Vista central
Indústria: as vendas continuam lentas, e levará tempo para que a terra se recupere como um todo. Do lado das vendas, na perspectiva das cidades, a área de vendas residenciais de 300 cidades em um único mês em abril de 2022 foi de 21,48 milhões de m2, um mês a mês -32% e um ano a ano -64%; Em abril de 2022, a área de vendas acumulada de 300 edifícios residenciais das cidades era de 110,49 milhões de m2, um aumento homólogo de -50%, e a prosperidade ainda era baixa. Do ponto de vista das empresas imobiliárias, as vendas de calibre completo das 100 principais empresas imobiliárias em abril de 2022 foram 492,4 bilhões de yuans, um ano a ano -59%; Em abril de 2022, as 100 maiores empresas imobiliárias acumularam vendas de calibre total de RMB 212,03 bilhões, uma diminuição homóloga de -50%, e o declínio foi expandido ainda mais. No lado terrestre, olhando para os resultados do primeiro lote de fornecimento centralizado de terra em 2022, da perspectiva da taxa de transação de preço superior, a taxa de transação de preço superior em Shenzhen, Hefei, Hangzhou e Chongqing excedeu 20%; Da perspectiva da taxa de leilão de streaming, a taxa de retirada do leilão de streaming em Tianjin, Fuzhou, Jinan, Nanjing e Hefei excedeu 20%; Do ponto de vista da taxa do prémio, a taxa do prémio de transacção de Shenzhen, Hefei, Xiamen, Hangzhou, Ningbo, Chongqing e Nanjing excedeu 5%. Pode-se ver que ainda há uma grande diferenciação no calor do leilão de solo entre as cidades, e a diferenciação dentro de uma única cidade também é óbvia. Olhando para o primeiro fornecimento centralizado de terra (22 cidades e não 22 cidades) este ano, apenas Shenzhen, Hangzhou e outras “cidades líderes” com fortes fundamentos de mercado são geralmente quentes, enquanto Dongguan, Nanjing e outras cidades com mercados imobiliários quentes anteriores são frias em graus variados. Em outras cidades, embora existam resultados positivos como o declínio da taxa de leilão e o aumento da taxa de prémio, pode haver fatores objetivos como a qualidade global do terreno do leilão, e a taxa de transação do preço base na maioria das cidades permanece alta, o que reflete que a disposição dos promotores em aumentar a alavancagem e expandir o armazenamento de terras ainda é fraca, e a recuperação global do mercado de leilões ainda precisa de tempo.
Empresa: o desempenho diminui e a diferenciação é óbvia. Em 2021, havia 126 empresas imobiliárias no setor, com uma receita operacional total de 3042,8 bilhões de yuans, um aumento de 8,3% ano a ano; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 30,3 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 84,5%, e o desempenho continuou a diminuir. As principais razões para o declínio significativo do desempenho do setor incluem o declínio da receita global, a diminuição da margem de lucro bruta e o aumento substancial das perdas por imparidade. Excluindo as 6 empresas imobiliárias com uma perda de mais de 5 bilhões de yuans, a receita operacional total das 120 empresas imobiliárias restantes foi de 2805,3 bilhões de yuans, um aumento anual de 15,4%; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 116,8 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 37,0%. Basta olhar para as principais empresas imobiliárias tradicionais (poly, Vanke, Xincheng, China Merchants e Jindi).Em 2021, o lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 82,3 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 24,1%, e o desempenho dentro do setor foi significativamente diferenciado.
Placa: Maio teve um desempenho inferior no mercado, e a avaliação ainda está no fundo. Desde o lançamento do último relatório estratégico, o setor imobiliário caiu 3,2%, abaixo do desempenho do índice CSI 300 em 4,8 pontos percentuais, ocupando o 29º lugar entre 31 indústrias. De acordo com a expectativa consensual da eólica, com base na última data de fechamento, o PE dinâmico do setor em 2022 é 5,4 vezes, 12,8% menor que o nível de avaliação inferior em 3 de janeiro de 2019, ainda no nível mais baixo da história.
Aconselhamento de investimento: comprar quando os fundamentos diferem. Esta ronda de recessão imobiliária é diferente do ciclo descendente da história, já não é uma “doença racional” do aperto das políticas. A gama descendente de dados, o grau de pessimismo esperado e a dificuldade das indústrias e empresas são sem precedentes. Portanto, não há necessidade de se preocupar com a supercorreção do estímulo político. Continuaremos “apoiando o fundo do relaxamento”, e só pediremos a um deles para vencer. Acreditamos firmemente que a corrente é uma boa oportunidade para a alocação de ações imobiliárias, e devemos aproveitar o “ponto de compra de ouro” criado pelas recentes diferenças fundamentais. Em junho, a combinação recomendou Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Aviso de risco: a tendência descendente dos fundamentos excede a expectativa do mercado e a política não pode ser aquecida por muito tempo
