Visão central: acreditamos que as empresas estatais locais e as empresas imobiliárias regionais, que foram continuamente corroídas por empresas imobiliárias de alto volume de negócios nos últimos anos, com maior capacidade de aquisição de terras, realizarão o super inverso da aquisição de terras à escala de vendas, e todos os tipos de empresas na indústria terão um processo de retorno médio. Empresas imobiliárias com baixa dívida e lento volume de negócios, contando com a melhoria do status de crédito e baixo nível de alavancagem, continuam a obter a participação de mercado perdida pelas empresas imobiliárias seguradas no mercado imobiliário e realizam a dupla melhoria de escala e qualidade.
A inadimplência das empresas privadas acelerou e a participação das vendas de aquisição de terras continuou a diminuir
Desde que a pressão de liquidez surgiu no setor imobiliário no segundo semestre de 2021, a escala global de inadimplência continuou a subir. Entre eles, a proporção da escala de inadimplência de empreendimentos imobiliários privados continuou a aumentar, passando de 59% em 2020 para 89% em 2022. Do financiamento à aquisição de terras e, em seguida, ao nível da escala de vendas, a proporção da escala de vendas de empresas imobiliárias privadas continuou a diminuir. Entre as 100 maiores empresas imobiliárias, a proporção da escala de vendas das empresas privadas diminuiu de 82% em 2018 para 79% em 2021.
As empresas estatais locais assumiram o controlo e a intensidade de construção da aquisição de terrenos aumentou face à tendência
Por trás do declínio da quota de mercado das empresas privadas está o rápido aumento da velocidade de aquisição de terras e despesas de construção de projetos por empresas estatais locais. Utilizamos a taxa de crescimento anual do caixa pago pela compra de bens e recebimento de serviços trabalhistas na demonstração de fluxo de caixa para medir o ritmo de aquisição e construção de terrenos das empresas.Após o declínio da intensidade de construção de aquisição de terrenos em 20172020, as empresas estaduais locais recuperaram rapidamente em 2021, o que foi significativamente diferenciado de outros tipos de empreendimentos imobiliários.
Devido ao nível de alavancagem relativamente baixo das empresas estatais nos últimos anos, o nível de alavancagem potencial no setor permaneceu relativamente menor.
A margem de oferta e procura melhorou significativamente, sendo esperada a recuperação das vendas imobiliárias
Em termos de oferta de novas casas, com a melhoria de uma nova rodada de epidemia desde março deste ano e a redução gradual das medidas de vedação e controle, o volume de vendas nas cidades centrais continuou a melhorar mês a mês, e a área de certificados de pré-venda aprovados em março e abril continuou a crescer mês a mês. Em termos de demanda do mercado, sob o ambiente político frouxo, as transações de habitação em segunda mão nas cidades centrais melhoraram mês a mês.
Sob a influência da epidemia, os efeitos adversos sobre os processos normais de transação, como a visualização de casas e vendas no escritório de vendas, diminuíram gradualmente, os projetos a serem empurrados acumulados na fase inicial entraram sucessivamente no mercado e a melhoria contínua do lado da oferta pode ser esperada.
Da semana alta aos recursos pesados, uma grande oportunidade para pequenas empresas imobiliárias está chegando
Desde 2018, sob o modo de alta rotatividade da indústria imobiliária, grandes empresas imobiliárias continuaram a afundar o modelo de negócios de cidades de baixa energia, expandindo o raio de controle, e o modelo de negócios de sacrificar o espaço de lucro para o crescimento em escala rápida é difícil de sustentar.
Em contraste, as pequenas e médias empresas imobiliárias regionais, contando com a melhoria do status de crédito no ambiente de financiamento e as vantagens de custo e eficiência do raio de controle de tubos pequenos, continuam a fortalecer sua vantagem competitiva relativa no ambiente de mercado em mudança. Desde o segundo semestre de 2021, a intensidade da aquisição de terras foi continuamente melhorada no final da aquisição de terras, e a reversão inferior da posição competitiva foi realizada no processo de melhoria marginal da oferta e demanda do mercado.
Aconselhamento em matéria de investimento
Consideramos que não se registam melhorias substanciais nos dados totais actuais e que a política de regulamentação continua a basear-se num ritmo frouxo. Ao mesmo tempo, no processo de melhoria gradual da situação epidêmica e eliminação gradual dos fatores adversos que inibem a promoção das empresas, com a flexibilização contínua das políticas e a melhoria conjunta da oferta e da procura, a recuperação imobiliária será gradualmente impulsionada. Empresas imobiliárias líderes e regionais com a capacidade de tomar terra e empurrar a placa se beneficiarão da melhoria do padrão de concorrência e mercado de terra na maior extensão, e realizar a dupla inversão da escala de vendas e qualidade da operação. Continuar a recomendar três linhas principais: 1) empresas estatais locais que mais beneficiam da melhoria do padrão de concorrência após a liquidação de empresas privadas: Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.Ltd(600639) ; 2) Líderes nacionais para a melhoria contínua da qualidade do negócio de médio e longo prazo: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke A, cidade verde China; 3) Empresas privadas de operação estável de alta classificação: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , grupo de holding Xuhui.
Evento de alerta de risco: o aperto do ambiente de financiamento excede as expectativas; A epidemia continua a impactar as vendas imobiliárias; Alterações nas regras de transferência do mercado imobiliário; Alterações nas políticas de venda de imóveis; Alterações nas políticas de regulação imobiliária; Atraso ou não dos dados de referência
