Vista central
O Bureau of Statistics anunciou o funcionamento do mercado imobiliário em abril de 2022. A área de vendas, quantidade de vendas, quantidade de investimento e área de construção nova de imóveis foram 87,22 milhões de metros quadrados / 813,4 bilhões de yuans / 1138,9 bilhões de yuans / 99,01 milhões de metros quadrados respectivamente, com uma taxa de crescimento anual de – 39,0% / – 46,6% / – 10,1% / – 44,2% e um valor anterior de – 17,7% / – 26,2% / – 2,4% / – 22,2%.
O preço de venda caiu drasticamente, e os fundamentos ainda estão caindo para baixo. Em abril, o preço médio de venda foi de 9326 yuan / m2, queda de 12,5% ano a ano e aumento de 0,8% mês a mês. Afetada pelo impacto do ciclo econômico mais prevenção e controle de epidemias de normalização na produção e consumo, a escala mensal de vendas em abril caiu abaixo de 10000 m3, que é o pior desempenho de vendas em um único mês nos últimos cinco anos (excluindo janeiro e fevereiro), o que mais uma vez prova que o lado atual da demanda ainda é fraco. Recentemente, mais de 70 cidades afrouxaram significativamente suas políticas sobre restrições de compra e empréstimo, o banco central baixou o limite inferior da taxa de juros hipotecários e o ambiente político do setor foi significativamente melhorado. Acreditamos que à medida que a situação epidêmica nas principais cidades diminui gradualmente, espera-se que os fundamentos imobiliários diminuam inicialmente no final do segundo trimestre e aumentem gradualmente com a recuperação econômica.
O declínio de novos projetos de construção expandiu-se, e o investimento tem um crescimento negativo de dois dígitos. As novas construções continuaram a diminuir, atingindo o pior nível em quase 10 anos (excluindo janeiro e fevereiro), e pensamos que as principais razões são as seguintes: o núcleo são vendas fracas e motivação insuficiente para as empresas reabastecer o estoque; Em segundo lugar, a área de transferência de terras em 2020 e 2021 diminuiu 1,1% e 15,5%, respectivamente, e a área cumulativa de transferência de terras diminuiu 46,5% de janeiro a abril de 2022. A insuficiente armazenagem de terras das empresas teve um impacto negativo na posterior construção; Sob a pressão de garantir a entrega, a conclusão também tem um certo efeito de expulsão na construção nova. Em abril, o declínio do investimento em desenvolvimento imobiliário atingiu dois dígitos, e o declínio acentuado do investimento também desempenhou um papel catalisador na flexibilização das políticas.
O capital das empresas imobiliárias continuou a apertar, e a cobrança de vendas tornou-se o principal obstáculo. Do ponto de vista do capital, em abril, o capital em substituição das empresas imobiliárias foi de 1036,3 bilhões, com uma taxa de crescimento homóloga de – 35,5%, e o valor anterior foi de – 23,0%. Em termos de sub-itens, o financiamento de empréstimos da China foi de 131,2 bilhões, com uma taxa de crescimento homóloga de – 28,0% e o valor anterior de – 29,7%, que foi ligeiramente melhorado, e a política de crédito foi gradualmente implementada. No lado da demanda, depósitos e receitas antecipadas totalizaram 310,5 bilhões de yuans, com uma taxa de crescimento homóloga de – 53,0%, o valor anterior de – 37,5%, e empréstimos hipotecários pessoais totalizaram 166,8 bilhões de yuans, com uma taxa de crescimento homóloga de – 37,3%, o valor anterior de – 22,5%. Na linha de fundo da prevenção de riscos sistêmicos, o sistema financeiro aumentou seu apoio às empresas. Atualmente, o arrasto sobre o capital das empresas imobiliárias é principalmente a cobrança de vendas, e a demanda insuficiente tornou-se o fator central que afeta o capital das empresas.
A concentração da indústria ainda está em declínio, e as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias são mais fracas do que a média da indústria. De janeiro a abril de 2022, as taxas de crescimento homólogo das vendas das 10 maiores, 10-20 maiores, 20-50 maiores e 50-100 maiores empresas imobiliárias foram – 46,0%, – 54,5%, – 54,8% e – 49,0%, respectivamente. De janeiro a abril, a concentração de vendas da TOP10 diminuiu para 22,7%
Proposta de investimento e objecto de investimento
Vários indicadores estatísticos do setor imobiliário caíram de forma geral neste mês. Afetados pela superposição de fatores cíclicos e situação epidêmica, os fundamentos atuais do setor ainda estão em processo de afundamento. Do ponto de vista do capital, o ambiente de financiamento das empresas ainda é apertado e, mais importante, o pré-pagamento e a hipoteca continuam a diminuir, o que mostra que o cerne da recuperação atual da indústria é a fraqueza do lado da demanda. Anteriormente, a política mostrava uma força equilibrada em ambos os extremos da oferta e da procura, mas a partir dos resultados, não foi suficiente para reverter a confiança do consumidor e restaurar o nível de crédito das empresas imobiliárias privadas. Portanto, a pressão de enfraquecimento de ambos os lados da oferta e da procura ainda existe. O recente ajuste da taxa de juros hipotecários e a gradual liberalização das restrições de compra e empréstimo e outras políticas fundamentais em algumas cidades de alta energia mostram que a força política deve romper o quadro inicial. Com a promoção gradual da retoma do trabalho e da produção, acreditamos que há um ponto de virada nas vendas no meio do ano. A recuperação do mercado não será alcançada de um dia para o outro. As empresas imobiliárias de baixa classificação ainda estão em um estado de perda contínua de sangue. Nesta fase, ainda não é uma boa estratégia encontrar empresas imobiliárias marginais. Continuar a recomendar a combinação de empresas estatais e empresas privadas de alto crédito, e propor para traçar gradualmente as metas elásticas com a recuperação do mercado. Estamos otimistas sobre os líderes de primeira linha com desempenho estável, e recomendamos Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , buy) e Vanke A ( China Vanke Co.Ltd(000002) , buy); Desempenho de compra do grupo Xuhui (60084), grupo longhui (6003) e grupo Yulong (60084). Ao mesmo tempo, estamos otimistas sobre a indústria de gestão de propriedades e gestão de negócios que está crescendo rapidamente e se beneficiando da recuperação de imóveis.Recomendamos Country Garden Service (06098, comprar), poli propriedade (06049, comprar), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , excesso de peso), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , comprar), rongchuang serviço (01516, comprar) e Xingsheng Commerce (06668, comprar).
Dicas de risco
As vendas foram significativamente inferiores ao esperado. A intensidade da regulamentação política excedeu as expectativas. Existe incerteza no ambiente de financiamento.
