Eventos
Em 29 de abril de 2022, o Escritório Político do Comitê Central do CPC fez uma declaração sobre imóveis: devemos efetivamente controlar os principais riscos, manter a linha de fundo sem riscos sistêmicos, aderir ao posicionamento de que as casas são usadas para viver, não para especulação, apoiar todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias, apoiar a demanda imobiliária rígida e melhorada, otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário.
Observações
A reunião mencionou que “efetivamente controlar os principais riscos e manter a linha de fundo de nenhum risco sistêmico”, em essência, é prevenir riscos intersetoriais que podem ser causados pelo declínio excessivo dos fundamentos da indústria e deterioração contínua dos fundos das empresas imobiliárias, enquanto controla os principais riscos no setor imobiliário. Atualmente, os fundamentos da indústria e os fundos das empresas imobiliárias estão enfrentando sérios testes: por um lado, o declínio do investimento e vendas imobiliárias intensificou-se e ainda não atingiu o fundo; Por outro lado, o apoio ao crédito inicial não estava em vigor, sobreposto ao vencimento centralizado da dívida, e a cadeia de capitais das empresas imobiliárias continuou tensa. Se a situação grave continuar a deteriorar-se, poderão ocorrer reacções adversas em cadeia ao sistema financeiro e à cadeia industrial do sector imobiliário a montante e a jusante.
Desde março, o tom de definição de “estável e solto” relacionado ao setor imobiliário de alto nível tem sido claro e continuou a liberar sinais positivos. Esta reunião do Politburo também se concentrou em “apoiar todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias e apoiar necessidades de habitação rígidas e melhoradas com base nas condições locais”. Acreditamos que o setor imobiliário entrou em um período de ajuste profundo. Em março, a área de vendas de habitação comercial em todo o país caiu acentuadamente 23,2% em relação ao ano anterior. Em abril, a prosperidade do mercado imobiliário continuou a ser deprimida. Alguns fundamentos urbanos estão enfrentando severa pressão descendente, e políticas podem ser ativamente liberalizadas. Devido à linha principal de políticas de implementação urbana, a otimização global das políticas de regulação e controle imobiliário pode apresentar as seguintes três características: 1) o ritmo de implementação da política será ainda mais acelerado: a política local de “estabilização do mercado imobiliário” será implementada com mais frequência em maio. 2) A Política se estende à restrição de compra, restrição de empréstimo, restrição de vendas, restrição de preço solto e outras direções, e os esforços de otimização e ajuste são fortalecidos, e a eficácia é gradualmente aumentada. Uma vez mencionamos no relatório “explorando o melhor caminho desta rodada de regulação e relaxamento imobiliário e a lei de sobrevivência das atuais empresas imobiliárias a partir da retoma histórica”, que a eficácia da política do lado da demanda pode ser resumida de forte para fraca da seguinte forma: relaxamento abrangente da restrição de compra → relaxamento da restrição de empréstimo (redução da taxa de adiantamento → redução da taxa de juros do empréstimo imobiliário) → relaxamento da restrição de compra local → aumento do espaço limite de preço → relaxamento da restrição de vendas → políticas de incentivo à compra como talentos e população → redução de impostos e taxas de transação, etc. Em 18 de abril, o banco central propôs “implementar políticas diferenciadas de crédito à habitação de acordo com as políticas urbanas, determinar razoavelmente o rácio mínimo de pagamento inicial e os requisitos mínimos de taxa de juros de empréstimos individuais comerciais dentro de sua jurisdição, e melhor atender às necessidades razoáveis de habitação dos compradores de imóveis”. Espera-se que mais cidades reduzam o rácio de pagamento inicial de empréstimos comerciais e taxa de juros de empréstimos à habitação, e otimizar o padrão de “reconhecimento de casa e empréstimos”. De acordo com nossa classificação, mais de 20 cidades, incluindo Nanning, Fuzhou, Lanzhou, Heze e Ganzhou, reduziram a proporção de pagamento inicial, e cidades com taxas de juros hipotecárias para baixo têm se expandido para cidades de alto nível, como Guangzhou e Nanjing Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) , Nanjing, Suzhou, Ningbo, Lanzhou, Wuxi, Zhengzhou, Fuzhou, Nanchang e outros lugares otimizam as restrições de compra, Tianjin planeja parar as vendas de casas comerciais de preço limitado, Harbin e Qingdao Jimo otimizam as restrições de vendas, etc. 3) A cidade se expande para as cidades de primeiro e segundo níveis. A política de relaxamento do mercado imobiliário espalhou-se de cidades de terceiro e quarto níveis para cidades fracas de segundo nível, e de cidades fracas de segundo nível para cidades fortes de segundo nível, como Nanjing e Suzhou. Temos de relaxar a política da segunda linha e até da terceira linha, e podemos ver se podemos relaxar ainda mais a política da segunda linha e da terceira linha de acordo com o mercado global, e depois podemos ver se podemos relaxar a política da segunda linha e da terceira linha de acordo com o mercado global. Acreditamos que o acompanhamento pode se concentrar em se as quatro fortes cidades de segundo nível de Chengdu, Hangzhou, Wuhan e Xiamen têm políticas relevantes, que terão um significado orientador mais claro.
No futuro, espera-se que a flexibilização marginal dos fundos de pré-venda em algumas cidades seja efetivamente implementada ao nível da implementação. Embora já no início de fevereiro, a Associated Press financeira e outros meios de comunicação tenham divulgado que as medidas nacionais para a supervisão e gestão de fundos de pré-venda de habitação comercial tinham sido emitidas, que visavam corrigir algumas cidades com um aperto excessivo da supervisão de fundos de pré-venda e aliviar em certa medida a pressão financeira das empresas imobiliárias, sob a perspectiva do efeito de desembarque, da flexibilização dos fundos de pré-venda e da implementação real das instituições financeiras eram relativamente fracas. Esta reunião mais uma vez mencionou “otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial”, o que reflete a alta atenção do governo central à supervisão dos fundos de pré-venda. Acreditamos que as possíveis direções de melhoria da supervisão de fundos de pré-venda no futuro são as seguintes: 1) permitir razoavelmente que algumas empresas imobiliárias de alto crédito descongelam alguns fundos regulatórios com garantia bancária; 2) Deixar de ser “um tamanho para todos”, mas a supervisão da pré-venda de escalões é relaxada. Para empresas imobiliárias com alta classificação de crédito, a proporção de retenção de fundos pré-venda é adequadamente reduzida; 3) Prosseguir a liberalização da proporção de supervisão e do momento dos fundos de pré-venda.
Aconselhamento em matéria de investimento
Na reunião do Bureau Político do Comitê Central do CPC, o alto nível definiu o tom, e o caminho de regulação da política imobiliária é mais claro e mais claro. Acreditamos que o acompanhamento “implementação de políticas para as cidades”, “implementação de políticas para o tempo” e “implementação de políticas para as casas” irá acelerar a implementação. Ao cumprir o mercado beta, a confiança do mercado e a reparação de ambos os extremos da oferta e demanda da indústria pode ser esperado. Esperamos que a probabilidade de vendas vai abaixo no final do segundo trimestre, estabilizar e recuperar, e o investimento pode melhorar no terceiro trimestre. Sugerimos prestar atenção a quatro linhas principais: 1) as principais empresas imobiliárias de empresas estatais centrais com layout nacional foram impulsionadas pela avaliação na última etapa, mas ainda desfrutarão do espaço crescente trazido pelo mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , grupo Longhu e China Resources Land; 2) Empresas estatais centrais líderes regionais e empresas privadas de alta qualidade, mas a qualidade do fluxo de caixa e relatório financeiro é boa: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; 3) Depois que a política se torna mais clara, podemos nos concentrar no alvo da reversão elástica: grupo de retenção Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , jardim do campo; 4) Atualmente, o setor imobiliário pós ciclo com forte determinação de renda e concentração acelerada, bem como a recente mitigação do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço de jardim rural, serviço Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade Zhonghai e serviço xinchengyue.
Dicas de risco
A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
