O LPR de 5 anos foi reduzido em 15ebp sozinho, o que novamente liberou o sinal positivo de “estabilização imobiliária”. Em 20 de maio, a LPR de cinco anos foi significativamente reduzida em 15bp para 4,45%. O corte da taxa de juros de referência tem duas características: 1) o LPR de 5 anos foi cortado separadamente pela primeira vez, e o remédio foi aplicado para “estabilizar o imóvel” para liberar o sinal positivo de estabilização do imóvel novamente. 2) Uma redução substancial de 15pb, combinada com o limite inferior da taxa de juro hipotecária na comunicação sobre questões relacionadas com o ajustamento da política diferenciada de crédito à habitação no dia 15, espera-se que a taxa de juro hipotecária acelere o declínio. No dia 15, após o banco central baixar o limite inferior da taxa de juros hipotecários, a taxa de juros hipotecários de 4,4% apareceu em 20 cidades como Guangzhou, Shenzhen, Tianjin, Jinan, Qingdao, Zhengzhou, Suzhou, Kunming, Chongqing e Shenyang. A taxa de juros hipotecários rapidamente se aproximou do limite inferior. Considerando que o mercado atual não se estabilizou e ainda há 66bp espaço descendente, espera-se que a taxa de juros hipotecários subsequente acelere a tendência descendente, o que pode efetivamente apoiar o poder de compra dos residentes e promover a recuperação das vendas no mercado.
O mercado imobiliário e a tendência do mercado de cortes de juros anteriores. Desde 2008, o banco central iniciou quatro rodadas de cortes nas taxas de juros em setembro de 2008, junho de 2012, novembro de 2014 e agosto de 2019, respectivamente. 1) De Setembro de 2008 a Dezembro de 2008, a taxa de juro de referência dos depósitos a um ano foi reduzida quatro vezes em 189pb e a taxa de juro dos empréstimos a um ano foi reduzida cinco vezes em 216pb; Três meses após o primeiro corte da taxa de juros, o declínio diminuiu e as vendas estabilizaram. Seis meses após o primeiro corte da taxa de juros, a taxa de crescimento da área de vendas de habitação comercial no mês atual voltou a ser positiva. Após o terceiro e quarto corte da taxa de juros, o mercado global caiu e recuperou. O índice imobiliário Shenwan subiu mais do que o índice CSI 300. Posteriormente, com as políticas frouxas de outras macro e indústrias imobiliárias, a tendência do setor imobiliário foi melhor que o CSI 300. 2) A taxa de juros foi reduzida duas vezes em junho e julho de 2012. A taxa de juros de depósito de um ano foi reduzida em 50bp e a taxa de juros de empréstimo de um ano foi reduzida em 56bp. A área de vendas de habitação comercial foi positiva em relação ao ano anterior seis meses após a redução da taxa de juros. Após o corte da taxa de juros, o mercado de ações continuou sua tendência descendente, mas se beneficiou da flexibilização da política imobiliária no final de 2011, e o banco central expressou seu apoio para a demanda de empréstimo para a primeira casa em março, o desempenho do setor imobiliário foi melhor do que o de Xangai e Shenzhen 300. 3) De novembro de 2014 a outubro de 2015, as taxas de juros foram reduzidas seis vezes, e as taxas de juros de referência dos depósitos e empréstimos a um ano foram reduzidas em 125bp e 140bp, respectivamente; No quinto mês após o primeiro corte da taxa de juros, a área de vendas de habitação comercial voltou a ser positiva em termos homólogos; Após a redução do RRR no final de 2014, o mercado de ações geralmente subiu. Beneficiando do ciclo de relaxamento da regulação imobiliária de 2014 a 2015, o desempenho do setor imobiliário sempre foi melhor do que o do Shanghai e Shenzhen 300. 4) De agosto de 2019 a abril de 2020, a LPR de um ano foi reduzida cinco vezes, com faixa de redução de 46bp, e a LPR de cinco anos foi reduzida três vezes, com faixa de redução de 20bp; Nove meses após o primeiro corte da taxa de juros, o impacto da epidemia diminuiu, e a área de vendas de habitação comercial tornou-se positiva ano após ano; Em 2019, a regulamentação imobiliária foi apertada e a tendência do setor imobiliário foi menor do que a de Xangai e Shenzhen 300. Nos ciclos anteriores de redução da taxa de juros, exceto pela interferência da epidemia em 2020, a queda homóloga na área de vendas de habitação comercial estabilizou-se e recuperou após a primeira redução da taxa de juros por cerca de um trimestre, e a área de vendas voltou a ser positiva homóloga após dois trimestres; Nas três rodadas de regulação e controle em 2008, 2012 e 2014, devido ao longo tempo de queda do mercado imobiliário e às correspondentes políticas frouxas de regulação emitidas pelo Estado, a tendência do setor imobiliário é melhor que a do CSI 300 após cada rodada de redução da taxa de juros, no entanto, em 2020, o setor imobiliário fica inferior ao CSI 300 devido ao pequeno grau de relaxamento das políticas e à rápida recuperação do mercado.
A atual rodada de cortes nas taxas de juros e a perspectiva do mercado imobiliário e tendência do mercado. O setor imobiliário, que reduziu as taxas de juros por muitas vezes, inaugurou um aumento, e as principais empresas imobiliárias aumentaram significativamente. O lado da procura continua a fazer esforços, a força da política é gradualmente aumentada e espera-se que o mercado estabilize e recupere. Acreditamos que o período mais difícil de operação na indústria imobiliária pode ter passado. Com a estabilização gradual do mercado, espera-se que as empresas centrais estatais acelerem a expansão da tabela, e a velocidade das empresas privadas encolhendo a tabela também abrandará. Portanto, sugere-se concentrar em grandes empresas centrais estatais, como poli imobiliário, Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , CNOOC imobiliário, China Resources Land, e empresas imobiliárias regionais vantajosas Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , participações Xuhui, etc. Tendo em conta a possibilidade de liberalização de refinanciamento, sugere-se que se concentre em Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) e Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) .
Factores de risco: risco político: o progresso da flexibilização das políticas é inferior ao esperado. Risco de mercado: o declínio das vendas no setor imobiliário superou as expectativas.
