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De acordo com o anúncio do centro nacional de empréstimos interbancários autorizado pelo Banco Popular da China, a taxa de juros cotada (LPR) do mercado de empréstimos em 20 de maio de 2022 é: o LPR de um ano é de 3,7%, o que permanece inalterado; O LPR ao longo de 5 anos foi de 4,45%, queda de 15bp em relação aos 4,6% no mês passado.
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Após a reestruturação da LPR, o primeiro período quinquenal caiu 15 pb, o que é de grande importância para orientar o sinal descendente da taxa de juros do empréstimo à habitação. Em maio, a LPR de cinco anos foi reduzida para 4,45%, uma diminuição de 15bp em comparação com 4,6% no mês passado, o maior declínio único no período de cinco anos após a reestruturação da LPR. De acordo com o preço total de 1 milhão de yuans, o pagamento inicial de 50%, a taxa de juros da hipoteca de 4,6%, a oferta mensal correspondente sob a hipoteca de 30 anos e o método de reembolso de capital e juros igual é de 2563 yuans / mês Se a taxa de juros da hipoteca diminui em 15bp, a oferta mensal correspondente diminui em 1,7%. Em combinação com a redução do limite inferior da taxa de juro da primeira hipoteca da habitação para 20 pb no LPR de cinco anos em 15 de maio, significa que após a redução da LPR de cinco anos este mês, a taxa de juro mais baixa da primeira habitação pode ser reduzida para 4,25%. O espaço para a redução da taxa de juro da hipoteca é aberto ainda mais, e o sinal descendente da taxa de juro da hipoteca orientadora é óbvio.
As taxas de juro hipotecárias caíram rapidamente e espera-se que continuem a melhorar no futuro. Em abril, a taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário no mainstream de 103 cidades-chave monitoradas pelo Instituto de Pesquisa shell foi de 5,17%, que foi 1,16 vezes do LPR de cinco anos em maio, e a proporção ascendente ainda estava em um nível historicamente alto. Comparado com as duas rodadas de pontos baixos no segundo trimestre de 2009 e no terceiro trimestre de 2016, a partir da diferença de valor absoluto, da diferença de preço de referência no mesmo período e da diferença relativa do rácio com o parâmetro de referência, o potencial espaço descendente da atual taxa de juro hipotecária ainda é suficiente. Em termos de taxa de juro de referência, em comparação com o valor histórico da LPR a 5 anos em Maio e com a taxa de juro dos empréstimos a médio e longo prazo superior a 5 anos, a actual LPR a 5 anos manteve-se numa baixa histórica e a subsequente taxa de juro dos empréstimos hipotecários foi melhorada ou optimizada em termos de pontos de referência. De acordo com a Associated Press financeira, depois que o banco central baixou a taxa mínima de juros do primeiro empréstimo à habitação, Zhengzhou, Tianjin e outros locais reduziram sucessivamente a taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação para 4,4% (o LPR de cinco anos foi reduzido em 20 bp em abril). Espera-se que a primeira taxa de juros do empréstimo à habitação em cidades mais pressionadas se aproxime do limite inferior no futuro.
O final do segundo trimestre e o início do terceiro trimestre são o período da janela de observação de vendas, e a inclinação desta rodada de recuperação pode ser menor do que a do passado. Recentemente, a desregulamentação política e o nível de energia urbana continuaram a aumentar, a proporção de entrada e final de hipoteca aumentaram, e a epidemia recente foi gradualmente controlada. Vários fatores devem formar ressonância, estabelecendo as bases para a estabilização das vendas. No entanto, considerando a falta de confiança no mercado imobiliário e o enfraquecimento da expectativa de renda dos compradores de imóveis causados por epidemias repetidas, a elasticidade da recuperação das vendas pode ser menor que a dos ciclos anteriores (20082009 e 20142016). Em termos de empresas imobiliárias, com políticas para manter a estabilidade e múltiplas medidas para resolver os riscos de crédito das empresas imobiliárias, acreditamos que a diferenciação entre as empresas imobiliárias será acelerada, e o fluxo de caixa das empresas privadas deve ser aliviado no segundo semestre do ano. Empresas estatais centrais e empresas privadas de alta qualidade com forte operação e forte crédito podem mais ativamente agarrar a janela de aquisição de terras e inaugurar oportunidades de desenvolvimento.
Sugestão de investimento: com a força política e a ressonância da recuperação após a epidemia, acreditamos que o final do segundo trimestre e o início do terceiro trimestre são um importante período de janela de observação para a estabilização do mercado imobiliário. No segundo semestre, espera-se que a indústria inaugure gradualmente o período de lua-de-mel de flexibilização de políticas e recuperação de vendas, e a valorização do setor deve ser gradualmente reparada. O sector do desenvolvimento preocupa-se principalmente com: uma delas é a flexibilização das políticas de benefícios a curto prazo e a melhoria da margem de lucro bruta no final da aquisição de terrenos, empresas operacionais fortes e de crédito elevado que se espera que apoiem da quota de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) , etc; Um é o assunto da elasticidade do jogo de política com certo suporte para Fundamentos, tais como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , etc. A avaliação do setor de gestão de propriedades atingiu uma baixa de todos os tempos. Com a desregulamentação de políticas e a melhoria dos fundos de empresas imobiliárias, espera-se trazer reparação de avaliação de empresas de propriedade de alta qualidade. Atenção é dada ao serviço de jardim do país, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviço xinchengyue, comércio Xingsheng, etc.
Dicas de risco: 1) a flutuação de curto prazo do setor imobiliário excede o risco esperado; 2) A fermentação e reação em cadeia dos problemas de liquidez das empresas imobiliárias individuais excedem os riscos esperados; 3) A actualidade da melhoria das políticas é inferior ao risco esperado.
