Visão central da indústria:
Os fundamentos da indústria imobiliária ainda estão no fundo. A epidemia afetou o efeito político, a macroeconomia está sob pressão, a demanda por “crescimento estável” da economia deve ser reforçada ainda mais, e o ambiente político da indústria imobiliária continua a melhorar. Estamos otimistas sobre o desempenho do mercado do setor. Recomenda-se prestar atenção a (1) empresas de gestão imobiliária com bom desempenho fundamental; (2) Empresas imobiliárias de alta qualidade com o contexto de empresas centrais / empresas estatais com financiamento estável; (3) Empresas imobiliárias que possuem propriedades holding de alta qualidade ou empresas de transformação, ou efetivamente formam um ciclo de capital virtuoso de “desenvolvimento +”.
Principais pontos de investimento:
O desempenho geral das empresas imobiliárias A-share diminuiu significativamente, e o desempenho das empresas principais e estatais é relativamente bom: de acordo com nossas estatísticas, o crescimento geral da receita de 72 empresas imobiliárias em 20212022q1 foi de +11,96%/-11,52%, com uma variação homóloga de -2,46pct/-51,66pct. Entre eles, o crescimento da receita das principais / médias / pequenas empresas imobiliárias em 2021 foi de +16,85%/+3,21%/+6,12%, e o crescimento da receita das empresas imobiliárias estaduais / centrais e privadas foi de 20,42%/7,23%, respectivamente; Em 2022q1, a taxa de crescimento homólogo do rendimento operacional total das empresas principais / médias / pequenas empresas imobiliárias foi de -7,89%/-18,76%/-12,98%, e a taxa de crescimento homólogo do rendimento operacional total das empresas estatais / centrais e empresas imobiliárias privadas foi de 5,00%, -18,59%. Em termos de lucros, a taxa de crescimento homólogo do lucro líquido global atribuível à matriz de 72 empresas imobiliárias em 2021 foi de -53,01%, e o lucro líquido atribuível à matriz diminuiu 52,14% em 2022q1.
A rentabilidade das empresas imobiliárias A-share caiu significativamente, e o desempenho das empresas estatais foi melhor do que o das empresas imobiliárias privadas: a margem de lucro bruta global de 72 empresas imobiliárias em 20212022q1 foi de 20,81%/20,46%, um ano a ano -5,67pct/-2,39pct. Entre eles, a margem de lucro bruta das principais/médias/pequenas empresas imobiliárias em 2021 foi de 19,73%/21,02%/32,52%, um aumento homólogo de -5,87pct/-5,80pct/-1,74pct; A margem de lucro bruta das empresas estatais/privadas imobiliárias em 2021 foi de 26,25%/17,38%, e que em 2022q1 foi de 28,74%/15,85%, respectivamente.
O risco de crédito continuou a ser liberado e a perda por imparidade aumentou significativamente: em 2021, as 72 empresas imobiliárias que contámos acumularam uma perda total por imparidade de ativos de 62,246 bilhões, um aumento homólogo de 149,39%. Algumas empresas imobiliárias de médio porte apresentam risco de crédito, o que aumentou a perda por imparidade das empresas imobiliárias de médio porte, representando 61,90%; De acordo com a natureza da empresa, a provisão para imparidade das empresas privadas representou 70,89%.
O nível de alavancagem continuou a encolher, as vendas em baixa levaram a um aumento da pressão de cobrança, e a cobertura do montante vendido mas não liquidado para a receita permaneceu alta: o rácio de passivo global de ativos de 72 empresas imobiliárias excluindo adiantamentos recebidos em 20212022q1 foi de 71,29%/70,68%, que continuou a diminuir. A taxa de crescimento homóloga do caixa recebido da venda de bens e prestação de serviços laborais em 20212022q1 foi de 8,18%/-32,47%, e a taxa de crescimento diminuiu significativamente. A cobertura de receita das receitas antecipadas em 20212022q1 é de 117,25%/120,79%.
A proporção de alocação de posições pesadas de fundos continuou a aumentar, mas permaneceu em um nível baixo. Em 2021, a proporção de alocação de posições pesadas de fundos no setor imobiliário foi de 1,56%, 0,54pct menor que a proporção de alocação padrão e +0,2pct mês a mês. No final do primeiro trimestre de 2022, a proporção de alocação de fundos de posição pesada no setor imobiliário foi de 2,12%, inferior à proporção padrão de alocação de 0,45pct, com uma relação mês a mês de +0,6pct. A posição da empresa geralmente recuperou, e empresas de alto crédito com histórico central / estatal continuaram a aumentar significativamente suas participações, como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Algumas empresas imobiliárias privadas também ganharam participações aumentadas no primeiro trimestre de 2022, como Jinke Property Group Co.Ltd(000656) O valor total de mercado de Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) .
Fatores de risco: os fundamentos da indústria continuaram a diminuir rapidamente, o relaxamento da política foi menor do que o esperado e o risco de crédito da indústria excedeu as expectativas.
