Principais pontos de investimento
Em maio, a área de vendas acumulada de 32 cidades foi de -41,1% ano a ano e -0,4% mês a mês. De acordo com as estatísticas de transações comerciais de habitação em 32 cidades de todo o país, a área acumulada de transações em maio (a partir do dia 26) foi de -41,1% ano a ano e -0,4% mês a mês. Entre eles, as cidades de primeiro escalão foram -55,4% ano a ano e -29,2% mês a mês; As cidades do segundo escalão foram -35,2% ano a ano e +1,1% mês a mês; As cidades do terceiro e quarto escalões foram -47,2% ano a ano e +10,7% mês a mês. Entre as cidades de primeiro nível, Xangai aqueceu, com uma relação mês a mês de +76,3%, enquanto Pequim e Shenzhen têm uma relação mês a mês de -30,3% e -53,4%, respectivamente; Entre as cidades de segundo nível das estatísticas, exceto Chengdu, Nanning e Jinan, todas recuperaram em graus variados, entre elas Suzhou e Qingdao tiveram melhor desempenho, com +34,5% e 28,6% mês a mês, respectivamente; The performance of the third and fourth tier cities was different. Zhenjiang, Putian and Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) performed well, achieving +88.7%, 88.0% and +67.2% month on month respectively.
A segunda rodada de fornecimento centralizado de terras em Xiamen e Fuzhou não viu “calor”, e as empresas estatais e plataformas locais continuam a apoiar. 1) Xiamen: a segunda rodada do leilão centralizado de terras lançou um leilão de 10 parcelas de terra, com 5 negócios ao preço base e 3 negócios ao prêmio, dos quais apenas um negócio atingiu o topo, e a taxa média do prêmio foi de apenas 1,4%, uma diminuição de 5,4pp em comparação com a primeira rodada. Todas as empresas de aquisição de terras nesta rodada são empresas estatais locais ou empresas centrais, das quais empresas estatais locais são a principal força. Seis das nove parcelas foram distribuídas por empresas estatais locais, incluindo transporte ferroviário, construção e desenvolvimento, comércio internacional e Lianfa, representando 74% do valor total da transação. 2) Fuzhou: na segunda rodada do leilão centralizado de terras, 14 parcelas de terra foram vendidas e 3 parcelas de pequenas propriedades foram vendidas por loteria. A taxa global do prêmio caiu para 2%, 2,2 pp abaixo da da primeira rodada, atingindo o nível mais baixo desde a oferta centralizada de terras. Empresas imobiliárias de aquisição de terras ainda são dominadas por empresas estatais, empresas centrais e empresas de plataforma local. Entre elas, a China Construction and Development Corporation ganhou duas propriedades, e o número de terras adquiridas por empresas de plataforma local representa mais de 50%.
O governo central tem feito esforços contínuos para manter a estabilidade. Em 23 de maio, a reunião executiva do Conselho de Estado propôs implementar 33 medidas em 6 aspectos para estabilizar a economia, entre as quais, para o setor imobiliário, propôs-se apoiar a demanda por moradias rígidas e melhoradas baseadas em políticas urbanas, e uma série de antigos projetos de reconstrução comunitária foram iniciados. Em 25 de maio, o Conselho de Estado realizou uma teleconferência nacional sobre estabilização do mercado econômico, lançando sinais positivos: 1) da desalavancagem à estabilização da alavancagem. Aumentar adequadamente o rácio macro de alavancagem, apoiar empresas financeiramente sustentáveis para aumentar adequadamente o efeito de alavancagem e apoiar empréstimos individuais à habitação e ao consumo no setor das famílias; 2) Implementar os dois “apoios” da reunião do Politburo. Apoiar os governos locais para melhorar as políticas imobiliárias baseadas nas condições locais, e apoiar a demanda de habitação rígida e melhorada; 3) Instar a implementação eficaz de várias políticas. Enviou equipes de supervisão para 12 províncias para realizar supervisão especial sobre a implementação de políticas e instalações de apoio. Além disso, no dia 27, a Bolsa de Valores de Xangai organizou um roadshow para cinco empresas privadas de habitação emitirem títulos, e espera-se que a emissão de títulos domésticos aumente gradualmente.
A desregulamentação dos fundos de pré-venda em múltiplos locais foi acelerada. Após a reunião do Politburo, 21 províncias e cidades, incluindo Chengdu, Haikou e Changchun, relaxaram a supervisão dos fundos de pré-venda. Desde 2022, 28 províncias e cidades flexibilizaram a supervisão dos fundos de pré-venda. O ajuste regulatório dos fundos de pré-venda envolve principalmente seis aspectos: redução dos principais fundos regulatórios, aumento dos nós de alocação, aumento do rácio de alocação, substituição da garantia bancária, gestão da diferenciação de crédito empresarial e retirada antecipada de fundos de pré-venda.
Sugestões de investimento: acreditamos que devemos prestar atenção a quatro linhas de investimento principais no momento: 1) empresas de desenvolvimento: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China recursos terra, grupo Longhu, China Vanke Co.Ltd(000002) xuhui holdings, China Construction Development International Holdings, etc; 2) Empresas de gestão da propriedade: Serviço do jardim do país, China Recursos Vientiane vida, Xuhui Yongsheng serviço, etc; 3) Rastrear empresas de transformação: Tianjin Guangyu Development Co.Ltd(000537) Lushang Health Industry Development Co.Ltd(600223) ; 4) Empresas de corretagem imobiliária: conchas, etc.
Dicas de risco: risco de entrega de projetos, risco de coleta de vendas de projetos e risco de regulamentação de políticas do setor.
