Principais pontos de investimento
Vista semanal:
Os dois departamentos apoiaram a liberação regular e ordenada do crédito imobiliário: em 25 de maio, a sede do banco central de Xangai e o escritório regulador bancário e de seguros de Xangai realizaram um simpósio sobre o trabalho de crédito monetário das principais instituições financeiras em Xangai. A reunião enfatizou a necessidade de compreender e implementar com precisão os requisitos de gestão prudente do financiamento imobiliário, manter a oferta constante e ordenada de crédito imobiliário, apoiar as necessidades razoáveis de financiamento de empresas de desenvolvimento imobiliário e empresas de construção, e melhor atender às necessidades de demanda rígida e habitação melhorada. O simpósio transmitiu o sinal de que o lado do crédito apoia o desenvolvimento saudável da indústria, tanto do lado da oferta como da procura. Do lado da oferta, a política de apoio ao financiamento é propícia para aliviar a pressão de liquidez das empresas imobiliárias e aumentar a disponibilidade das empresas para adquirir terrenos; No lado da demanda, a liberação ordenada de empréstimos hipotecários pode atender à demanda de compra razoável dos consumidores. Os dois locais completaram duas rodadas de fornecimento centralizado de terra: 1) em 27 de maio, Fuzhou completou o segundo lote de fornecimento centralizado de terra em 2022, 16 das 19 parcelas foram negociadas e 3 parcelas atingiram o topo, com uma taxa média de prêmio de 2%; 2) Em 26 de maio, o segundo lote de fornecimento centralizado de terras em Xiamen em 2022 foi fechado. Entre os 10 terrenos comerciais e residenciais, 5 foram vendidos ao preço base, 3 a um prêmio baixo e 1 no topo, com uma taxa média de prêmio de 1,4%.
Comparado com a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras, as taxas de prêmio de Fuzhou e Xiamen diminuíram cerca de 2pct e 5pct respectivamente. Embora o resfriamento do leilão de solo de Xiamen seja parcialmente afetado pela estrutura de fornecimento; No entanto, a qualidade da parcela de Fuzhou é alta, e o espaço de lucro das parcelas fornecidas pelos dois lugares é abundante. Sob o pano de fundo da política de leilão de terras e da otimização da qualidade da terra, o calor do leilão de terras em Fuzhou e Xiamen diminuiu, refletindo que a melhoria do mercado de vendas é a chave para melhorar o entusiasmo da aquisição de terras das empresas imobiliárias.
Acreditamos que os dados agregados atuais não foram substancialmente melhorados, e a política regulatória ainda está baseada em um ritmo frouxo. Ao mesmo tempo, no processo de melhoria gradual da situação epidêmica e eliminação gradual dos fatores adversos que inibem a promoção das empresas, com a flexibilização contínua das políticas, a melhoria conjunta tanto do lado da oferta quanto da demanda impulsionará gradualmente a recuperação imobiliária. Continuamos a recomendar três linhas principais: 1) empresas estatais locais que mais beneficiam da melhoria do padrão de concorrência após a liquidação de empresas privadas: Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.Ltd(600639) ; 2) Líderes nacionais para a melhoria contínua da qualidade de negócios de médio e longo prazo: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) Cidade verde China; 3) Empresas privadas de operação estável de alta classificação: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) xuhui holding group.
Acompanhamento da indústria
Análise de vendas (05.21-05.27): 33 cidades sob monitoramento chave tiveram uma área total de transação de 2.867 milhões de m2, um aumento de 2,6% em relação à semana anterior; Em 2022, um total de 60,488 milhões de metros quadrados foram vendidos, um decréscimo cumulativo ano a ano de 46,5%. Entre eles, 342000 metros quadrados foram vendidos em cidades de primeiro nível, um aumento de 5,8% em relação à semana anterior. Em 2022, um total de 10,548 milhões de metros quadrados foram vendidos, um decréscimo cumulativo de 40,7% ano a ano; Em 2022, um total de 30,524 milhões de metros quadrados foram vendidos, uma queda de 37,0% em relação ao ano anterior; Nas cidades do terceiro escalão, o volume de negócios foi de 916000 m2, menos 6,3% em relação à semana passada. Em 2022, o volume de negócios acumulado foi de 19417000 m2, menos 58,6% em relação ao ano anterior.
Oferta de terrenos (05.16-05.22): a área de construção planejada para o fornecimento de terrenos residenciais em Baicheng é de 5,37 milhões de m2. Em 2022, a oferta cumulativa da área de construção planejada é de 159,86 milhões de m2, uma diminuição cumulativa ano a ano de 57,7% e a relação oferta-demanda é de 1,30. Em termos de preço de listagem do terreno, o preço médio de listagem do terreno fornecido pela Baicheng foi de 3184 yuan / ㎡, e o preço médio de listagem nas últimas quatro semanas foi de 4858 yuan / ㎡, uma diminuição mensal de 23,1% e um aumento homólogo de 0,5%.
Transação de terrenos (05.16-05.22): a área de construção planejada de transação de terrenos residenciais em Baicheng é de 2,61 milhões de metros quadrados. Em 2022, o volume cumulativo de transação é de 123,04 milhões de metros quadrados, uma diminuição cumulativa ano a ano de 60,8%. Em termos de preço mínimo de transação de terrenos e taxa de prêmio, o preço mínimo médio de transação de terrenos residenciais em Baicheng foi de 3728 yuan / ㎡, uma diminuição mensal de 38,9%, uma diminuição anual de 50,7%, e a taxa de prêmio geral foi de 2%. Em 2022, o preço médio de piso foi de 5395 yuan / ㎡, uma diminuição anual de 6,5%, e a taxa de prêmio foi de 4%, uma diminuição de 16 pontos percentuais no mesmo período do ano passado.
Evento de alerta de risco: o ambiente de financiamento é apertado além do esperado; A política de controlo foi mais apertada do que o esperado.
