Principais pontos de investimento
O ciclo imobiliário afeta a escala de expansão do crédito bancário e a qualidade dos ativos, e os bancos estão altamente relacionados com o mercado imobiliário. O ciclo imobiliário determina a escala, a taxa de crescimento e a qualidade dos ativos bancários. O arranque do mercado imobiliário é basicamente coerente com o momento de recuperação das vendas, que se divide em três etapas: o primeiro passo é a implementação de políticas, o que mostra que os sinais de moeda larga e imóveis soltos são altamente determinísticos, e a expectativa do mercado é invertida, que geralmente leva de 1 a 2 trimestres; O segundo passo é estabilizar a confiança, que se reflecte na estabilização do crédito alargado, na recuperação constante do M1 e na taxa de crescimento dos empréstimos de médio e longo prazo dos residentes, que irão aterrar num trimestre a curto prazo e ficar para trás por 2-3 trimestres a longo prazo; O terceiro passo é o saque no desempenho, o que mostra que as vendas das empresas imobiliárias se recuperam, o que geralmente é sincronizado com crédito amplo.
Desde 2008, a correlação entre o aumento e a queda do setor imobiliário e dos bancos chegou a 0,8, tendo experimentado três rodadas de relacionamento do mercado imobiliário com os bancos, mas a correlação diminuiu desde que “o setor imobiliário não está frito” em 2017.
1) de 2008 a 2009, as políticas monetárias, imobiliárias e fiscais foram bastante relaxadas, o crédito foi rapidamente implementado e o mercado imobiliário bancário começou fortemente, durando nove meses, o imobiliário subiu 215% e o banco subiu quase 145%. Societe Generale, Shanghai Pudong Development Corporation e Ping An Bank Co.Ltd(000001) cresceram mais.
2) de 2012 a 2013, a intensidade global de flexibilização foi pequena, e a expectativa de flexibilização imobiliária não caiu. Esta rodada de mercado imobiliário bancário durou apenas dois meses, com bancos subindo 51% e imobiliário subindo 33%, ambos superando o mercado. Com apenas dois meses de duração, o setor imobiliário e o setor bancário cresceram 33% e 51%, respectivamente, com Minsheng, Ping An e Societe Generale entre os melhores ganhadores.
3) em 14-15 anos, o ciclo imobiliário foi forte, mas a defasagem de crédito foi longa. Na fase cambial ampla, as ações bancárias assumiram a liderança, com um aumento de 60%, superando o mercado. Na fase de crédito amplo, os fundos fluíram do mercado acionário para o imobiliário, e as expectativas de desempenho foram cumpridas: o imobiliário subiu 41%, superando o mercado, e o índice bancário subiu 13%, ligeiramente abaixo do desempenho do mercado. Shanghai Pudong desenvolvimento, China Merchants, Nanjing, Bank Of Ningbo Co.Ltd(002142) liderou o aumento.
Progresso atual da restauração imobiliária: 1) lado da política: sinais são liberados com frequência, e todas as “munições” ainda não foram jogadas. A caixa de ferramentas da política inclui redução de reservas e taxas de juros, dragagem de canais de crédito amplos, e mais cidades se juntam à equipe de desregulamentação das restrições de compra e empréstimo. 2) Lado bancário: os canais de financiamento foram gradualmente restaurados e os empréstimos de fusões e aquisições foram relaxados, mas os recursos de alta qualidade estão concentrados em empresas estatais e os riscos das empresas imobiliárias privadas não foram totalmente liberados. 3) Imobiliário: a taxa de crescimento da área de vendas em algumas áreas recuperou mês a mês, mas a epidemia tem sido repetida, interrompendo o ritmo de recuperação do imobiliário “xiaoyangchun”, e as empresas imobiliárias, especialmente as empresas imobiliárias privadas, ainda estão enfrentando pressão de financiamento.
Qual é a diferença entre esta rodada de reparo? 1) Em termos imobiliários, por um lado, chegou o ponto de viragem do ciclo imobiliário de longo prazo, a expectativa da subida global dos preços imobiliários está a desintegrar-se, e o poder de compra e a capacidade de alavancagem dos residentes são sobreutilizados. 2) O banco pretende reduzir gradualmente a sua exposição ao risco imobiliário, tendo a proporção de empréstimos bancários ao imobiliário diminuído de 29,0% em 2019 para 27,1% em 2021. Embora a direção do crescimento constante permaneça inalterada, prolongará a rodada atual do ciclo de reparo.
Que bancos beneficiarão? Estamos otimistas em relação ao mercado bancário sob a lógica de crescimento estável. A lógica principal é: primeiro, há espaço para um crescimento estável. O atual mercado de reparação deve continuar no futuro e reduzir o custo das dívidas bancárias. Em segundo lugar, o ajuste da política em muitos lugares, espera-se que o imobiliário estabilize gradualmente, e os bancos com afluxo populacional e forte desenvolvimento econômico regional se beneficiarão. Em terceiro lugar, os bancos arrastados para baixo pela exposição ao risco imobiliário e dívidas ruins devem reverter. Seguir Postal Savings Bank Of China Co.Ltd(601658) , China Merchants Bank Co.Ltd(600036) , Bank Of Ningbo Co.Ltd(002142) , Bank Of Chengdu Co.Ltd(601838) , Ping An Bank Co.Ltd(000001) , Industrial Bank Co.Ltd(601166) .
Dica de risco: o crescimento constante é menor do que o esperado, o imobiliário tem uma aterragem difícil e o impacto das políticas é insuficiente.
