Resumo do investimento:
Condições de mercado:
Nesta semana (5,14-5,20), o índice imobiliário A-share (Shenwan real estate) aumentou 0,57% (3,91% na semana passada), e o mercado A-share (wandequan a) aumentou 2,63% (3,51% na semana passada); O índice H-share imobiliário (kroney real estate leading index) subiu 4,64% (semana passada – 3,03%), e o mercado H-share (Hang Seng Index) subiu 4,11% (semana passada – 0,52%). Nesta semana, o desempenho do setor imobiliário A-share foi mais fraco que o mercado, e o desempenho do setor imobiliário H-share foi mais forte que o mercado.
Fundamentais da indústria:
As vendas de novas casas continuaram a diminuir, e as vendas de casas em segunda mão nas principais cidades de segundo nível mostraram sinais de recuperação. A partir dos dados, a área acumulada de vendas de casas comerciais em 45 cidades (5,1 ~ 5,19) foi de – 48,4% ano a ano e – 50,8% ano a ano no mês passado; A área de transação de casas usadas em 16 cidades (5,1 ~ 5,22) foi de – 15,2% ano a ano e – 32,6% ano a ano, entre elas, a área de transação de casas usadas em cidades de segunda linha (8 cidades) (5,1 ~ 5,22) foi de 11,1% ano a ano e – 26,9% ano a ano.
A tendência ascendente do ciclo de descontaminação abrandou. De acordo com os dados, o ciclo de comercialização da habitação comercial em 15 cidades (a partir de 21 de maio) foi de 813 dias, comparado a 798 dias no mesmo período do mês passado. O mercado imobiliário continua fraco. De acordo com os dados, a área acumulada de construção de terrenos de 100 cidades de grande e médio porte neste ano (a partir de 22 de maio) foi de – 38,4% ano a ano e – 35,4% ano a ano na semana passada; A taxa de prémio de transacção de terrenos em 100 grandes e médias cidades (5,9 ~ 5,22) esta semana foi de 1,4% e 3,0% na semana passada; O preço total de transação da terra de 100 cidades de grande e médio porte este ano (em 22 de maio) foi de – 59,9% ano a ano e – 56,1% ano a ano na semana passada.
A pressão financeira continua a ser grande. De acordo com os dados, a escala de emissão de títulos imobiliários domésticos (5,1 ~ 5,22) foi de – 43,9% ano a ano, e a escala do mês passado foi de – 49,8% ano a ano; A escala de emissão de títulos imobiliários estrangeiros (5,1 ~ 5,22) foi de – 83,3% ano a ano, e a escala do mês passado foi de 56,1% ano a ano; A escala de financiamento fiduciário (5,1 ~ 5,22) acumulada – 85,5% ano a ano, e a escala do mês passado foi de – 78,8% ano a ano.
Estratégia de investimento:
Em 20 de maio, o LPR ao longo de 5 anos (o valor anterior foi de 4,6%) foi reduzido em 15 PA para 4,45%. Anteriormente, em 15 de maio, o banco central definiu a taxa de juros hipotecária da primeira casa como 20bp menor que a LPR. Atualmente, a taxa de juros da primeira casa pode ser reduzida para 4,25% recentemente. O declínio acelerado da taxa de juros hipotecários mostra a determinação do governo central em estabilizar o mercado imobiliário. A julgar pela queda máxima de 30% na taxa de juros hipotecários do primeiro conjunto de habitação autônoma ordinária na história, ainda há um grande espaço de operação política para o declínio da taxa de juros hipotecários.
Acreditamos que o espaço de políticas ainda é grande, e há um certo espaço operacional em termos de taxa de juros hipotecários, taxa de adiantamento, qualificação de compra, flexibilização das restrições de vendas, custos de transação de casas usadas, etc. Esperamos que, com o declínio da epidemia e a implementação intensiva de políticas, as cidades de alta energia com bom apoio à procura assumam a liderança na recuperação, enquanto as cidades de baixa energia precisam de políticas de apoio à procura mais fortes e de um período mais eficaz de políticas.
Acreditamos que para remodelar a confiança do mercado, também precisamos orientar ainda mais o mercado para entender e compreender os objetivos políticos de “prevenção de riscos” e “crescimento estável”, e olhar para as principais contradições atuais do setor imobiliário de forma realista. Acreditamos que a principal contradição da atual indústria imobiliária não é mais o risco macro causado pela espuma dos preços da habitação e a excessiva financeirização e alavancagem da indústria. Actualmente, a tendência descendente da indústria é demasiado acirrada e o ajustamento é demasiado drástico, o que trouxe problemas comuns de risco de crédito à indústria e teve um grande impacto negativo na economia.
Acreditamos que respeitar as necessidades razoáveis de melhoria habitacional dos residentes e apoiar e incentivar o consumo e investimento habitacionais normais dos residentes são também uma parte importante do mecanismo de longo prazo do imobiliário, que é consistente com o tom político de “habitação sem especulação”. “Habitação sem especulação” não significa que os preços das casas não subam ou caiam, nem significa suprimir o desenvolvimento da indústria. Só quando todas as partes compreenderem corretamente os objetivos da política poderão reconstruir melhor a confiança do mercado e promover a recuperação das vendas.
Acreditamos que o fortalecimento contínuo das políticas a curto prazo levará à recuperação gradual do fundo das vendas, e a compensação e integração da indústria levarão à melhoria do padrão de longo prazo. Acreditamos que as vantagens do financiamento promoverão empresas imobiliárias de alto crédito para ganhar vantagens no mercado de terras e M & a. A capacidade contínua de aquisição e promoção de terras e endosso de crédito de alta qualidade também são esperados para aproveitar a oportunidade quando a demanda se recuperar e melhorar ainda mais a participação de mercado. Recomendar Vanke A, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) . Depois de atender às necessidades das empresas imobiliárias com o contexto de empresas centrais e empresas estatais, o apoio do lado do financiamento vai gradualmente transbordar para empresas privadas com operação estável. O mercado vai gradualmente restaurar a confiança em empresas privadas com operação estável. Sugere-se continuar a acompanhar os líderes de empresas imobiliárias privadas com operação estável, como o grupo Longhu e jardim do campo.
Dica de risco: o risco de que a implementação de políticas industriais seja menor do que o esperado, o risco de que a rentabilidade continue a diminuir e o risco de que as vendas sejam menores do que o esperado.
