Herde o gene empresarial Fujian de “aventura e luta”, e expanda com alta alavancagem do cultivo profundo em Fujian para todo o país. As empresas imobiliárias Fujian referem-se a promotores imobiliários estabelecidos em Fujian na fase inicial e cujo escopo de negócios se expandiu para todo o país. As empresas imobiliárias Fujian são principalmente privadas, e seus fundadores entram principalmente na indústria imobiliária depois de completar a acumulação original em outras indústrias. Com a reforma do sistema habitacional e o desenvolvimento da indústria imobiliária, as empresas imobiliárias Fujian experimentaram germinação, cultivo profundo, desenvolvimento, expansão e estagnação. Atualmente, a maioria das empresas imobiliárias Fujian tem uma escala de mais de 100 bilhões, foco no desenvolvimento imobiliário e negócios de vendas, foco na habitação, tem diferenças em formatos de negócios, mudar de Fujian para todo o país e tomar o Delta do Rio Yangtze como o núcleo do layout estratégico. As empresas imobiliárias Fujian herdaram o gene empresarial Fujian de “ousar trabalhar duro” e formaram três características diferentes de outras empresas imobiliárias regionais: 1) o modelo de negócio de “forte expansão, alta alavancagem e rápido volume de negócios”; 2) Fazer bom uso das características de financiamento do capital; 3) “Família” forte sistema de gestão.
Fatores externos como o aperto das políticas e a fraqueza do mercado aceleraram a eclosão da crise das empresas imobiliárias Fujian, enquanto fatores internos como expansão radical e financiamento diversificado foram as causas profundas da crise. No segundo semestre do ano, após a primeira tempestade a taxa constante, houve uma crise de liquidez em uma grande área de empresas imobiliárias. As empresas imobiliárias Fujian tornaram-se a área mais atingida nesta rodada de eventos de tempestade. As empresas imobiliárias Fujian com eventos de tempestade graves incluem Shimao Group, Yuzhou grupo, Tahoe Group Co.Ltd(000732) , Yango Group Co.Ltd(000671) , Zhengrong imobiliário. Do ponto de vista das causas internas, 1) promover cegamente a expansão nacional: a maioria das empresas imobiliárias Fujian formaram a estratégia nacional, e houve um período de expansão radical por 3-5 anos. 2) Aquisição de terras de alto prêmio e alto custo: o custo excessivo espreme o espaço de lucro do projeto, fazendo com que a perda, receita e lucro do projeto diminuam. 3) A forte capacidade de financiamento multicanal tornou-se uma espada de dois gumes: capital privado suficiente e capital de retorno no exterior fornecem às empresas imobiliárias Fujian fundos suficientes e um bom ambiente de financiamento, para que tenham capacidade de financiamento multicanal e apoiem a estratégia de nacionalização, mas também criem as características de “alta alavancagem”. 4) Mais persistente na detenção de propriedade: a detenção de propriedade tem grande demanda por fundos, longo tempo de ocupação e longo ciclo de recuperação. É mais fácil enfrentar problemas de fluxo de caixa quando a política é apertada e o mercado está frio. 5) O posicionamento do negócio residencial é tendencioso para o middle-end e high-end: sob a regulamentação da política de limite de preços, a abertura de projetos de alto preço é adiada, o ciclo de comercialização do projeto é ainda mais prolongado e a velocidade de rotatividade é reduzida, o que torna difícil operar os fundos necessários sob o modo de “alta alavancagem”. 6) M & A com grande quantidade de receita: não só ocupa muitos fundos, mas também pode fazer com que a velocidade de digestão do valor dos bens seja muito menor do que o esperado devido ao ajuste inadequado, falta de talentos de equipe, desvio de avaliação e outros motivos, o que irá arrastar para baixo o fluxo de caixa da empresa. 7) Layout de negócios diversificado: requer muita precipitação de capital, ciclo de retorno longo, pequena contribuição para o fluxo de caixa na fase inicial, aumentando a carga do fluxo de caixa e seguindo cegamente a tendência no layout de campos não imobiliários, o que levará à dispersão da energia da empresa, eventualmente levar a expansão desordenada e deterioração adicional da situação financeira. Do ponto de vista dos fatores externos, 1) do lado da demanda, a política de regulação dos “cinco limites” foi apertada, a demanda imobiliária foi restringida, as vendas das empresas imobiliárias diminuíram, a capacidade de cobrança foi enfraquecida e a velocidade do volume de negócios foi desacelerada, resultando em uma queda acentuada nos lucros e uma saída líquida sustentada do fluxo de caixa operacional. 2) Do lado do capital: supervisão de capital pré-venda, três linhas vermelhas e outras políticas estão acima do peso. As atividades de financiamento de empresas imobiliárias aderentes a “alta alavancagem” como o Departamento Fujian são rigorosamente supervisionadas, tornando-o mais difícil de financiar. Finalmente, o fluxo de caixa é quebrado devido à falha do volume de negócios de capital, resultando em uma tempestade.
De acordo com a análise de indicadores financeiros, verificamos que as cinco empresas imobiliárias Fujian têm características comuns em cinco aspectos: a queda da velocidade de volume de negócios, o acentuado enfraquecimento da rentabilidade, a deterioração do fluxo de caixa, alta alavancagem e fraca capacidade de endividamento. Acreditamos que: 1) a taxa de rotatividade de ativos diminuiu significativamente e 0,16. 2) A taxa de rotatividade dos estoques diminuiu significativamente e 0,15. 3) A taxa de faturamento das contas de pré-venda diminuiu significativamente e foi 0,5. 4) O lucro líquido atribuível à matriz diminuiu significativamente e a diminuição foi superior a 50%. 5) Saída líquida do fluxo de caixa operacional por mais de 3 anos. 6) O nível de alavancagem financeira excede 85%. 7) Nível de alavancagem operacional excede 50%. 8) A proporção de passivos extrapatrimoniais no passivo integral continuou a aumentar e foi superior a 20%. 9) A razão lucro líquido/cobertura de juros diminuiu significativamente e 0,3 pode ser usada como um sinal de tempestade.
Se tomarmos a comum operação e finanças como sinal de tempestade, podemos ver que Rongxin e Sansheng não são apenas semelhantes à lógica subjacente da tempestade Fujian em termos de causas internas, mas também se expandiram agressivamente por todo o país e adquiriram terras na forma de alto prêmio e alto custo, resultando em uma situação de “alta alavancagem”. Além disso, a nível financeiro, houve uma desaceleração significativa na rotatividade de ativos, um declínio significativo nos lucros e uma saída líquida contínua do fluxo de caixa operacional Solvência fraca e outras características, e muitos indicadores são consistentes com o sinal de tempestade, então precisamos prestar atenção aos riscos no futuro.
Aconselhamento em matéria de investimento
Atualmente, a cadeia de capitais das empresas imobiliárias ainda está sob grande pressão. Sobreposta ao vencimento centralizado das dívidas, ainda pode haver eventos de risco de crédito nas empresas imobiliárias nos próximos meses. Ao mesmo tempo, tendo em conta a necessidade de evitar rigorosamente que os riscos industriais transbordem para os resultados finais do sistema financeiro e das cadeias industriais a montante e a jusante, acreditamos que forneceremos um apoio claro à criação de sistemas de resolução de riscos relevantes e de algumas empresas de alto risco. Embora a velocidade de desenvolvimento das empresas imobiliárias privadas seja limitada a curto prazo e seu crédito seja danificado, a indústria de longo prazo acelerará a liquidação, e as empresas imobiliárias com fluxo de caixa saudável e alta qualidade financeira se beneficiarão; Se a liquidez do setor for reparada, acreditamos que algumas empresas imobiliárias mortas por engano na fase inicial são mais flexíveis. Com base nisso, sugerimos prestar atenção ao seguinte entre as Empresas Imobiliárias Fujian: 1) CCDI internacional, uma empresa estatal regional na província de Fujian, tem canais de financiamento suaves, fluxo de caixa estável e alta qualidade de vendas e armazenamento de terras. No futuro, também se beneficiará mais da desregulamentação de políticas e da recuperação do mercado imobiliário, de modo a manter uma boa tendência de desenvolvimento. 2) Grupo holding Xuhui, o ritmo de nacionalização precoce da empresa é razoável, a estratégia de aquisição de terras é estável, a situação financeira ainda é boa, e é um alvo elástico que pode ser prestada atenção depois que a política é mais clara e a liquidez da indústria é reparada.
Dicas de risco:
Sob a situação epidêmica repetida, o progresso das vendas e construção das empresas imobiliárias são bloqueados; O efeito marginal de flexibilização da política de supervisão de fundos de pré-venda é inferior ao esperado; Riscos empresariais causados por expansão desordenada ou esquema empresarial diversificado cego das empresas imobiliárias; As dívidas das empresas imobiliárias Fujian são devidas centralmente.
