Evento: em 20 de maio, o Banco Popular da China autorizou o centro nacional de empréstimos interbancários a anunciar que a taxa de juros cotada (LPR) do mercado de empréstimos é: a LPR de um ano é de 3,7%, inalterada em relação ao valor anterior, e a LPR ao longo de cinco anos é de 4,45%, abaixo de 15bp de 4,6% do mês anterior.
O LPR de 5 anos cortou 15bp acima do esperado, fortalecendo ainda mais a confiança na estabilização imobiliária. Em 15 de maio, o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China emitiram conjuntamente o documento “ajustando políticas diferenciadas de crédito à habitação”.Para famílias residentes que tomam empréstimos para comprar casas próprias comuns, o limite inferior da taxa de juro do primeiro conjunto de empréstimos pessoais à habitação é ajustado para LPR menos 20 pontos base, e o limite inferior do segundo conjunto de habitação ainda é LPR. Combinado com a redução do LPR a cinco anos, o limite inferior da taxa de juro da hipoteca de primeira habitação foi reduzido de 4,6% para 4,25%, e o limite inferior da casa de segunda mão é de 4,45%. Em abril de 2022, a taxa de juros da primeira hipoteca e da segunda hipoteca em 103 cidades-chave monitoradas pelo Instituto de Pesquisa shell foi de 5,17% e 5,45%, respectivamente, 17 e 15 pontos base menor do que em março, significativamente maior do que o atual limite inferior. Além da hipoteca incremental, a hipoteca de depósito também se beneficiará desta redução.Tomando a hipoteca de 3 milhões de yuans de 30 anos como exemplo, se o principal e os juros são os mesmos, a taxa de juros é de 4,6% e o pagamento mensal é de 15379 yuan; Se a taxa de juros cair para 4,25%, o pagamento mensal será de 14758 yuan, uma diminuição de 621 yuan, e o reembolso total do empréstimo será reduzido em cerca de 220000 yuan. A recente combinação de boxe é na verdade mais uma extensão das “23 medidas financeiras” em 18 de abril, fortalecendo a confiança de apoiar o crescimento constante do imobiliário este ano.
Olhando para trás na história, o ritmo de redução da taxa de juros e das reservas necessárias neste ciclo é lento, e o mercado apresenta recuperação da Nike. Ela precisa cooperar com o afrouxamento dos padrões de identificação da primeira casa para formar um punho combinado para impulsionar a demanda. Olhando para trás no ciclo de relaxamento em 2008 e 2014, a política de redução contínua da taxa de juro combinada com o limite inferior do primeiro conjunto de taxas de juro do empréstimo foi reduzida para 0,7 vezes a taxa de juro do empréstimo de referência, o que levou à rápida descida da taxa de juro do empréstimo à habitação. Em 2008, o reconhecimento real da segunda casa foi relaxado e, em 2014, houve uma mudança de “reconhecer a casa e reconhecer o empréstimo” para “reconhecer o empréstimo, mas não reconhecer a casa”. Um grande número de compradores de segunda casa melhorados desfrutam da taxa de adiantamento do primeiro empréstimo à habitação e taxa de juros preferencial, formando suporte efetivo para a demanda. O declínio atual do mercado é comparável ao de 08,14, mas a taxa de urbanização, o rácio de alavancagem dos moradores e a confiança dos moradores são menores do que a de 08,14. Portanto, acreditamos que a intensidade geral de relaxamento deste ciclo é comparável à de 08.14, mas o ritmo é lento. O mercado mostrará recuperação da Nike, a inclinação diminuirá e o ciclo será alongado em conformidade. Espera-se que a política de quatro limites nas cidades centrais seja gradualmente aberta para impulsionar ainda mais a procura de compra de habitação.
Em abril, o declínio das vendas expandiu-se ainda mais e o ciclo de descontaminação melhorou significativamente. Espera-se que a direção da política se concentre em impulsionar as vendas e o financiamento empresarial. De acordo com os dados do índice central, a quantidade de vendas de casas comerciais em 102 cidades da amostra em abril foi de 364,8 bilhões de yuans, uma diminuição mensal de 23,2% e uma diminuição anual de 57,2%, um aumento de 12,1pct em relação ao mês anterior. Em abril, a área de inventário de casas novas em 49 cidades amostrais foi de 338,51 milhões de m3, com aumento mensal de 1,3% e aumento homólogo de 2,9%. Devido ao declínio do boom das vendas, o ciclo de urbanização das cidades da amostra nacional aumentou rapidamente, de 1º de agosto de 2021 a 15,9 de abril de 2022. Acreditamos que o objetivo desta rodada de ciclo de recuperação deve ser o apoio às vendas e não a promoção, o que é significativamente mais quente do que retornar ao alto nível em comparação com o baixo. Nossa previsão da tendência futura da política inclui: 1. As quatro políticas de limite, como restrições de compra e empréstimo nas cidades centrais, são gradualmente relaxadas; 2. As taxas de juro hipotecárias continuaram a diminuir; 3. Melhorar os canais de financiamento das empresas; 4. Criação de fundo de estabilização; 5. Abra a janela de financiamento de capital próprio, etc.
Sugestão de investimento: a causa do crescimento constante não é competitiva, e a classificação de “excesso de peso” no setor imobiliário é mantida. Consideramos que o ponto central desta ronda de estímulo político reside no lado da procura (Vendas) e do capital empresarial (financiamento). Este ano é um ciclo de flexibilização de políticas em larga escala, que é um mercado beta. Empresas imobiliárias com boa qualificação de crédito, liquidez suficiente, reservas de solo suficientes e alta qualidade são a escolha principal. Sugere-se prestar atenção a: A shares Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) ; H compartilha a cidade verde China, China Resources Land, China desenvolvimento no exterior, grupo Longhu, China Jinmao, Xuhui holding group, China Overseas Hongyang. Vida de Vientiane, serviço da cidade verde, propriedade de Zhonghai, propriedade poli, serviço do jardim do campo, serviço da vida de Yongsheng, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Alerta de risco: a situação epidêmica excedeu repetidamente as expectativas; O endurecimento das políticas de prevenção de epidemias superou as expectativas; A tendência descendente dos fundamentos superou as expectativas; A flexibilização das políticas foi inferior ao esperado
