Visão central: a desregulamentação da emissão de títulos de empresas privadas e a redução da taxa de juros do empréstimo à habitação impulsionam a expectativa do mercado para ser melhor
De janeiro a abril de 2022, a emissão de dívida das empresas imobiliárias privadas foi pobre. Com o som de “apoiar as necessidades razoáveis de financiamento das empresas imobiliárias” de vários departamentos, o financiamento das empresas imobiliárias recuperou significativamente em maio. Country garden, grupo Longhu e Midea imobiliária, como empresas imobiliárias modelo, têm promovido a emissão de títulos para aumentar o crédito; Ao mesmo tempo, várias empresas privadas, como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) zhongliang holdings, divulgaram sucessivamente anúncios de emissão de obrigações, lançando o sinal de recuperação do financiamento. No final de maio, mais cidades de segundo escalão começaram a relaxar as restrições de compra e venda. Após o corte do LPR, as taxas de juros hipotecárias de quase 20 cidades puderam implementar o limite inferior nacional das taxas de juros, impulsionando a expectativa geral do mercado imobiliário para melhorar. Esperamos que os fundamentos da indústria recuperem no terceiro trimestre, e o setor ainda tenha boas oportunidades de investimento e mantenha a classificação “otimista” da indústria, graças às vantagens duplas da promoção contínua das políticas urbanas e da melhoria gradual do financiamento imobiliário empresarial.
Lado da política: libere políticas de apoio ao fundo providente e relaxe restrições de compra em mais cidades de segundo nível
A nível central: o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano, o Ministério das Finanças e o Banco Central emitiram políticas de apoio faseadas para fundos de provisão de habitação. A CSRC e a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma emitiram uma comunicação sobre os REITs de habitação de arrendamento indemnizadora para evitar estritamente o fluxo ilegal de fundos recuperados dos REITs no domínio do desenvolvimento imobiliário.
A nível local: a política de restrição de compra e venda nas principais cidades de segundo nível continuou a ser relaxada. Taiyuan cancelou a primeira restrição de compra para estrangeiros, e algumas regiões em Wuhan e Jinan cancelou a restrição de compra e reduziu os anos de pagamento da segurança social. Famílias com mais de dois filhos em Wuhan, Jinan, Xiamen e Taiyuan podem comprar uma casa nova. Jinan, Qingdao, Hefei e Taiyuan reduziram a taxa de pagamento inicial para o primeiro ou segundo conjunto de casas, e Harbin e Taizhou cancelaram as restrições à venda de casas em primeira mão, Muitas cidades de terceiro e quarto escalões aumentaram o montante de empréstimos de fundos previdenciários e concederam subsídios de compra de habitação sob várias formas.
Lado do mercado: o volume de negócios em uma única semana continuou a diminuir ano a ano, e Xiamen e Fuzhou completaram o segundo lote de leilão local
Lado de vendas: na 21ª semana de 2022, a área de transação de 30 grandes e médias cidades em todo o país foi de 2,22 milhões de metros quadrados, queda de 45% ano a ano e 2% mês a mês; Do valor acumulado, a área de transação de 30 cidades de grande e médio porte atingiu 45,38 milhões de metros quadrados desde o início do ano, com uma queda cumulativa de 43% em relação ao ano anterior. Desde o início do ano, a área de transação de novas casas em 30 cidades de grande e médio porte na China aumentou -43%. A tendência de cada linha de cidades é basicamente a mesma. A área de transação de casas usadas em 11 cidades em todo o país foi de 1,07 milhão de metros quadrados, com uma taxa de crescimento homóloga de -31% e o valor anterior de -27%; Desde o início do ano, a área acumulada de transações foi de 1967 milhões de metros quadrados, com uma taxa de crescimento homóloga de -33% e o valor anterior de -33%.
Terreno: na 21ª semana de 2022, 100 cidades de grande e médio porte em todo o país lançaram uma área de construção de planejamento do solo de 23,9 milhões de metros quadrados, com uma área de construção de planejamento do solo de 15,65 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 65% e uma taxa de prêmio de transação de 2,2%. Os dois lotes do leilão local centralizado duplo em Xiamen e Fuzhou terminaram, com 9 negócios em 10 casos em Xiamen e 13 negócios em 16 casos em Fuzhou. O entusiasmo do investimento ainda não se recuperou significativamente. As empresas imobiliárias de aquisição de terras nas duas cidades são principalmente empresas estatais, empresas centrais e plataformas locais, e Xiamen C&D Inc(600153) tornou-se o maior vencedor no leilão local das duas cidades.
Lado financeiro: as obrigações de crédito da China recuperaram ano a ano e a emissão de obrigações no exterior manteve-se baixa
Na 21ª semana de 2022, os títulos de crédito emitiram 8,7 bilhões de yuans, um aumento homólogo de 1%, um aumento mês a mês de 126%, uma taxa de juros ponderada média de 3,01%, uma diminuição mês a mês de 37bps; A emissão de títulos no exterior foi de US$ 80 milhões, uma diminuição homóloga de 96%, uma diminuição mensal de 88%, uma taxa de juro ponderada média de 3,25% e uma diminuição mensal de 618bps.
Dicas de risco: (1) a recuperação das vendas da indústria é menor do que o esperado, a melhoria do financiamento é menor do que o esperado e o risco de capital das empresas imobiliárias é ainda maior; (2) A política regulatória mudou além do esperado e a flutuação da indústria intensificou-se; (3) A propagação da epidemia afecta a confiança dos consumidores na compra de casas
