Resumo do núcleo
A visão de Zhou Du: esta semana, o primeiro lote de fornecimento de terra em Pequim mostrou diferenciação, e as empresas estatais centrais ainda são a principal força para a aquisição de terras; Chengdu, Qingdao, Ningbo e outras cidades de segundo nível introduziram intensivamente novas políticas no mercado imobiliário, envolvendo o relaxamento das restrições de compra e venda, de modo a promover a liberação da demanda melhorada. Acreditamos que o final do segundo trimestre e o início do terceiro trimestre são importantes janelas de observação para a estabilização do mercado imobiliário. No segundo semestre do ano, espera-se que o setor inaugure gradualmente um período de lua-de-mel de flexibilização de políticas e recuperação de vendas, e a avaliação do setor deve ser gradualmente reparada. O setor de desenvolvimento está preocupado principalmente com: a primeira categoria são as empresas operacionais fortes e de alto crédito que devem aproveitar participação de mercado no médio e longo prazo devido ao relaxamento das políticas de benefícios de curto prazo e à melhoria da margem de lucro bruta no final da aquisição de terras, como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) n ; A primeira categoria é o assunto da elasticidade do jogo de política com certo suporte para Fundamentos, como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) . A avaliação do setor de gestão de propriedades atingiu uma baixa de todos os tempos. Com a desregulamentação de políticas e a melhoria dos fundos de empresas imobiliárias, espera-se trazer reparação de avaliação de empresas de propriedade de alta qualidade. Atenção é dada ao serviço de jardim do país, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) xinchengyue serviço, comércio Xingsheng, etc.
Monitoramento do ambiente de política: 1) Xangai: Chengdu, Ningbo, Qingdao: novas políticas para relaxamento do mercado imobiliário, envolvendo restrições de compra, empréstimo e vendas; 2) O segundo lote de fornecimento de terras em Pequim: as empresas estatais centrais ainda são a principal força na aquisição de terras, e 7 parcelas são ganhas pelo Consórcio
Monitorização da operação de mercado: 1) as transações de novas casas aumentaram ligeiramente mês a mês, e a pressão de curto prazo ainda existe. 32000 novas casas foram vendidas esta semana, um aumento de 0,1% mês em relação ao mês; 12000 casas em segunda mão foram vendidas, uma queda de 15% mês após mês. Nos primeiros 20 dias de maio, o volume de negócios médio diário de casas novas diminuiu 50,5% em termos homólogos, menos 5,1% do que em abril. Com a introdução intensiva de políticas em várias regiões, espera-se que a confiança da compra de habitação seja gradualmente remodelada. No entanto, devido ao impacto da prevenção e controle de epidemias e atraso da política no curto prazo, a transação ainda está sob pressão. 2) A proporção de melhoria da demanda aumentou mês a mês. Em abril de 2022, entre as transações comerciais residenciais em 32 cidades, o número de unidades acima de 90 metros quadrados aumentou 1,2pct para 81,3% mês a mês. 3) Os estoques aumentaram ligeiramente mês a mês e tenderam a diminuir a curto prazo. O inventário de 16 cidades foi de 103,49 milhões de metros quadrados, um aumento de 0,9% mês a mês. Sob a pressão do mercado de capital e imobiliário, as empresas imobiliárias preferem reduzir o estoque existente, e a superposição da situação epidêmica afetou repetidamente o progresso do projeto e da promoção, e a escala de inventário de curto prazo pode cair firmemente. 4) As transacções de terrenos diminuíram, a taxa do prémio aumentou ligeiramente e a proporção do primeiro e segundo escalões aumentou. Na semana passada, a área de fornecimento de terra e construção de Baicheng foi de 42,214 milhões de metros quadrados, e a área de construção de transação foi de 15,528 milhões de metros quadrados, alta de 23,9% e queda de 35,9% mês a mês; A taxa de prêmio de transação foi de 3,2%, um aumento de 0,9% mês em relação ao mês. Entre elas, as transações de primeiro, segundo e terceiro escalões representaram 6,3%, 46,8% e 46,9%, respectivamente, com aumento mensal de 1,4pct, aumento de 8,8pct e diminuição de 10,2pct respectivamente.
Monitoramento do mercado de capitais: 1) títulos imobiliários: a emissão de títulos imobiliários domésticos esta semana foi de 2061 milhões de yuans, um aumento de 7,361 bilhões de yuans mês após mês; A emissão de obrigações no exterior foi de RMB 126 milhões, decréscimo mensal de RMB 470milhões; A taxa de juro de emissão das principais empresas imobiliárias é de 2,6%-7,95%, e a maioria das taxas de juro de emissão comparáveis é inferior à da vez anterior. 2) Estoques imobiliários: o setor imobiliário caiu 2,38% esta semana, com desempenho inferior ao CSI 300 (2,21%); A atual PE (TTM) do setor imobiliário é de 11,91 vezes, e a avaliação está no quantil de 76,9% nos últimos cinco anos. Esta semana, as três principais empresas imobiliárias com entrada líquida de capital das ações de Xangai, Shenzhen e Hong Kong para o norte foram Gemdale Corporation(600383) ; As três principais empresas imobiliárias com entrada líquida de fundos para sul servem jardim rural, tempo China Holdings e China Jinmao.
Dicas de risco: 1) a oportunidade da melhoria da política é menor do que o risco esperado; 2) A fermentação e reação em cadeia dos problemas de liquidez das empresas imobiliárias individuais excedem os riscos esperados; 3) A flutuação a curto prazo da indústria excede o risco esperado.
