45,1%, e a taxa de prêmio global foi de 2,6%. Em 2022, o preço médio do piso foi de 4549 yuan / m2, uma diminuição ano a ano de 2,2%, e a taxa de prêmio foi de 3,6%, uma diminuição de 16,3 pontos percentuais em comparação com o mesmo período do ano passado.
Evento de alerta de risco: o ambiente de financiamento é mais apertado do que o esperado; A política regulatória foi mais apertada do que o esperado.
