1 O problema imobiliário em 2022 não se limita ao imobiliário
1) em 2022, o relaxamento das políticas continuou a avançar, e o ponto de inflexão do mercado ainda não apareceu: desde 2022, os ministérios centrais e comissões têm feito declarações positivas sobre o relaxamento das políticas de regulação imobiliária. 134 cidades em todo o país emitiram mais de 230 políticas de relaxamento, mas a recuperação fundamental ainda é fraca após o relaxamento das políticas. Da situação de 15 cidades que flexibilizaram as quatro restrições, a área média semanal de transacções após a flexibilização é geralmente apenas ligeiramente superior ao nível de transacção anterior à flexibilização, indicando que o efeito de flexibilização do lado da política não foi totalmente transmitido ao lado da procura. 2) A restauração da demanda imobiliária não deve se limitar à política imobiliária: a demanda de compra de moradia é determinada por três fatores: qualificação, disposição e capacidade. A flexibilização da política de restrição de compra resolve principalmente o problema da qualificação da compra de imóveis, reduzindo o custo da compra de imóveis e melhorando o poder de compra dos moradores. Afetada pela atual recessão macroeconômica e repetidas epidemias, a taxa de desemprego pesquisada aumentou rapidamente em 2022. O novo aumento da taxa de desemprego no primeiro abril de 2022 foi superior à de 2008 e 2014, o que teve um grande impacto nas expectativas de renda dos residentes. Portanto, a restauração da demanda imobiliária não é apenas um problema de política imobiliária, mas também precisa focar na estabilização da economia, emprego e expectativas de renda ao mesmo tempo.
2 Expectativa de força política para reverter a situação
1) os fundamentos deste ciclo são piores do que os do ciclo de 2008: a partir dos dados de investimento e procura, o declínio dos fundamentos imobiliários neste ciclo é maior do que o do final do ciclo de 2008, e ainda não há ponto de inflexão, e a duração do declínio é esperada para ser maior; Os macrofundamentos deste ciclo também enfrentam desafios mais graves: a taxa de crescimento da população urbana e da população total caiu acentuadamente, o crescimento do PIB está em tendência descendente, a taxa cumulativa de crescimento anual das exportações e do consumo caiu continuamente e a taxa de desemprego acelerou. Além disso, as empresas imobiliárias neste ciclo também estão enfrentando maior pressão de maturidade da dívida. Atualmente, os fundamentos não se estabilizaram, ou a pressão de maturidade da dívida das empresas imobiliárias será ampliada. 2) A intensidade política deste ciclo é inferior à do ciclo de 2008: o governo central tem políticas de relaxamento menos unificadas neste ciclo. Do ponto de vista da intensidade política na política monetária, política de quatro limites, política fiscal e outros aspectos, a intensidade e velocidade da política são menores do que a de 2008, e ainda há muito espaço para relaxamento na política atual.
\u3000\u30003. Objectivos facultativos para a reparação a longo prazo
1) a demanda total da indústria ainda está crescendo. A urbanização deve apoiar o crescimento de curto prazo do centro de demanda. Fatores externos podem levar a flutuações no volume real de negociação de curto prazo. No entanto, a partir da tendência de médio e longo prazo, as flutuações não se desviarão significativamente do centro razoável da demanda. 2) Espera-se que as empresas líderes se beneficiem da otimização do padrão de longo prazo da indústria: na fase descendente da indústria, o ranking de vendas das principais empresas imobiliárias subiu contra a tendência, ainda manteve uma alta intensidade de aquisição de terras, e a lógica de melhoria da concentração foi fortalecida. Do ponto de vista da melhoria do espaço de lucro das quatro principais empresas estatais centrais, tendo em conta a restauração da margem de lucro bruto das quatro principais empresas estatais centrais, o declínio das três taxas de despesa e a melhoria do rácio de equidade nas vendas, a margem de lucro líquido atribuível à empresa-mãe deverá aumentar 9% para 16,7% em meados de 20252026. 3) Concentre-se em áreas pequenas e padrão americano: a expectativa de reparo da área 2022h2 está enfraquecida, e apenas os fundamentos de algumas cidades são aceitáveis. Algumas empresas pequenas e americanas representadas por Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) .
\u3000\u3000 4. Aconselhamento em matéria de investimento:
1) ROIC enfatiza a força operacional interna das empresas imobiliárias.Quando a lógica de negócios da indústria muda de expansão de escala para o desenvolvimento de alta qualidade, ROIC é mais adequado do que ovas para medir a rentabilidade das empresas imobiliárias. Diferente da ova, aumentar o uso de alavancagem não melhorará o ROIC, mas reduzirá o lucro operacional devido ao aumento das despesas financeiras ou custos operacionais (capitalização de juros), resultando no declínio do ROIC. O ROIC de todos os tipos de empresas imobiliárias experimentou um certo grau de declínio, mas o ROIC de empresas líderes tem pouca volatilidade. Após a indústria entrar no ciclo descendente em 2021, o ROIC médio das empresas líderes é significativamente maior do que o de outros tipos de empresas imobiliárias, mostrando que as principais empresas imobiliárias têm forte anticíclico.
2) sugestões de investimento: selecione líderes de crédito high-end com forte certeza e foco em recomendações: Ações A – Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Ações H – Desenvolvimento no exterior da China, China Resources Land e grupo Longhu; Espera-se que algumas pequenas empresas da American Standard focadas em cidades de alta energia com fundamentos sólidos assumam a liderança na melhoria do desempenho. Ações H – Greentown China, Yuexiu real estate e China Construction Development International.
Dica de risco: a flexibilização da política é mais fraca do que o esperado, resultando na ampliação do tempo de reparo da demanda do setor; As epidemias urbanas locais têm afetado repetidamente as vendas imobiliárias; Os macrofundamentos continuam sob pressão, afetando as expectativas de renda dos residentes; Eventos individuais de crédito a empresas imobiliárias ou a reparação global da avaliação do setor de interferência; O desempenho negativo das empresas imobiliárias em 2022 não foi totalmente esgotado.
