Principais pontos de investimento
Nesta semana (16 de maio de 202220 de maio de 2022): o setor imobiliário (SW) subiu e caiu + 0,57%. No mesmo período, os índices Shanghai e Shenzhen 300 e wandequan a subiram e caíram + 2,23% e + 2,63%, respectivamente, e o retorno excedente foi de – 1,66% e – 2,06%, respectivamente.
Fundamentos imobiliários e dados de alta frequência: (1) mercado imobiliário: nesta semana (14 de maio de 202220 de maio de 2022), a área de transação de casas novas em 60 cidades foi de 3,259 milhões de metros quadrados, com uma relação mês a mês de – 10,3% e uma relação ano a ano de – 53,7%; Em 2022, as vendas acumuladas foram de 71,078 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 48,8%; De 1º de maio a 20 de maio de 2022, o volume de negócios acumulado foi de 8,311 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 58,5%; A área de transação de casas usadas em 220 cidades foi de 1,217 milhões de metros quadrados, com uma relação mês a mês de – 13,4% e uma relação ano a ano de – 41,4%; Em 2022, o volume de negócios acumulado foi de 20,975 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 42,5%; De 1º de maio a 20 de maio de 2022, um total de 3057000 metros quadrados foram negociados, com um aumento homólogo de – 30,4%. O inventário acumulado de moradias novas em 16 cidades foi de 101,18 milhões de metros quadrados, com aumento mensal de – 0,6% e aumento homólogo de + 5,0%. O ciclo de moradias novas em 16 cidades foi de 17,5 meses, com aumento mensal de 0,7 meses e aumento homólogo de 9,6 meses. Os ciclos de urbanização das cidades de primeiro, segundo e terceiro e quarto níveis foram de 17,9, 16,4 e 32,3 meses, respectivamente, com variação mensal de + 1,3 meses, + 0,3 meses e + 1,6 meses respectivamente. (2) Mercado de terras: nesta semana (de 16 de maio de 2022 a 22 de maio de 2022, o mesmo abaixo), o número de terras fornecidas por 100 cidades foi de – 51,6% mês a mês e – 65,4% ano a ano; A área de construção do terreno fornecido foi de – 58,5% mês a mês e – 77,2% ano a ano. A área de construção da transação de terrenos em Baicheng foi de – 66,8% mês a mês e – 87,1% ano a ano; O preço mínimo da transação foi de – 68,4% mês a mês e – 82,8% ano a ano, e a taxa do prêmio foi de – 1,5% mês a mês e – 18,2% ano a ano.
Políticas-chave: em termos de políticas centrais, em 20 de maio, o Banco Popular da China autorizou o centro nacional de empréstimos interbancários a anunciar que, em 20 de maio de 2022, a taxa de cotação do mercado de empréstimos (LPR): a taxa de cotação do mercado de empréstimos de um ano (LPR) foi de 3,7%, a mesma do mês anterior, e a LPR ao longo de cinco anos foi de 4,45%, uma queda acentuada de 15 pontos base de 4,6% do mês anterior, o que inaugurou um declínio após três meses consecutivos inalterado; Em termos de políticas locais, em 16 de maio, Chengdu emitiu o aviso sobre o apoio à demanda por habitação rígida e melhorada, que otimizou as condições de manuseio de pré-venda e supervisão de fundos de pré-venda para empresas imobiliárias, otimizou o padrão de identificação para o número total de habitação das famílias e o padrão de identificação para famílias sem habitação. Em 17 de maio, Hangzhou emitiu o aviso sobre promover ainda mais o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário, o que melhorou ainda mais a regulamentação do mercado imobiliário a partir dos aspectos de otimizar a política de transações de habitação em segunda mão, melhorar a regulamentação tributária e melhor atender à demanda de compra de três famílias infantis. Depois que o banco central baixou o limite inferior da primeira taxa de juros hipotecária, é um evento de alta probabilidade para acompanhar a redução. A combinação de políticas reverterá efetivamente as expectativas e promoverá a recuperação do mercado imobiliário. Em geral, o novo acordo em Hangzhou é ligeiramente mais suave do que o de Nanjing e Suzhou, o que significa que há mais espaço para o excesso de peso subsequente. Hangzhou começou a resgatar o mercado sem um declínio abrangente no mercado, e também deu uma amostra para outras cidades. Do ponto de vista linha a linha, a intensidade de relaxamento da política: esta semana, a nova linha de frente emitiu 5 políticas de relaxamento (4 casos de restrição de compra e 1 caso de restrição de vendas), a segunda linha emitiu 4 políticas de relaxamento (1 caso de restrição de compra e 3 casos de redução de entrada), e a terceira e quarta linhas emitiu 9 políticas de relaxamento (1 caso de restrição de compra, 7 casos de redução de entrada e 1 caso de alteração do padrão de identificação da primeira casa).
A visão de Zhou: Recentemente, várias cidades fortes de segundo nível relaxaram e continuaram a aumentar. O Bureau Político do Comitê Central do CPC, o primeiro banco e as duas sessões continuamente liberaram sinais soltos no lado da oferta e do lado da demanda, e os reguladores têm claramente apoiado o financiamento de empresas imobiliárias. Embora a epidemia tenha dificultado a transmissão de políticas de relaxamento, essa rodada de ciclo de relaxamento é altamente persistente, o efeito de relaxamento ainda está se acumulando e a direção do preço das ações ainda é ascendente. Chengdu, que é menos afetada pela epidemia, viu um aumento anual de mais de 70% no volume de negociação mensal em segunda mão nos últimos seis meses, confirmando que o mercado ainda tem forte poder de compra. Como a situação epidêmica é gradualmente controlável, a política de superposição é relaxada, e a recuperação pode ser esperada. No médio e longo prazo, com a contração de empreendimentos imobiliários de risco, a empresa matriz terá mais oportunidades de integração de recursos. Sugestões: 1) desenvolvimento imobiliário: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke A, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) ; 2) Gestão de propriedades: New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Nacity Property Service Group Co.Ltd(603506) ; 3) Indústria de corretagem imobiliária: 5I5J Holding Group Co.Ltd(000560) .
Dica de risco: a flexibilização da política de regulação imobiliária é menor do que o esperado; A indústria continuou a diminuir e as vendas foram menores do que o esperado; O risco de crédito do sector continuou a espalhar-se e a liquidez deteriorou-se mais do que o esperado; A epidemia tem se repetido e desenvolvido além das expectativas.
