Vista central
As vendas continuaram fracas, e havia espaço para a redução das taxas de juros hipotecários. De janeiro a abril de 2022, as taxas cumulativas de crescimento homólogo da área de vendas e volume de vendas de habitações comerciais foram de – 20,9% e – 29,5%, respectivamente, queda de 7,1 e 6,8 pontos percentuais, respectivamente, de janeiro a março; Em abril, a taxa de crescimento homólogo da área de vendas e do volume de vendas em um único mês foi de – 39% e – 46,6%, queda de 21,3 e 20,4 pontos percentuais respectivamente em relação a março. A taxa de crescimento das vendas em um único mês atingiu um recorde baixo, com crescimento negativo por nove meses consecutivos. O número de casas recém-construídas desacelerou para 36,02% por três meses consecutivos, e o número de casas novas caiu ligeiramente em comparação com o número de cidades ao redor da cidade por três meses consecutivos. Do ponto de vista da tendência, as vendas continuam a ser fracas. Apesar da frequente ocorrência de políticas de controle frouxo em abril, a disseminação pontual da epidemia e o declínio da expectativa de renda no contexto da fragilidade econômica levaram ao declínio da disposição dos moradores em aumentar a alavancagem, e a expectativa do mercado ainda não mostrou sinais de reversão. Em 15 de maio, o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China emitiram um comunicado sobre questões relacionadas com o ajuste de políticas de crédito diferenciadas à habitação. Para famílias residentes que compram casas próprias comuns com empréstimos, o limite inferior da taxa de juros dos empréstimos individuais comerciais à habitação para o primeiro conjunto de casas é ajustado para não menos que a taxa de juro cotada no mercado de empréstimos para o período correspondente menos 20 pontos base. Acreditamos que depois que o banco central baixou o limite inferior da taxa de juros hipotecários, o espaço para os governos locais reduzirem a taxa de juros hipotecários será aberto ainda mais, e o declínio do custo de compra da habitação dos residentes deve impulsionar a demanda depressiva do mercado.
A taxa de crescimento cumulativo do investimento tornou-se negativa, e a taxa de crescimento da construção e instalação de terrenos enfraqueceu. Em termos de crescimento do investimento, o investimento acumulado em desenvolvimento imobiliário de janeiro a abril de 2022 foi de – 2,7% em termos homólogos, de positivo para negativo, uma queda de 3,4 pontos percentuais de janeiro a março; A taxa de crescimento mensal do investimento em abril foi de – 10,1%, queda de 7,7 pontos percentuais em relação a março. Do ponto de vista do índice de área da construção, a taxa de crescimento cumulativa de janeiro a abril diminuiu para 0%, e a taxa de crescimento da construção mensal em abril foi de – 38,7%, abaixo de 17,2 pontos percentuais em relação a março. Do ponto de vista das transações fundiárias, as taxas cumulativas de crescimento da área de compra e do preço de transação fundiária de janeiro a abril foram – 46,5% e – 20,6%, respectivamente, queda de 4,7 e 3,7 pontos percentuais de janeiro a março. Em abril, as taxas de crescimento da área de compra de terras e do preço de transação em um único mês foram – 57,3% e – 28,3%, respectivamente. Em comparação com março, diminuiu 16,3 e 27,6 pontos percentuais, respectivamente. Atualmente, a taxa de leilão de terras de Baicheng continua a subir para 37,6%, a taxa de prêmio ainda é baixa, e o volume total de transação e calor do mercado de leilão de terras são fracos. Actualmente, as empresas imobiliárias estão no auge do reembolso da dívida no segundo trimestre. Ao mesmo tempo, o mercado continua a ser deprimido, resultando em cobrança insuficiente de pagamentos, e sua vontade de obter terras ainda é fraca. Esperamos que, com a liberalização gradual das políticas locais do lado da demanda, a disposição das empresas imobiliárias para adquirir terras mostre uma tendência marginal de melhoria. Esperamos que o segundo lote de calor de leilão de solo nas principais cidades seja maior do que o do primeiro lote.
A nova construção continua a ficar em baixo, e a pressão a médio prazo é difícil de aliviar. A taxa de crescimento cumulativa das novas construções de janeiro a abril de 2022 foi de – 26,3%, queda de 8,8 pontos percentuais de janeiro a março, e – 44,2% em abril, queda de 22 pontos percentuais em relação a março. Por um lado, a atual área de aquisição de terras ainda está acelerando o declínio, e a falta de recursos fundiários de acompanhamento continuará arrastando a taxa de crescimento de novas construções. Por outro lado, sujeita à pressão da cadeia de capitais e à falta de impulso de vendas, a disposição das empresas imobiliárias para empurrar o mercado e iniciar a construção ainda é insuficiente, e a taxa de crescimento das novas construções subsequentes ainda está sob pressão. Em termos de conclusão, a taxa de crescimento cumulativo de conclusão de janeiro a abril de 2022 foi de – 11,9%, queda de 0,4 pontos percentuais em relação a janeiro a março. Espera-se que a taxa de crescimento de conclusão no segundo semestre do ano seja gradualmente reparada.
Os empréstimos de longo prazo de um mês voltaram a ser negativos. Do ponto de vista dos fundos existentes na indústria, a taxa de crescimento cumulativa de janeiro a abril de 2022 foi de – 23,6%, queda de 4 pontos percentuais de janeiro a março; A taxa de crescimento mensal em abril foi de – 35,5%, queda de 12,5 pontos percentuais em relação a março. Em termos de arrecadação de vendas, a taxa de crescimento cumulativo dos empréstimos hipotecários pessoais foi de – 25,2%, queda de 6,4 pontos percentuais em relação a janeiro a março; Ao mesmo tempo, os empréstimos de médio e longo prazo de novos residentes diminuíram 31,4 bilhões de yuans em abril, e mostraram crescimento negativo novamente após fevereiro, com uma diminuição anual de 523,2 bilhões de yuans. Como a entrega de empréstimos hipotecários fica atrás dos dados de vendas durante 1-2 meses, o atual impulso de vendas não melhorou significativamente, e espera-se que os empréstimos hipotecários de acompanhamento continuem a enfraquecer. O depósito e a cobrança antecipada diminuíram 37% em termos homólogos, 6 pontos percentuais inferiores aos de janeiro a março; Um decréscimo homólogo de 53% em um único mês, 15,5 pontos percentuais inferior ao de março. A proporção de depósito e adiantamento diminuiu de 36,8% no final de 2021 para 31,6%, indicando que a expectativa dos compradores de casas não melhorou e o clima de espera e ver ainda é forte. Do ponto de vista do crescimento do financiamento mensal único, a taxa de crescimento das empresas imobiliárias chinesas aumentou – 3,4% ano a ano, com uma taxa de crescimento homólogo de – 3,4%, abaixo de – 1,4% em 3-4 meses consecutivos. Atualmente, os canais de financiamento das empresas estatais e das empresas centrais são relativamente suaves, e a proporção de emissão de obrigações é significativamente maior do que a de 2020. Ao mesmo tempo, as políticas de resgate financeiro para empresas imobiliárias privadas são mais detalhadas e direcionadas. Recentemente, os reguladores selecionaram o jardim rural, o imobiliário Longhu e Midea como empresas imobiliárias modelo. Eles emitirão empréstimos RMB esta semana e ajudarão as empresas imobiliárias privadas a restaurar gradualmente a função de financiamento do mercado aberto, emitindo ferramentas de proteção de crédito, incluindo CDs privados ou crmw.
As políticas administrativas e financeiras trabalham em conjunto e são otimistas quanto à avaliação e reparação de ações imobiliárias. Em abril, todos os indicadores mostraram uma tendência descendente, sobrepondo-se ao impacto da propagação da epidemia na economia global, e a pressão sobre a meta de crescimento econômico anual aumentou acentuadamente. Recentemente, a intensidade de introdução de políticas no âmbito da implementação da política urbana aumentou significativamente, e a intensidade da política e o nível de energia urbana melhoraram.Cidades de segundo nível flexibilizaram políticas restritivas para algumas regiões e grupos específicos, mas o efeito de liberação da política não é o esperado, e a tendência descendente do mercado de habitação comercial continua. Consideramos que existe um certo efeito de atraso na implementação das políticas e que ainda há muito espaço para melhorar o âmbito de aplicação das políticas restritivas. Em 15 de maio, o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China reduziram o limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação em 20 bp em relação ao nível nacional, refletindo a determinação do governo em continuar a fazer esforços no lado financeiro do imobiliário e reverter a esperada recessão no mercado de vendas imobiliárias. Acreditamos que após o ajuste do limite inferior unificado nacional, o espaço para os governos locais reduzirem as taxas de juros do empréstimo à habitação será aberto. Ao mesmo tempo, acreditamos que a sincronização subsequente precisa ser resolvida também inclui o problema da alta taxa de entrada. Portanto, o padrão de identificação para a primeira casa se tornará a direção que precisa ser ajustada nas caixas de ferramentas em todo o país no próximo passo. Espera-se que o ajuste nacional para a redução da taxa de entrada e o padrão de identificação para a primeira casa comece.
Continuamos a recomendar categorias de desenvolvimento: China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China desenvolvimento no exterior, Xuhui holding group; Gerenciamento de propriedade: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviço de jardim rural, propriedade poli, serviço Xuhui Yongsheng, serviço xinchengyue.
Dica de risco: a epidemia voltou a escalar, o que tem impacto no final das vendas imobiliárias, o preço da casa caiu mais do que o esperado, a política regulatória tem sido continuamente de alta pressão, a melhoria do ambiente de financiamento é menor do que o esperado e o risco de liquidez da indústria aumentou
