Os fundamentos estão realmente a recuperar?
De acordo com nossas estatísticas de dados de alta frequência, o declínio anual na área de vendas de alta frequência de casas novas em cidades-chave em maio foi 8pct mais estreito do que em abril, dos quais Suzhou, Wuxi, Guangzhou, Xangai, Qingdao, Chengdu, etc. foram significativamente melhorados; Em maio, o valor de vendas das 100 maiores empresas aumentou 5,7% mês a mês, e a área de vendas aumentou 18,4% mês a mês; Em maio, o declínio anual na área de vendas de alta frequência de casas usadas em cidades-chave diminuiu em 10PCT. A validação cruzada dos indicadores de volume e preço mostra que os fundamentos melhoraram nas últimas três semanas. Acreditamos que não é inteiramente o efeito lag da assinatura on-line, que reflete o efeito conjunto da recuperação natural da demanda após a epidemia e políticas baseadas na cidade.
A recuperação de vendas tem algum valor comercial?
A lógica tradicional do investimento imobiliário em ações encontra-se no jogo de políticas, e o pressuposto central é que o relaxamento da política trará a melhoria dos fundamentos imobiliários e a realização do desempenho da empresa. Nas rodadas anteriores de ciclos de flexibilização, o fim da avaliação foi sincronizado com o fim da política, levando ao fim dos Fundamentos por cerca de dois meses, e então a verificação mútua entre fundamentos e avaliação impulsionou o aumento. (1) Nos últimos 12 anos, a margem de política foi relaxada, as vendas nacionais foram moderadamente reparadas (a reparação rápida começou no quarto trimestre) e o choque Pb aumentou 25%. (2) No final de 2018, devido à flexibilização marginal da implementação da política urbana, embora não tenha havido resposta óbvia aos fundamentos, Pb reparou quase 30% (expectativa política + pico de desempenho). (3) Após 20 anos de situação epidêmica, as vendas de Pb foram rapidamente reparadas de maio a julho. Uma onda de 13% de Pb foi rapidamente reparada de maio a agosto e quase 8% de Pb foi reparada em um único mês em julho. O Iluminismo dos três pequenos ciclos reside no facto de os fundos preferirem o jogo da elasticidade política e procurarem sinais políticos mais claros (ou seja, taxas mais certas de vitória e perda), mesmo que os fundamentos não possam ser concretizados, a avaliação continuará a reflectir a expectativa de recuperação das vendas. Além disso, se os fundamentos excederem a expectativa e estabelecerem uma tendência de melhoria por cerca de um trimestre, também pode promover a correção esperada e reparo de defasagem de avaliação.
Qual é o ritmo dessa rodada de recuperação de vendas?
A melhoria dos fundamentos nas últimas três semanas pode ser resultado do efeito lag da assinatura online, do reabastecimento da demanda após a epidemia e da aceleração da demanda racional no mercado pelas políticas urbanas locais. O cenário industrial desta rodada é complexo (mudanças no ambiente externo, potenciais pontos de inflexão do ciclo da indústria, limpeza do lado da oferta, impacto da epidemia nos balanços dos residentes, etc.), o que não pode ser comparado diretamente com a recuperação após a epidemia por 20 anos, mas a flexibilização imobiliária está entre flexibilização sistemática e flexibilização estrutural, Acreditamos que a mudança marginal na demanda pode refletir um certo efeito da flexibilização da política (situações semelhantes ocorreram no 21q4 e 22q1, mas não há melhora da tendência). A previsão fundamental pode ser otimista no início. A queda nas vendas de maio a junho diminuiu. Acreditamos que sob o efeito base baixo do terceiro trimestre, a taxa de crescimento mensal único não pode ser descartada. A taxa de crescimento do quarto trimestre é plana ou ligeiramente diminuída, e a área de vendas anual é de -15% ano a ano.
Da diferenciação de crédito à diferenciação de vendas
Se o lado das vendas confirmar a tendência de recuperação a curto prazo, acreditamos que ainda há espaço para uma nova reparação da avaliação, na condição de que o atual líder ainda esteja quebrando a líquida. Além da flexibilidade de políticas e otimização de padrões, acreditamos que a importante mudança que acontecerá em breve é que, sob o pano de fundo de que o risco de crédito da indústria não foi completamente compensado, a recuperação da demanda será absorvida primeiro por empresas estatais e empresas líderes, A estrutura do setor pode acelerar desde a diferenciação de crédito anterior até a diferenciação de vendas (desde que os fatores sistêmicos que suprimem a demanda global do setor sejam aliviados: expectativa de preço da habitação, impacto da epidemia, alavancagem dos moradores, etc., e a qualificação do sujeito tenha se tornado uma variável chave para a escolha de compra dos moradores).
Sugestões de investimento: o futuro beta da indústria depende do ajustamento da estrutura da indústria, do ritmo da compensação das capacidades e da força do apoio político; A Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por aquisição e fusão, na precisão do ciclo reverso mais alavancagem e na mineração a longo prazo do valor dos cenários habitacionais. Recomendação contínua: 1) líderes de alta qualidade: China desenvolvimento no exterior, Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ; 2) Crescimento de alta qualidade: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; 3) Gestão de propriedade de alta qualidade: Country Garden serviço, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) poly propriedade, Xuhui Yongsheng serviço. Sugere-se prestar atenção a: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) yuexiu imóveis, China Construction Development International, etc.
Aviso de risco: risco de crédito excede a expectativa; O declínio das vendas da indústria excedeu as expectativas; Porque a implementação das políticas urbanas é inferior ao esperado
