Converse todas as segundas-feiras: observe a situação atual dos fundos das empresas imobiliárias e coloque as vendas em primeiro lugar
Esta semana, focamos em observar os últimos financiamentos, vendas e reembolso de dívidas das empresas imobiliárias. Em geral, a situação de capital das empresas imobiliárias é mista. As vendas são o fator mais importante que afeta o capital das empresas imobiliárias:
No quadro da melhoria do enquadramento político, algumas empresas imobiliárias de alta qualidade receberam mais apoio externo. Cinco empresas de habitação privada, jardim rural, Longhu, Midea imobiliário, Xincheng e Xuhui, foram selecionadas como empresas imobiliárias modelo e deram palestras de financiamento na reunião de matchmaking de investimento de dívida da empresa organizada pela Bolsa de Valores de Xangai em 27 de maio; Longhu, country garden e Midea concluíram a emissão de 500 milhões, 500 milhões e 1 bilhão de títulos corporativos respectivamente, e Xincheng anunciou a emissão de 1 bilhão de títulos de médio prazo em 24 de maio. Além disso, os títulos emitidos ou planejados acima adotaram ou planejam adotar ferramentas de proteção de crédito;
A situação de capital das empresas imobiliárias de alta qualidade melhorou, mas não foi rapidamente transferida para outras empresas imobiliárias. Recentemente, algumas empresas imobiliárias também mostraram pressão de capital. Em 27 de maio, Greenland Holdings Corporation Limited(600606) group anunciou que planejava estender o prazo de vencimento de títulos de US $ 500 milhões com um cupom de 6,75% em 25 de junho por um ano para iniciar uma solicitação de consentimento; Em 27 de maio, a primeira reunião de detentores de títulos de Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 20 Jinke 03 em 2022 adotou o plano de extensão, que ajustou o tempo de saque para 12 meses a partir de 28 de maio de 2022.
A situação financeira de algumas empresas imobiliárias não melhorou rapidamente com a melhoria das políticas, incluindo quatro razões: ① o impacto repentino da epidemia; ② Devido à diferenciação entre as empresas imobiliárias, os fundos ainda preferem empresas estatais com forte endosso de crédito, e leva tempo para restaurar a confiança nas empresas privadas; ① O impacto das vendas fracas nos fundos das empresas imobiliárias é maior do que o do final do financiamento. A tendência anual das fontes de fundos de desenvolvimento imobiliário é basicamente determinada pela cobrança de vendas. O desempenho das vendas de abril a maio é pobre, e os fundos das empresas imobiliárias estão naturalmente em um estado apertado; ① O primeiro semestre de 2022 ainda é o período de pico para as empresas imobiliárias reembolsarem dívidas. Para explorar ainda mais a situação de capital das empresas imobiliárias, observamos os riscos decorrentes das vendas, financiamento e reembolso da dívida no final da saída das entradas de capital.
Geralmente, as vendas de empresas imobiliárias são fracas, que também é a principal razão pela qual as atuais empresas imobiliárias estão com falta de fundos. Com base nos dados do ranking de vendas do China Index Research Institute, a média aritmética da taxa de crescimento cumulativo de vendas de 40 empresas imobiliárias de janeiro a abril é de -47%. Apenas Datang e as duas primeiras empresas imobiliárias têm uma taxa de crescimento positiva ano a ano, e Yuexiu, o terceiro, tem uma taxa de crescimento ano a ano de -20%; Em meio às dificuldades, quanto mais difíceis forem as empresas imobiliárias de financiar, mais estressadas são as vendas. Os compradores estão mais preocupados com o risco de entrega futura da casa. Portanto, o declínio nas vendas gerais é o maior.
As empresas estatais no final do financiamento são a força principal absoluta. Recentemente, o canal de obrigações de empresas privadas de alta qualidade foi gradualmente aberto. Examinamos as principais empresas imobiliárias que emitirão títulos em 2022, entre as quais China Resources, China shipping e Jinmao, a maior quantidade, são todas empresas estatais; Entre o montante total do financiamento, as empresas estatais representam 71%, enquanto as empresas privadas representam apenas 10%.Embora a orientação política seja gradualmente clarificada em dezembro de 2021, o mercado ainda prefere empresas estatais com melhor endosso de crédito. No entanto, recentemente, tem havido um sinal de quebra de gelo no financiamento de obrigações de empresas privadas. Acreditamos que, no futuro, os canais de financiamento das empresas privadas serão gradualmente expandidos impulsionados por várias empresas privadas de alta qualidade.
Do ponto de vista do reembolso da dívida, as empresas estatais e centrais na cabeça têm financiamento suave, baixa alavancagem e baixo custo de capital, portanto o fator de segurança é alto. O foco é nas empresas imobiliárias com sistema misto e empresas privadas. O financiamento ainda não foi dragado, o valor do reembolso da dívida através de canais abertos de financiamento é alto nos últimos três meses, e não há extensão da dívida ou outras medidas. Para o futuro, acreditamos que, nas circunstâncias de políticas favoráveis e controle epidêmico efetivo, as vendas devem recuperar e efetivamente melhorar a situação de capital das empresas imobiliárias; Atualmente, algumas empresas privadas estão entrando na última escuridão antes do amanhecer. Enquanto controlam os riscos, acreditamos que o futuro brilhante não será muito longe com o pico de reembolso da dívida passando e a recuperação de vendas esperada. Rastreamento de dados (16 de maio a 22 de maio):
Novo mercado imobiliário: a área de transação de 30 cidades foi de -50 PCT em uma única semana e -41 PCT em um acumulado ano a ano, cidades de primeiro nível -60 PCT, -39 PCT, cidades de segundo nível -77 PCT, -70 PCT, cidades de terceiro nível +13 PCT e +5 PCT respectivamente.
Mercado de habitação em segunda mão: a área de transacção de habitação em segunda mão em 13 cidades foi de -28 PCT ano a ano numa única semana e -29 PCT ano a ano no total.
Mercado de terrenos: a área de construção cumulativa anual da oferta de terrenos em 100 cidades é de +1 PCT, a área de construção cumulativa anual é de -10 PCT, o montante cumulativo anual da transação é de -54 PCT e a taxa de prêmio de transação de terrenos é de 2,18%.
Comparação mensal do mercado urbano: Pequim (-19 PCT), Guangzhou (-0,3 PCT), Shenzhen (-27 PCT), Nanjing (+30 PCT), Hangzhou (-26 PCT), Wuhan (-7 PCT)
Estratégia de investimento: recomenda-se selecionar as principais empresas imobiliárias Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) a, Vanke A e grupo Longhu com bom funcionamento e bom fundo de crédito; Empresas imobiliárias de alta qualidade sob a lógica orientada para o produto Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) verde Cidade China, etc; CCDI e Yuexiu imóveis, principais empresas estatais locais com boa formação de crédito e potencial de desenvolvimento; Green City Management Holdings, líder do setor na área de construção de agências, é recomendado.
Dica de risco: o mercado de vendas caiu, e algumas empresas imobiliárias não pagaram suas dívidas.
