Diferenciação de vendas: a diferenciação urbana acelera e as empresas privadas enfrentam maior pressão de vendas. Sob a pressão da indústria, a diferenciação de vendas é significativa, e a pressão das cidades de baixa energia é ainda mais proeminente. Por trás da diferenciação urbana está a aceleração da concentração populacional para capitais provinciais e outras cidades de alta energia juntamente com a indústria. A situação de vendas das empresas imobiliárias estatais é significativamente melhor do que a das empresas privadas, e a tendência de vendas das empresas imobiliárias é obviamente diferenciada. A partir dos dados, em abril de 2022, as vendas globais das empresas privadas da amostra caíram 53,6% ano a ano, enquanto as vendas das empresas centrais da amostra e das empresas estatais caíram 38,1% e 34,5%, respectivamente, no mesmo período.
Diferenciação financeira: o capital é continuamente apertado, e a estratificação de crédito das empresas imobiliárias é óbvia. A situação financeira tornou-se cada vez mais tensa e o declínio das vendas exacerbou ainda mais a situação financeira da indústria. Por trás da escassez de fundos, o crédito das empresas imobiliárias é obviamente estratificado, a escala de incumprimento de obrigações das empresas privadas está aumentando e as vantagens financeiras das empresas centrais e estatais são ainda mais destacadas. Em maio de 2022, a proporção de títulos imobiliários nacionais emitidos por empresas centrais e estatais tinha atingido 86% e a das empresas privadas era de apenas 4%.
Diferenciação do investimento: a indústria como um todo encolheu, e as empresas centrais e empresas estatais expandiram-se constantemente. A tendência de encolhimento das empresas privadas é muito óbvia, enquanto as empresas centrais e as empresas estatais expandem-se constantemente. A partir dos dados, a taxa de crescimento global da escala de ativos da amostra de empresas privadas em 2021 foi de -29%, enquanto a escala de ativos da amostra de empresas centrais expandiu 9,9% em termos homólogos. Em termos de passivos, a taxa de crescimento global da escala de dívida com juros da amostra de empresas privadas em 2021 foi de -37,1%, e a taxa de crescimento global da escala de dívida com juros da amostra de empresas centrais no mesmo período foi de 9,8%. Sob o encolhimento das empresas imobiliárias, a escala do investimento imobiliário caiu acentuadamente, o mercado fundiário diferenciou ainda mais no enfraquecimento, e a escala da aquisição de terras por empresas privadas diminuiu rapidamente.
Apoio político: apoio à orientação política, e há espaço para relaxamento em ambos os extremos da oferta e da procura. Acreditamos que a principal contradição na atual indústria imobiliária não é mais o risco macro causado pela espuma do preço da habitação e a excessiva financeirização e alavancagem da indústria, mas o risco de “encolher a demanda e enfraquecer as expectativas” causado pela acentuada recessão da indústria. A partir do final de 2021, a atitude do governo central em relação à regulação imobiliária mudou significativamente. A orientação da política mudou gradualmente de corrigir desvios no final do ano passado para apoiar. A determinação do governo em impulsionar o mercado tornou-se mais clara. Actualmente, os fundamentos continuam a deteriorar-se e ainda há muito espaço para afrouxar as políticas de ambos os lados da oferta e da procura.
Otimização de padrões: a limpeza da indústria é acelerada, e espera-se que o padrão seja otimizado. A diferenciação abrangente das empresas imobiliárias em termos de vendas, financiamento e investimento, e o apoio de instituições financeiras para a M & A de empresas imobiliárias de alta qualidade acelerarão a liquidação do setor. De acordo com estatísticas incompletas, desde o início deste ano, o montante de financiamento de M&A fornecido pelos bancos a empresas imobiliárias de alta qualidade atingiu quase 200 mil milhões. Com o transbordamento gradual de financiamento para empresas privadas de alta qualidade com bom funcionamento, empresas privadas de alta qualidade reconhecidas por algumas instituições financeiras também devem obter boas oportunidades de fusões e aquisições no processo de liquidação da indústria. Com a liquidação acelerada do mercado e o declínio do modelo de desenvolvimento extensivo, as empresas imobiliárias de alta qualidade com alto crédito ganharão melhor espaço de desenvolvimento, e o padrão de concorrência da indústria será ainda otimizado.
Posicionando Transformação: retornar à origem da entidade e melhorar a liderança da demanda. O estágio de crescimento de alta velocidade do mercado imobiliário terminou, e o atributo financeiro do setor foi enfraquecido, retornando à origem da economia real. Com o maior retorno da habitação para a propriedade residencial e a plena implementação do mecanismo de longo prazo do imobiliário, a estrutura habitacional será gradualmente diferenciada. Habitação de aluguel acessível vai se concentrar em resolver o problema da “disponibilidade habitacional” para novos cidadãos e jovens, e o mercado de habitação comercial vai se concentrar mais em resolver o problema de “viver bem” para as massas.
Mudança de modo: despedir-se do modo “três altos” e avançar para o desenvolvimento de alta qualidade. Atualmente, a indústria está acelerando a liquidação, e a razão fundamental para a diferenciação abrangente das empresas imobiliárias é que o extenso modelo de desenvolvimento de “alta dívida, alta alavancagem e alto volume de negócios” é difícil de continuar. No futuro, a indústria irá gradualmente despedir-se do extenso modelo “três máximas” e avançar para o desenvolvimento de alta qualidade. O modelo “três altos” coloca muita ênfase na escala e na rotatividade, que é uma expansão extensiva de baixa qualidade. Com a transformação da fase de desenvolvimento da indústria imobiliária, a compensação acelerada do lado da oferta e a melhoria da qualidade do lado da procura promoverão conjuntamente a transformação da indústria da expansão extensiva para o desenvolvimento de alta qualidade. O núcleo do modelo de desenvolvimento de alta qualidade é alcançar o desenvolvimento endógeno, contando com o sistema de negócios, eo foco e diversificação são a chave.
Estratégia de investimento: Com base na situação atual da diferenciação abrangente da indústria, a melhoria do padrão de longo prazo trazida pela liquidação da indústria e a mudança do modo de desenvolvimento das empresas imobiliárias, recomendamos três linhas principais de investimento.
Linha principal 1: empresas centrais líderes de alto crédito com capacidade de desenvolvimento nacional e abrangente, recomendado Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) . Linha principal 2: é uma empresa estatal local de alta qualidade líder enraizada em regiões de alto nível e ativamente expandindo para todo o país. Sugere-se continuar a rastrear Yuexiu imóveis. Linha principal 3: para empresas imobiliárias mistas e privadas com sistema de negócios de alta qualidade, desenvolvimento constante dos principais negócios e realizações na operação e serviço imobiliário, Vanke A, Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) é recomendado, e recomenda-se continuar a acompanhar o grupo Longhu.
Dicas de risco: o risco de que a implementação de políticas industriais seja menor do que o esperado, o risco de que a rentabilidade continue a diminuir, o risco de que as vendas sejam menores do que o esperado, o risco de mudanças drásticas no padrão industrial e o risco de que a transformação das empresas imobiliárias seja menor do que o esperado
