Em 20 de maio de 2022, os últimos resultados publicados da taxa de juros cotada no mercado de empréstimos (LPR) mostraram que a LPR de um ano foi de 3,7%, inalterada em relação ao tempo anterior; Variedades com maturidade superior a 5 anos relataram 4,45%, diminuição de 15bp em relação à última vez.
Observações
Cortes assimétricos das taxas de juros refletem a política monetária para aumentar ainda mais o apoio a áreas-chave, como o imobiliário. O LPR de 5 anos foi reduzido em 15bp para 4,45% este mês, e foi rebaixado novamente após três meses, que também atingiu o maior declínio da história, superando as expectativas do mercado e a única variedade de 5 anos a ser rebaixada separadamente até agora. O corte estrutural da taxa de juros reflete que no atual período crítico de crescimento estável, a expansão do crédito é fortalecida, o apoio a áreas-chave e elos fracos é fortalecido e a importância da estabilização imobiliária para o crescimento econômico é aumentada.
Acreditamos que o enfraquecimento dos dados financeiros e a contínua desaceleração das vendas imobiliárias são as principais razões para a redução do LPR em 5 anos. 1) Em abril, os dados de crédito e finanças sociais caíram acentuadamente, o que significa que o banco central deve aumentar seus esforços de flexibilização de crédito. Atualmente, a urgência de reduzir os custos de financiamento das empresas e as taxas de juros dos empréstimos residentes aumentou ainda mais. 2) Após uma série de ajustes de políticas internas, os fundamentos do setor imobiliário ainda estão sob pressão. Sob a influência do lento boom de vendas em abril e da repetida epidemia, a área de vendas residenciais diminuiu acentuadamente 42,4% ano a ano, o maior declínio em um único mês desde 2007, e o impulso dos fundamentos imobiliários é iminente.
Acreditamos que a redução do LPR a cinco anos conduzirá a taxa de juros da hipoteca para baixo e terá um efeito de transmissão mais direto na redução dos custos de compra de imóveis e na ativação da demanda de consumo de habitação razoável. 1) O banco central reduziu sucessivamente o limite inferior da primeira taxa de juro hipotecária e o parâmetro de referência da taxa de juro hipotecária, e as taxas de juro hipotecárias subsequentes diminuirão ainda mais. Em combinação com a recente redução do limite inferior da primeira taxa de juro hipotecária pelo banco central, o limite inferior da primeira taxa de juro hipotecária auto-ocupada ordinária foi reduzido para 4,25% (ver nosso relatório anterior “a redução do limite inferior da taxa de juro hipotecária pelo banco central libera um sinal forte, e espera-se que as políticas das indústrias subsequentes a nível financeiro sejam intensamente introduzidas”). 2) Redução do custo de compra de casa: Tomando o primeiro empréstimo de 1 milhão de yuans por 30 anos como exemplo, após esta redução da taxa de juros, a oferta mensal será reduzida em 89 yuans e a despesa total de juros será reduzida em cerca de 32100 yuans. 3) Apoiar a liberação da demanda razoável e aumentar a confiança do mercado. O corte do LPR e o limite inferior da taxa de juros da primeira hipoteca refletem a determinação do banco central em estabilizar a demanda efetiva. Do ciclo passado, o ciclo de redução da taxa de juro é geralmente incluído no ciclo de flexibilização da política da indústria, e as vendas ascendentes começam 2-3 meses após a redução da taxa de juro (veja nosso relatório para detalhes: o LPR de cinco anos é reduzido pela primeira vez após 21 meses, e a política da indústria ainda precisa ser melhorada; continue otimista sobre o setor imobiliário). Quando os cortes nas taxas de juros e a flexibilização da indústria ocorrem ao mesmo tempo, espera-se que os fundamentos melhorem, ou conduzam o volume e o preço da indústria a estabilizar.
A redução do LPR em um período de mais de 5 anos aumentou a confiança dos compradores de imóveis, mas o efeito impulsionador sobre a demanda total permanece por ser visto, e o humor esperar e ver ainda está lá. Acreditamos que, do ponto de vista do efeito real da implementação da política, o papel do ajuste da taxa de juros do empréstimo à habitação é relativamente limitado. Se houver mais políticas de crédito com maior eficácia do mercado (como o banco central emitindo um documento para reduzir o limite inferior da taxa de pagamento inicial dos empréstimos comerciais, os governos locais continuam a ajustar o padrão “habitação e reconhecimento de empréstimos”, etc.) de acordo com as políticas frouxas de outras indústrias e expandir-se em cidades centrais de nível superior, pode desempenhar um papel mais eficaz no aumento da confiança do mercado.
Sugestões de investimento:
Embora os fundamentos do setor imobiliário ainda não tenham sido melhorados, tanto a flexibilização macro quanto a flexibilização industrial são relativamente certos. Acreditamos que a atual lógica industrial mudou gradualmente de “se a política será frouxa” para “se a política pode alcançar resultados práticos”. Embora a transmissão da política para o mercado ainda leve tempo, a expectativa de estabilização dos fundamentos começa a aumentar gradualmente, sugerindo-se continuar a prestar atenção às oportunidades do setor imobiliário. Sugerimos prestar atenção a quatro linhas principais: 1) as principais empresas imobiliárias de empresas estatais centrais com layout nacional foram impulsionadas pela avaliação na última etapa, mas ainda desfrutarão do espaço crescente trazido pelo mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , grupo Longhu e China Resources Land; 2) Empresas estatais centrais líderes regionais e empresas privadas de alta qualidade, mas a qualidade do fluxo de caixa e relatório financeiro é boa: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; 3) Depois que a política se torna mais clara, podemos nos concentrar no alvo da reversão elástica: grupo de retenção Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , jardim do campo; 4) Atualmente, o setor imobiliário pós ciclo com forte determinação de renda e concentração acelerada, bem como a recente mitigação do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço de jardim rural, serviço Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade Zhonghai e serviço xinchengyue.
Dicas de risco:
A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
