Pingar uma Vista:
A oferta de terrenos residenciais em cidades piloto diminuiu ligeiramente ano a ano, e o primeiro lote de regras continuou a ser otimizado: a área total de abastecimento residencial de 17 cidades que anunciaram planos em 2022 é de 140 milhões de metros quadrados, uma diminuição de 8% em relação à oferta prevista para 2021; Entre eles, o primeiro lote de abastecimento de terra em 14 cidades representou 12% do plano anual, abaixo do primeiro lote em 2021 (27%), afetado principalmente pelo aumento dos lotes de abastecimento ao longo do ano. O primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em 2022 adota principalmente o método de “preço limitado do terreno, preço limitado da casa e loteria / cotação única”. Comparado com o terceiro lote de cidades com preço limitado da casa em 2021, o número de cidades diminuiu. Ao mesmo tempo, o preço inicial do lote de lotes de fornalhas na rodada atual de leilão no ano anterior foi reduzido e o limite de preço de venda de algumas parcelas foi aumentado.
O desempenho do primeiro lote de leilão de terras foi medíocre, e as empresas estatais centrais ainda eram a principal força na aquisição de terras: em 2022, 337 terras foram vendidas no primeiro lote de leilão centralizado de terras em 18 cidades, com um volume de negócios total de 396,6 bilhões de yuans; A taxa de leilão é de 17% e a taxa de prémio de transação é de 5%, o que não é significativamente melhorado em relação ao terceiro lote em 2021 (13% e 3%). Entre eles, a diferenciação entre cidades e regiões continua, e as parcelas centrais das cidades centrais são mais favorecidas. Do ponto de vista das características de aquisição de terras dos empreendimentos imobiliários, afetadas por fatores como a redução do número de sócios e a redução da estabilidade da cooperação, o número de parcelas de transação independentes em 18 cidades aumentou, representando 82% do total da transação; Graças às vantagens de capital, as empresas estatais centrais continuam a ser a principal força na aquisição de terras; Ao mesmo tempo, o fenômeno de apoiar o fundo das empresas estatais locais ainda existe. Em termos de rentabilidade, estima-se que a margem de lucro bruta média das parcelas quentes seja de 21%, o que equivale basicamente ao segundo lote (20%) em 2021 e superior ao primeiro lote (16%) em 2021.
A pressão de capital é a principal razão para o monótono leilão local, e espera-se que o segundo lote permaneça sob pressão: embora o lado político continue a melhorar, a indústria atual ainda enfrenta dois grandes problemas: canais de financiamento deficientes e cobrança insuficiente de vendas. O fluxo de caixa das empresas imobiliárias é afetado, a expectativa de descentralização de vendas é reduzida e o entusiasmo pela aquisição de terras é dificultado. No futuro, julgamos que o mercado fundiário de curto prazo ainda estará sob pressão, principalmente considerando o atraso de tempo da política, a dificuldade de realizar as vendas de lotes subsequentes de parcelas de abastecimento dentro do ano, e as empresas imobiliárias sobreviventes podem prestar mais atenção à otimização do modelo de negócio e à melhoria da força abrangente.
Sugestão de investimento: Apesar da otimização das regras de leilões locais e da melhoria da qualidade da oferta de terra, o primeiro lote de oferta centralizada de terra não mudou significativamente em 2022 sob o efeito da pressão de capital e expectativas pessimistas de vendas, e a pressão descendente sobre a indústria ainda existe. Posteriormente, com o desenvolvimento de políticas e a ressonância da recuperação após a epidemia, acreditamos que o final do segundo trimestre e o início do terceiro trimestre são um período importante de janela de observação para a estabilização do mercado imobiliário. No segundo semestre, espera-se que a indústria inaugure gradualmente o período de lua-de-mel de flexibilização de políticas e recuperação de vendas, e a valorização do setor deve ser gradualmente reparada. O sector do desenvolvimento preocupa-se principalmente com: uma delas são as fortes empresas operacionais e de crédito elevado, com políticas de benefícios de curto prazo relaxadas e uma margem de lucro bruta melhorada no final da aquisição de terrenos, que se espera que apoiem da quota de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , etc; Um é o assunto da elasticidade do jogo de política com certo suporte para Fundamentos, tais como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , etc. A avaliação do setor de gestão de propriedades atingiu um recorde baixo. Com a desregulamentação de políticas e a melhoria dos fundos de empresas imobiliárias, espera-se trazer reparação de avaliação de empresas de propriedade de alta qualidade. Sugere-se prestar atenção ao serviço de jardim do país, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviço xinchengyue, comércio Xingsheng, etc.
Dicas de risco: 1) a oportunidade da melhoria da política é menor do que o risco esperado; 2) A fermentação e reação em cadeia dos problemas de liquidez das empresas imobiliárias individuais excedem os riscos esperados; 3) A flutuação de curto prazo da indústria imobiliária excede o risco esperado.
