A visão de Zhou Du: nesta sexta-feira, o LPR de um ano foi reduzido em 15bp, o maior declínio individual no período de cinco anos após a reestruturação da LPR; Chengdu, Hainan, Hangzhou, Tianjin, Dalian e outros lugares emitiram sucessivamente documentos para apoiar necessidades rígidas e de melhoria, e a melhoria subsequente das políticas locais deve continuar. Com o desenvolvimento das políticas e a ressonância da recuperação após a epidemia, acreditamos que o final do segundo trimestre e o início do terceiro trimestre são um importante período de janela de observação para a estabilização do mercado imobiliário. No segundo semestre, espera-se que a indústria inaugure gradualmente o período de lua-de-mel de flexibilização de políticas e recuperação de vendas, e a valorização do setor deve ser gradualmente reparada. O sector do desenvolvimento preocupa-se principalmente com: uma delas é a flexibilização das políticas de benefícios a curto prazo e a melhoria da margem de lucro bruta no final da aquisição de terrenos, empresas operacionais fortes e de crédito elevado que se espera que apoiem da quota de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) , etc; Um é o assunto da elasticidade do jogo de política com certo suporte para Fundamentos, tais como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , etc. A avaliação do setor de gestão de propriedades atingiu uma baixa de todos os tempos. Com a desregulamentação de políticas e a melhoria dos fundos de empresas imobiliárias, espera-se trazer reparação de avaliação de empresas de propriedade de alta qualidade. Atenção é dada ao serviço de jardim do país, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviço xinchengyue, comércio Xingsheng, etc.
Monitorização do ambiente político: 1) o LPR de cinco anos foi reduzido em 15bp e a taxa de juro hipotecária acelerou para baixo; 2) O ajustamento da política do mercado imobiliário local continuou.
Monitorização da operação de mercado: 1) as transações de novas casas aumentaram ligeiramente mês a mês, e a pressão de curto prazo ainda existe. 32000 novas casas foram vendidas esta semana, um aumento de 0,3% mês a mês; 14000 casas usadas foram vendidas, uma queda de 10,8% mês após mês. Nos primeiros 20 dias de maio, o volume de negócios médio diário de moradias novas diminuiu 53,6% em termos homólogos, menor que o de abril 2pct. Com a introdução intensiva de políticas locais, espera-se que a confiança na compra de habitação seja gradualmente remodelada. No entanto, devido ao impacto da prevenção e controle de epidemias e do atraso de tempo da política no curto prazo, a transação ainda está sob pressão. 2) A proporção de melhoria da demanda aumentou mês a mês. Em abril de 2022, entre as transações de casas comerciais em 32 cidades, o número de unidades acima de 90 metros quadrados aumentou 1,2pct para 81,3% mês a mês. 3) Os estoques caíram mês a mês e tenderam a diminuir constantemente no curto prazo. O estoque em 16 cidades foi de 102,37 milhões de metros quadrados, queda de 0,5% mês a mês. Sob a pressão do mercado de capitais e imobiliários, as empresas imobiliárias tendem a converter o inventário existente, a sobreposição da situação epidêmica afeta repetidamente o progresso do projeto e da promoção, e a escala de inventário de curto prazo pode diminuir constantemente. 4) A transação fundiária e a taxa de prêmio recuperaram, e a proporção do segundo e terceiro níveis aumentou. Na semana passada, a área de fornecimento de terra e construção de Baicheng foi de 28,979 milhões de metros quadrados e a área de construção da transação foi de 17,706 milhões de metros quadrados, um aumento de 78,6% e 2,5% mês em relação ao mês; A taxa de prêmio de transação foi de 3%, um aumento de 1,9% mês em relação ao mês. Entre elas, as transações de primeiro, segundo e terceiro escalões representaram 3,2%, 31% e 65,8%, respectivamente, com queda mensal de 21,7pct, aumento de 10,3pct e aumento de 11,4pct respectivamente.
Monitoramento do mercado de capitais: 1) títulos imobiliários: 8,05 bilhões de yuans de títulos imobiliários domésticos foram emitidos esta semana, um aumento de 2,05 bilhões de yuans mês a mês; A emissão de títulos no exterior foi de 630 milhões de yuans, um aumento de 630 milhões de yuans mês após mês; A taxa de juro de emissão das principais empresas imobiliárias é de 3,1% – 9,75%, e a maioria das taxas de juro de emissão comparáveis é inferior à da vez anterior. 2) Confiança: a confiança coletiva emitiu 2,19 bilhões de yuans esta semana, uma diminuição de 720 milhões de yuans mês após mês. 3) Estoques imobiliários: o setor imobiliário subiu 0,57% esta semana, com desempenho inferior ao CSI 300 (2,23%); Atualmente, o PE (TTM) do setor imobiliário é de 12,65 vezes, e a avaliação é de 79,64% nos últimos cinco anos.
Dicas de risco: 1) a oportunidade da melhoria da política é menor do que o risco esperado; 2) A fermentação e reação em cadeia dos problemas de liquidez das empresas imobiliárias individuais excedem os riscos esperados; 3) A flutuação a curto prazo da indústria excede o risco esperado.
