Desempenho do mercado:
Índice Composto de Xangai +2,08% esta semana, fechando em 3195,5 pontos; O índice Gem foi de +5,85% esta semana, fechando em 2458,3 pontos; CSI 300 +2,21% esta semana, fechando em 4089,6 pontos. O setor imobiliário foi de -2,38%, ocupando o 30º lugar entre 31 indústrias.
Transação de moradia nova: a área de transação foi de -52,3% ano a ano e -4,9% mês a mês
Nesta semana (5.27-6.2), a área de transação de casas em primeira mão em 32 cidades que focamos no rastreamento foi de cerca de 2,21 milhões de metros quadrados, um ano a ano -52,3% e um mês a mês -4,9%. Entre eles, a área total de transação de casas em primeira mão no primeiro escalão (4 cidades) foi de 440000 m3, um aumento homólogo de -53,9% e um aumento mensal de +22,4%; A área total de transação de casas em primeira mão no segundo escalão (14 cidades) foi de 1,16 milhão de metros quadrados, um ano a ano -53,0% e um mês a mês -12,9%; O volume total de casas em primeira mão no terceiro escalão (14 cidades) foi de 610000 m3, um aumento homólogo de -49,7% e um aumento mensal de -3,6%.
Transação imobiliária em segunda mão: a área de transação foi de -49,4% ano a ano e -16,7% mês a mês
Esta semana (5.27-6.2), a área de transação de casas em segunda mão em 16 cidades que focamos no rastreamento foi de cerca de 830000 metros quadrados, um ano a ano -49,4% e um mês a mês -16,7%. Entre eles, a área total de transação de casas de segunda mão no primeiro escalão (2 cidades) foi de 200000 metros quadrados, um ano a ano -56,2% e um mês a mês -10,8%; A área total de transação de casas usadas no segundo escalão (8 cidades) foi de 400000m3, um ano a ano -49,9% e um mês a mês -10,9%; A área total de transação de casas usadas no terceiro escalão (6 cidades) foi de 230000 metros quadrados, um ano a ano -40,3% e um mês a mês -28,7%.
Inventário de casas novas: a área de inventário foi de +0,36% mês a mês, e o ciclo de desconcentração foi de 12,5 meses
A partir de 2 de junho de 2022, a área de inventário de novas casas em 16 cidades que focamos no rastreamento desta semana totalizou cerca de 91,95 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de +0,36%, e o ciclo global de descontaminação (por área) foi de cerca de 5 de dezembro. Entre elas, o inventário de casas novas no primeiro escalão (4 cidades) totalizou 31,95 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de -0,04%, e o ciclo de desconcentração foi de 10,8 meses; O inventário de novas casas no segundo escalão (6 cidades) foi de 33,07 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de +0,84%, e o ciclo de desconcentração foi de 9,7 meses; O inventário de casas novas no terceiro escalão (6 cidades) foi de 26,93 milhões de metros quadrados, aumento mensal de +0,24%, e o ciclo de descontaminação foi de 27,6 meses.
Mercado de terra: a área de transação de terra de Baicheng é de 15,53 milhões de metros quadrados, o preço total de transação de terra é de 40,4 bilhões de yuans e a taxa de prêmio de terra é de 2,10%
Na semana passada (23 de maio a 29 de maio), o número de fornecimento de terra em Baicheng foi de 538, e a área de construção correspondente de fornecimento de terra era de cerca de 42,21 milhões de metros quadrados; O número de transações de terra em Baicheng é de 265, e a área de construção de terra correspondente é de cerca de 15,53 milhões de metros quadrados. O preço total de transação de terra é de cerca de 40,4 bilhões de yuans, e a taxa de prêmio de terra de Baicheng é de 2,10%. Entre eles, a área de transação e construção de terrenos nas cidades de primeiro, segundo e terceiro escalões foi de 980000 metros quadrados, 7,26 milhões de metros quadrados e 7,29 milhões de metros quadrados respectivamente, que foram de -52%, -57% e -71% respectivamente ano a ano, e as taxas de prêmio fundiário correspondentes foram de 0,00%, +1,97% e +2,60%, respectivamente
Aconselhamento em matéria de investimento:
Esta semana Kerry divulgou os 100 maiores dados de vendas imobiliárias de janeiro a maio. 1) A margem global de vendas recuperou, o que pode ser atribuído à eficácia gradual das políticas anteriores. As vendas mensais dos 100 melhores subiram 8,6% mês a mês, mas a queda homóloga foi de 60,5%, um aumento (-60,0%) em relação a abril. Pode-se ver que o desempenho das vendas das cidades do terceiro e do quarto nível em um único mês em maio é geralmente médio sob as “políticas baseadas na cidade”. Nanjing e Suzhou, que apresentaram a política de relaxamento mais cedo, apresentam melhor desempenho do que Hangzhou e Chengdu, que apresentaram a política mais tarde. Considerando que há um atraso temporal entre a força política anterior – o aumento do número de visitas imobiliárias – o aumento da taxa de conversão de compras e a melhoria da situação epidêmica em Xangai, olhando para trás, o desempenho global das vendas em junho deve ser significativamente superior ao de maio, mas está longe de atingir o ponto de inflexão positivo. 2) Para o lado empresarial, “avanço nacional e recuo das pessoas” ainda é o mainstream. Em maio, a maioria das melhorias no final das vendas ainda estava concentrada nas principais empresas centrais e locais com bons fundamentos, cultivando profundamente empresas estatais e empresas privadas individuais. Por exemplo, China shipping, China Resources e poli viram um declínio mensal de apenas -18,7%, -19,1% e -36,1%; O declínio de um mês da China Construction Development e Binjiang foi de apenas -38,6%, -17,9% (o declínio do TOP10 foi de -53,8%, e o declínio do Top50 foi de -59,9%). Portanto, o “avanço nacional e recuo privado” é apenas o resultado dos dados estatísticos. Devemos também prestar atenção ao feedback positivo de algumas empresas privadas com bons fundamentos sobre a marca, custo (especialmente no final do financiamento) e vantagens de comercialização de vendas em suas regiões/cidades cultivadas profundas, de modo a aproveitar os resultados do aumento da participação de mercado.
Em termos de terra: esta semana, Pequim completou a segunda rodada de fornecimento centralizado de terra em 2022, e mais da metade da primeira rodada de fornecimento centralizado de terra em Xangai. Como resultado, a) a taxa média de prêmio recuperou, e o fenômeno desigual entre quente e frio é óbvio: as taxas médias de prêmio em Pequim e Xangai (no primeiro dia) são de 5,35% e 8,0%, respectivamente, em comparação com a rodada anterior de +0,9 e +5,1pct respectivamente: há 3 leilões não vendidos em Pequim e 14 transações, das quais 7 são transações de preço inferior, e a taxa de leilão não vendido atinge 17,6%, Entre as terras comercializadas com prêmio, 4 parcelas populares competiram pelo link final, e a taxa de prêmio atingiu o limite superior de 15%; Todas as 24 parcelas em Xangai foram vendidas, das quais 16 parcelas foram finalmente vendidas ao preço de base porque apenas uma empresa imobiliária se aplicou. b) A pressão de ambos os lados da oferta e da procura continua, e as empresas estatais centrais ainda são os protagonistas nesta rodada de leilão local: apenas uma empresa privada em Longhu participou no leilão local de Pequim sob a forma de um consórcio, e o resto das empresas imobiliárias são empresas estatais centrais; Entre os 20 lotes vendidos no primeiro dia do leilão de terras de Xangai, a proporção de terras adquiridas por empresas imobiliárias com o fundo de empresas estatais centrais excedeu 80%.
Seguindo as “três linhas vermelhas”, as políticas de “gestão de concentração de empréstimos imobiliários”, “duas concentrações de oferta de terras” e “reforma piloto do imposto imobiliário” foram introduzidas para restringir tanto a oferta como a procura. A direção do vento de regulação e controle não mudou, e “estabilidade em primeiro lugar” ainda é o tom principal, e o espaço para expansão da política é estreito. A atual avaliação e posição do setor têm se mantido em mínimos históricos. No futuro, o efeito de base baixa diminuiu, os fundamentos estavam sob pressão descendente no início de 2022 e as restrições em ambos os extremos da oferta e demanda da indústria aumentaram a desarmonia entre aquisição de terras, vendas e redução de alavancagem. Sugere-se prestar atenção a: (1) tipo de desenvolvimento estável: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) vanke a, Gemdale Corporation(600383) ; (2) Tipo de benefício de crescimento: Xiamen C&D Inc(600153) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; (3) Objetos de qualidade da gestão da propriedade: China Recursos Vida Vientiane, serviço do jardim do campo, serviço Jinke, comércio Baolong, etc.
Dicas de risco:
A política regulatória imobiliária está se tornando mais rigorosa, a reparação de vendas é menor do que o esperado, e o capital é muito apertado.
