Vista central
O governo central continua a fortalecer o papel da governança popular na indústria imobiliária, posicionando-se como o “pilar popular da governança comunitária”, e o apoio político dos governos em todos os níveis, desde o governo central até o governo local, é forte; As empresas de propriedade desempenham um papel proeminente na melhoria do nível de emprego de toda a sociedade e no aumento da proporção de remuneração do trabalho na distribuição inicial, e têm um alto grau de participação na prevenção e controle de epidemias, cuidados de idosos comunitários e cuidados infantis, construção comunitária inteligente, transformação comunitária antiga e assim por diante; A interação e cooperação entre o governo, empresas e residentes são melhoradas. “Alta qualidade e bom preço” é propício para expandir o espaço geral de desenvolvimento da indústria.
A julgar pelo desenvolvimento histórico dos três gigantes da gestão imobiliária internacional (Emma, Sodexo e FirstService), a China está atualmente em um período crítico de expansão do consumo de serviços (no final de 2021, a proporção de pessoas empregadas na indústria terciária da China aumentou para 48,7%, e a proporção do PIB no valor agregado da indústria terciária aumentou para 53,3%). Recentemente, as empresas de gestão imobiliária da China estão em um período crítico de desenvolvimento e crescimento graças ao apoio de capital e orientação política, Os pontos-chave incluem: 1) a taxa de penetração de serviços comunitários de valor acrescentado e o espaço de promoção do valor unitário de produção são grandes; 2) Atributos de serviço público fornecem “melhoria do crédito”; 3) O dinheiro é rei, operação de baixa alavancagem.
Da perspectiva da colaboração com empresas relacionadas ao desenvolvimento imobiliário, acreditamos que, embora as empresas Wuguan nasçam de empresas de desenvolvimento imobiliário, elas têm forte capacidade de desenvolvimento independente. No final de 2021, entre as 14 principais empresas de gestão imobiliária que cobrimos, 9 terceiros representavam mais de 50% (das quais 3 representavam mais de 80%), e a dependência das empresas de gestão imobiliária de partes relacionadas foi enfraquecida e a capacidade de desenvolvimento independente foi melhorada. Do desempenho do mercado de capitais do setor de gestão imobiliária, o setor de gestão imobiliária Everbright ah experimentou uma correção significativa desde o início do ano devido ao impacto do aumento da taxa de juros do Fed, o conflito ucraniano russo, a epidemia covid-19, a retirada coletiva de ações de Hong Kong e o risco de crédito de empresas imobiliárias individuais; No entanto, acreditamos que a tendência positiva dos fundamentos da indústria e perspectivas de desenvolvimento não mudou. Com a subsequente recuperação da liquidez na indústria imobiliária, o esclarecimento dos problemas de crédito imobiliário de algumas empresas privadas e o retorno gradual do valor global do mercado de ações de Hong Kong, a avaliação global do setor de gestão imobiliária deve ser reparada.
As sugestões de investimento centram-se em três linhas principais:
1) “restauração da avaliação”: preste atenção ao declínio do prêmio de risco causado pela recuperação da liquidez na indústria imobiliária e a compensação gradual dos riscos de crédito das empresas imobiliárias privadas, recomende o serviço de jardim rural e o serviço xinchengyue, e sugira prestar atenção ao serviço Jinke, serviço Shimao, serviço rongchuang e construção de uma nova vida.
2) “desenvolvimento independente”: preste atenção à gestão de propriedade de empresas privadas com um terceiro responsável por mais de 80% da área de gestão e tendo basicamente a capacidade de operação e expansão independentes, recomendar serviço de cidade verde, serviço Xuhui Yongsheng e serviço de vida elegante.
3) “empresas estatais estáveis”: continuar a ser otimista sobre o desenvolvimento constante de empresas estatais de gestão de propriedade e o prêmio de avaliação trazido pelo baixo risco, recomendar propriedade poli e propriedade CNOOC, e sugerir prestar atenção aos recursos da China Vida Vientiane, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviços oceânicos.
Dicas de risco: o risco de aumento rápido do custo da mão de obra, o risco de concorrência de terceirização de terceiros, o risco de expansão do serviço de valor agregado, o risco de dependência de partes relacionadas e o risco de terceirização da qualidade do negócio.
