Vista central
Política vento quente sopra frequentemente, e o tom solto continuará. O desenvolvimento saudável da indústria imobiliária é um importante apoio para o crescimento econômico estável da China. Desde 2022, tem havido políticas de flexibilização regulatória frequentes: a nível nacional, tem havido o estabelecimento da reunião do Bureau Político do Comitê Central e o ajuste do nível da taxa de juros do banco central; A nível local, os governos locais reduziram sucessivamente a taxa de juros hipotecários, reduziram a taxa de adiantamento, flexibilizaram as restrições de compra e venda e outras medidas para promover a demanda de compra de habitação. No entanto, afetados pelo sentimento do mercado e pela situação epidêmica, o efeito político não é óbvio. Acreditamos que, no futuro, a introdução de políticas dará mais atenção à sinergia e alcançará “1+1 2” através da combinação de políticas. Espera-se que ainda haja espaço para a diminuição da taxa de juro do empréstimo à habitação. A taxa de juro do primeiro empréstimo à habitação pode chegar a 4,0%; O padrão de subscrição de empréstimos e o rácio de adiantamento de dois conjuntos de cidades de alta energia podem ser ainda mais relaxados; A flexibilização das restrições de compra e venda em várias cidades pode ser ajustada e aprofundada de acordo com o desempenho do mercado, e o limite de preço de algumas casas novas pode romper; A renovação do galpão pode ser promovida em cidades da China central e ocidental, e a promoção de projetos de renovação urbana será acelerada.
Lideradas por cidades de alta energia e melhoria da demanda, espera-se que as vendas do mercado revertam o dilema. No primeiro semestre, as vendas da indústria continuaram a ser relativamente lentas. De janeiro a abril, o volume de vendas de habitação comercial em todo o país diminuiu 29,5% em relação ao ano anterior; O desempenho de vendas de diferentes cidades com diferentes níveis de energia e estruturas de produtos é diferenciado, o mercado de cidades de alta energia é mais estável e o número de transações de produtos melhoradas na maioria das cidades aumentou ano a ano. Acreditamos que, após a implementação de políticas soltas e o controle gradual da epidemia, as cidades de primeiro e segundo escalão do Delta do Rio Yangtze com bons fundamentos de mercado assumirão a liderança no aquecimento, enquanto a melhoria da demanda conduzirá a atual rodada de recuperação do mercado, e as vendas das empresas imobiliárias também passarão de declínio geral para diferenciação. Estimamos que a área de vendas de habitação comercial em todo o país se torne positiva ano a ano em agosto, com uma queda anual de 11,3% para todo o ano.
As empresas estatais são a principal força de investimento e aquisição de terras, que se recuperarão gradualmente no segundo semestre do ano após a conclusão do projeto. Em termos de aquisição de terras, no primeiro semestre do ano, o terreno foi vendido a baixa temperatura e, de janeiro a maio, a área de transação da propriedade nacional caiu 58,9% em relação ao ano anterior; A competição de leilões de terras é leve e o ajuste de políticas é sobreposto, e o espaço de lucro da aquisição de terras de empresas imobiliárias está aumentando; Os participantes são principalmente empresas centrais, empresas estatais e empresas de plataforma, e um lote de leilão centralizado de terras representa 76%; Espera-se que a recuperação das vendas no segundo semestre do ano impulsione a recuperação do investimento, e o investimento de empresas privadas possa aumentar, mas as empresas estatais ainda são a principal força. Em termos de início e conclusão, as empresas imobiliárias não estão dispostas a investir. De janeiro a abril, as áreas recém-iniciadas e concluídas na China diminuíram 26,3% e 11,9% respectivamente ano a ano. Espera-se que a área recém-iniciada em todo o ano diminuiu 16,3% ano a ano, a área concluída aumentou 0,6% ano a ano e o montante do investimento em desenvolvimento diminuiu 4,6% ano a ano.
As empresas estatais gozam de vantagens financeiras e espera-se que o ambiente de capital para as empresas privadas de alta qualidade melhore. No primeiro semestre de 2022, as vendas de empresas imobiliárias geralmente diminuíram, as empresas estatais ainda poderiam manter um desenvolvimento estável através de um bom financiamento, enquanto algumas empresas privadas estavam em dificuldades de fluxo de caixa e eventos de inadimplência de dívida ocorreram com frequência. Com a implementação da política nacional unificada de supervisão de fundos de pré-venda, a assistência direcionada dos governos locais e das principais instituições financeiras às empresas imobiliárias problemáticas e a promoção de uma série de medidas, como o apoio dos reguladores à emissão de obrigações por empresas privadas de alta qualidade, acreditamos que, no futuro, as vantagens de capital das empresas estatais ainda são óbvias e o ambiente de capital das empresas privadas de alta qualidade deve ser melhorado.
O setor imobiliário está claramente dividido, e a estabilidade das empresas imobiliárias relacionadas é a chave para a fixação de preços. Constata-se na história da retomada da negociação que de janeiro de 2019 a junho de 2021, as ações imobiliárias tiveram uma tendência ascendente independente. No entanto, desde julho de 2021, com o declínio das vendas imobiliárias e um ciclo negativo, a tendência imobiliária tem sido completamente dominada pelo imobiliário. Actualmente, o sector imobiliário é obviamente dividido em três escalões de acordo com a solidez das empresas imobiliárias relacionadas.As avaliações de alto para baixo são: empresa de gestão de propriedade estatal, empresa de gestão de propriedade privada e empresas imobiliárias relacionadas são relativamente estáveis, e empresa de gestão de propriedade privada e empresas imobiliárias relacionadas estão em uma situação difícil. Do ponto de vista do PE, os valores médios dos três tipos de empresas acima são 27,9x, 18,9x e 7,8x respectivamente. Na perspectiva de 2022peg, os valores médios dos três tipos de empresas são 0,68, 0,34 e 0,16 respectivamente.
Aconselhamento em matéria de investimento
Acreditamos que, no futuro, políticas soltas continuarão a ser implementadas, e cidades de alta energia e aumento da demanda levarão o mercado a estabilizar e recuperar gradualmente. No setor imobiliário, recomenda-se que empresas imobiliárias, como Greentown China, China Construction Development International e Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . No setor imobiliário, espera-se que a avaliação de empresas de propriedade privada com forte capacidade de operação independente será reparada no futuro. Serviço de jardim rural e serviço Xuhui Yongsheng são recomendados.
Aviso de risco
A política frouxa não deu um bom impulso ao mercado; A situação epidemiológica afecta a recuperação do mercado; O desenvolvimento de serviços de valor agregado imobiliário não é suave.
