A visão deste mês: o banco central baixou o limite inferior da taxa mínima de juros hipotecários para a primeira casa para 20bp para a LPR de cinco anos, acrescentando que a LPR de cinco anos em maio foi cortada em 15bp para 4,45% acima do esperado. O espaço descendente da taxa de juros hipotecários foi aberto, a desregulamentação da política foi ampliada e espalhada para cidades de alta energia; Em abril, os dados de transações do mercado imobiliário e finanças sociais ainda eram fracos. Sob o pano de fundo do primeiro lote de fornecimento centralizado de terras, a transação de terras aumentou, e as empresas imobiliárias de aquisição de terras e emissão de títulos domésticos ainda estavam concentradas nas empresas estatais centrais ou empresas privadas de alta qualidade com boas qualificações de crédito. Posteriormente, com o desenvolvimento das políticas e a ressonância da recuperação econômica após a epidemia, acreditamos que o final do segundo trimestre e o início do terceiro trimestre são um importante período de janela de observação para a estabilização do mercado imobiliário. No segundo semestre, espera-se que a indústria inaugure gradualmente o período de lua-de-mel de flexibilização de políticas e recuperação de vendas, e a valorização do setor seja gradualmente reparada. O sector do desenvolvimento preocupa-se principalmente com: uma delas são as fortes empresas operacionais e de crédito elevado, com políticas de benefícios de curto prazo relaxadas e uma margem de lucro bruta melhorada no final da aquisição de terrenos, que se espera que apoiem da quota de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , etc; Um é o assunto da elasticidade do jogo de política com certo suporte para Fundamentos, tais como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , etc. A avaliação do setor de gestão de propriedades atingiu um recorde baixo. Com a desregulamentação de políticas e a melhoria dos fundos de empresas imobiliárias, espera-se trazer reparação de avaliação de empresas de propriedade de alta qualidade. Sugere-se prestar atenção ao serviço de jardim do país, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviço xinchengyue, comércio Xingsheng, etc.
Política: o espaço descendente no final da hipoteca é aberto, a política é relaxada e o nível de energia urbana é expandido. Em abril, havia 37 políticas relacionadas à habitação, das quais 35 eram frouxas e nenhuma política apertada foi emitida. Em 20 de maio, o banco central cortou o LPR de cinco anos para 4,45%, e a taxa de juros da hipoteca acelerou para baixo. A desregulamentação política e a expansão dos níveis de energia urbana apoiam a liberação de maior demanda. Posteriormente, à medida que a situação epidêmica é gradualmente controlada, espera-se que múltiplos fatores, como políticas frouxas, formem uma ressonância, lançando as bases para a estabilização das vendas.
Capital: o LPR quinquenal foi cortado em 15bp acima do esperado, e o financiamento de empreendimentos imobiliários caiu mês a mês. Em abril, a taxa de crescimento do M2 aumentou 0,8 pontos percentuais mês a mês, e a taxa de crescimento do estoque de finanças sociais diminuiu 0,3 pontos percentuais mês a mês. Em 20 de maio, a LPR quinquenal diminuiu 15bp para 4,45% em comparação com o mês anterior, a maior queda única no período quinquenal após a reestruturação da LPR. No entanto, os dados de finanças sociais relacionados ao setor imobiliário ainda apresentaram desempenho fraco, afetado pela extensão da dívida de grandes empreendimentos imobiliários individuais, a escala global de financiamento caiu mês a mês. A emissão de obrigações domésticas ainda está concentrada principalmente em empresas imobiliárias de alta qualidade. Portanto, a taxa de juros da emissão de obrigações domésticas continua a diminuir, e o custo de financiamento da confiança coletiva e obrigações no exterior continua a ser elevado.
Mercado imobiliário: a aceleração da promoção do mercado é difícil esconder as vendas fracas, e a epidemia impactou o reparo do mercado. Em abril, a área de listagem média aprovada de casas comerciais em 35 cidades aumentou 2% mês a mês, mas o final de vendas foi fraco. O volume de negócios médio mensal de casas novas nas 50 principais cidades diminuiu 21,6% mês a mês, e o volume de negócios médio mensal de casas usadas nas 20 principais cidades diminuiu 0,6% mês a mês. O preço médio das casas em Baicheng recuperou mês após mês durante três meses consecutivos. A estabilização das vendas subsequente depende do poder das políticas e da prevenção adequada de epidemias para formar um efeito de ressonância. O final do segundo trimestre e o início do terceiro trimestre são importantes janelas de observação.
Prefeitura e cidade: o volume comercial e o preço sobem juntos, e a pressão da primeira rodada do leilão de terra em 2022 permanece. Em abril, o primeiro lote de leilão de terras foi concluído em muitos lugares, e o volume de negociação de terras e o preço subiram juntos. Os requisitos de licitação e a qualidade do primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em 2022 foram otimizados, mas a taxa de leilão de fluxo e a taxa de prêmio de transação não melhoraram significativamente em comparação com o terceiro lote em 2021; A diferenciação entre cidades e regiões continua, e as parcelas centrais das cidades centrais são mais favorecidas.
Empresas imobiliárias: as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias diminuíram 60% em abril, e as empresas imobiliárias de alta qualidade foram a principal força para obter terras. Sujeito à epidemia repetida, o mercado imobiliário em muitos lugares estava em estado de “semi suspensão” em abril. As vendas das 100 maiores empresas imobiliárias diminuíram 60% em abril. As vendas acumuladas no primeiro abril foram reduzidas para metade. A estabilização das vendas subsequente depende da desregulamentação das políticas e da ressonância da recuperação econômica após a epidemia. O primeiro lote de aquisição de terras aqueceu-se sob o clímax do fornecimento de terra. A proporção total de vendas de aquisição de terras e a proporção de área das 50 principais empresas imobiliárias aumentou 18,4 pct e 9 pct mês após mês. Em abril, entre as 50 principais empresas imobiliárias, apenas 14 empresas imobiliárias, como Jianfa e Binjiang participaram na aquisição de terras, todas as quais são empresas estatais centrais ou empresas privadas de alta qualidade com finanças estáveis e boa qualificação de crédito.
Desempenho setorial: em abril, o setor imobiliário Shenwan caiu 8,36%, com desempenho inferior a Xangai e Shenzhen em 300 (-4,89%); A partir de 25 de maio de 2022, a atual PE (TTM) do setor imobiliário é de 12,18 vezes, e a valorização é de 77,9% nos últimos cinco anos. As três principais empresas imobiliárias em abril foram Yuzhou group, Baolong real estate e Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , e as três últimas foram Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) , Yango Group Co.Ltd(000671) , St Taihe.
Dicas de risco: 1) se o fornecimento subsequente de bens for impactado devido ao armazenamento insuficiente de solo novo, terá um impacto negativo nas vendas, início e investimento da indústria; 2) Se a pressão da desregulamentação do mercado imobiliário exceder as expectativas e as vendas continuarem a trocar preço por volume, isso trará algum risco inicial de imparidade de preço alto; 3) O cuidado da política é limitado, e o intervalo de ajuste e o tempo da indústria excedem as expectativas, o que terá um impacto negativo no desenvolvimento da indústria.
