1 Sistema de leasing no exterior: a oferta de preferências fiscais e financeiras é acelerada, e o mesmo direito de locação e compra impulsiona a demanda
O sistema de leasing nos países desenvolvidos tem sido relativamente maduro, formando um modelo de ativos leves representado pelo Japão e um modelo de ativos pesados representado pelos Estados Unidos e Alemanha. Em termos de estrutura de mercado, a taxa de retorno do aluguel das principais cidades está principalmente na faixa de 3-5%, e a taxa de penetração institucional é superior a 30%. Acreditamos que o mercado externo tem fatores impulsionadores de contribuição. Do lado da demanda, geralmente inclui controle de aluguel, subsídio de locação, proteção de locação e o mesmo sistema de direitos de locação e compra. Do lado da oferta, concentra-se em incentivos fiscais e apoio financeiro.
2 Modelo de negócios no exterior: entenda com precisão os clientes, financie e expanda eficientemente e beneficie de valor agregado diversificado
Os modelos de negócios das principais empresas de leasing de habitação no exterior têm seus próprios pontos fortes: leopalace21 do Japão adota o modelo de leasing leve de ativos e depende da operação especializada do negócio de construção; A Eqr nos Estados Unidos e a vonova na Alemanha adotaram o modelo de ativos pesados, posicionaram com precisão a base de clientes para aumentar os lucros, otimizaram sua estrutura de ativos e obtiveram renda de valor agregado vendendo propriedades de valor agregado. Acreditamos que o alto rendimento de aluguel e a forte capacidade de controle de custos são os principais fatores para os lucros das empresas líderes no exterior. O financiamento eficiente ajuda a rápida expansão das empresas. Ao mesmo tempo, sob operação benigna, as empresas de ativos pesados também podem vender propriedades de valor agregado para obter lucros.
3 Sistema de leasing da China: leasing indenizatório está se tornando cada vez mais poderoso, e instituições orientadas para o mercado têm amplas perspectivas
Estimamos que, atualmente, a demanda de aluguel de cerca de 160 milhões de pessoas é atendida principalmente por leasing orientado para o mercado. Com o desenvolvimento simultâneo do aluguer e compra e a implementação contínua da política do mesmo direito de aluguer e venda, ainda há espaço para melhorar a escala da população arrendada. Ao mesmo tempo, a taxa de penetração no mercado das agências de aluguel de habitação profissional da China é inferior a 5%, muito menor do que a dos países desenvolvidos. Acreditamos que o arrendamento institucional pode efetivamente atender às necessidades de aluguel dos moradores e resolver o descompasso entre oferta e demanda do mercado.Com a melhoria gradual das políticas de apoio, o arrendamento institucional tem considerável potencial de desenvolvimento.
4 Mercado institucional de leasing: uma realidade perdida e um dilema difícil
Diferente das amplas perspectivas de desenvolvimento esperadas, o status de desenvolvimento de explosões frequentes de minas lança uma sombra pesada sobre a indústria. Acreditamos que o modelo de negócio anormal é a causa direta da explosão da indústria, e a baixa taxa geral de retorno do mercado amplia a dificuldade de rentabilidade da entidade empresarial. Ao mesmo tempo, o cálculo relevante de projetos de ativos leves / pesados em Hangzhou e Shenzhen mostra que as condições de lucro de projetos de locação de habitação são muito duras, e há um triângulo impossível entre o modo de fornecimento de terras do governo, os requisitos de retorno de capital do lado do capital e o modo de operação comercial da empresa.Os interesses das três partes geralmente só podem atender aos dois ao mesmo tempo.
5 Caminho viável: terra, operação e financiamento quebrarão a situação em três direções, e espera-se que o lado terrestre faça um avanço rápido
Acreditamos que a transformação do modo de transferência de terras é a melhor opção para perceber o fracasso de curto prazo do arrendamento habitacional, entre eles, o terreno de arrendamento puro tem o maior potencial de desenvolvimento a médio e curto prazo, e o terreno de construção coletiva também é possível a longo prazo. Em termos de entidades empresariais, o actual sistema intermediário / sistema empresarial estatal / sistema de desenvolvimento é relativamente maduro, mas a optimização geral da indústria não é de forma alguma um dia de trabalho. A procura excessiva de resultados de curto prazo é susceptível de devolver a indústria à situação do modelo de negócio inicial. Em termos de canais de financiamento, o governo tomou várias medidas para apoiar o financiamento de arrendamento de habitação, mas a taxa de juro ligeiramente descendente não pode transformar a empresa de perda em lucro, e o financiamento orientado para o mercado é obrigado a ser negativamente restringido pela rentabilidade do projeto. Estamos otimistas sobre empresas estatais locais com forte capacidade de aquisição de recursos regionais, empresas imobiliárias de desenvolvimento de alta qualidade com vantagens de desenvolvimento, construção e instalação, e outras empresas profissionais com experiência em operação de projeto de leasing.
6 Oportunidades e perspectivas: renascimento do lease sob a dupla faixa de suporte e marketing
A dupla via de segurança e comercialização é a escolha inevitável na era dos mesmos direitos de locação e compra. Entre eles, a chave da política de arrendamento indenizatório é preencher a lacuna habitacional para novos cidadãos e jovens que não foi atendida pelas empresas de arrendamento orientado para o mercado. Espera-se que contribua de 3 a 4% do incremento habitacional nas grandes e médias cidades durante o “décimo quarto plano quinquenal”. Estamos otimistas sobre empresas estatais locais, empresas imobiliárias de alta qualidade e outras empresas profissionais com experiência em operação de leasing como os principais operadores de construção. Do lado do mercado, acreditamos que as empresas de aluguel de habitação de ativos leves de alta qualidade podem explorar gradualmente o modo de gerenciamento de ciclo de vida completo da habitação de aluguel; Ao fortalecer a gestão de custos em estágio inicial, espera-se que as empresas de ativos pesados de alta qualidade executem o modelo de lucro e realizem a valorização de ativos.
7 estratégia de investimento
Sob a trilha dupla de suporte e comercialização, estamos otimistas sobre empresas estatais locais com forte capacidade de aquisição de recursos regionais, empresas imobiliárias de alta qualidade com vantagens de desenvolvimento, construção e instalação, e outras empresas profissionais com experiência em operação de projeto de leasing. Recomendação contínua: 1) empresas imobiliárias de alta qualidade com experiência em gestão de arrendamento de habitação: China Vanke Co.Ltd(000002) longhu grupo, Xuhui holding grupo, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) ; 2) Gestão de propriedade de alta qualidade: Country Garden serviço, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) poly propriedade, Xuhui Yongsheng serviço. Sugere-se prestar atenção a: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) .
Aviso de risco: a propagação do risco de crédito do setor afeta as expectativas de refinanciamento, vendas e conclusão do setor; O fluxo populacional diminuiu e a demanda por leasing diminuiu; A taxa de retorno do aluguel permanece baixa, restringindo o espaço de lucro das empresas; Medição subjetiva do risco.
