Vista central
Visão central recente: quando ocorrem diferenças fundamentais, a confiança é mais importante do que o ouro
Após a reunião do Politburo 429, as ações imobiliárias entraram no estágio de “diferenças fundamentais” a partir do estágio de “consenso de flexibilização de políticas”. Do jogo “salvar ou não” ao desacordo “salvar ou não”, o efeito de política tornou-se a contradição central. O mercado não melhorou significativamente em maio, o que agravou ainda mais a preocupação com os fundamentos. Mais pessoas começaram a pensar que “relaxamento é inútil”, então o mercado flutuava.
Não importa o que as pessoas pensam dos imóveis, o retorno dos imóveis para a trilha normal é o interesse comum do governo atual, empresas e residentes. Portanto, não há necessidade de se preocupar muito com as vendas, ou para se preocupar mais com as vendas de imóveis do que a economia geral. Há uma probabilidade muito alta de que as vendas do terceiro trimestre serão reparadas. Além disso, o aumento provocado pelo jogo de políticas na fase inicial do setor imobiliário foi amplamente invertido, sendo neste momento a oportunidade mais feliz para o investimento fundamental ver seu sucesso. Depois de seis meses, há uma grande chance. Recomenda-se prestar atenção a Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Vendas: nenhuma recuperação óbvia no mercado
A partir dos dados mensais, a prosperidade ainda é baixa. Em maio de 2022, a área de vendas residenciais de 300 cidades em um único mês foi de 25,82 milhões de m2, aumentando para +8% mês a mês e diminuindo para -52% ano a ano; Em maio de 2022, a área acumulada de vendas de 300 casas municipais era de 132,28 milhões de m2, um aumento homólogo de -48%. Em maio de 2022, as vendas de calibre completo das 100 principais empresas imobiliárias em um único mês atingiram 519,2 bilhões de yuans, um ano a ano -60% e um positivo 5% mês a mês; Em maio de 2022, as 100 maiores empresas imobiliárias acumularam vendas de calibre total de 2639,6 bilhões de yuans, uma diminuição anual de -53%. A partir do rastreamento semanal de dados, o mercado imobiliário de segunda mão se recuperou antes do novo mercado imobiliário. No final da 22ª semana (3 de junho), em termos de casas novas, a área de vendas de casas comerciais em 17 cidades rastreadas por nós tinha totalizado 38,78 milhões de metros quadrados, um decréscimo ano a ano de 48%, um aumento de 0,7 pontos percentuais em relação ao período anterior. Em termos de casas em segunda mão, a área de vendas de casas em segunda mão nas oito cidades rastreadas totalizou 14,22 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 53%, 0,1 pontos percentuais mais estreito do que no período anterior. Entre as cidades amostrais, a diminuição homóloga da área de transação de Shenzhen e Nanning diminuiu.
Aquisição de terras: o mercado ainda está frio e a taxa de prémio permanece baixa
Em maio de 2022, a área de transação de 300 terrenos residenciais em um único mês foi de 49,93 milhões de m2, um aumento mensal de -3% e um aumento homólogo de -61%; Em maio de 2022, a área cumulativa de transação de terrenos residenciais em 300 cidades era de 218,9 milhões de m2, um aumento homólogo de -61%. Em maio de 2022, a taxa de prêmio de transação de terrenos residenciais em 300 cidades no mês atual foi de 2,9%, ainda em nível baixo.
Financiamento: a emissão de financiamento da dívida interna e externa continuou a diminuir
Em maio de 2022, as empresas imobiliárias emitiram 45,1 bilhões de yuans de títulos chineses, um mês no mês -13%, e emitiram 4,8 bilhões de yuans de títulos no exterior, um mês no mês -60%, com um financiamento total de títulos de 49,9 bilhões de yuans, um mês no mês -22%. Em maio de 2022, as empresas imobiliárias emitiram 229,2 bilhões de yuans de obrigações chinesas, um ano a ano -24%, e 60,6 bilhões de yuans de obrigações no exterior, um ano a ano -64%, com um montante total de financiamento de obrigações de 289,8 bilhões de yuans, um ano a ano -39%.
Eventos importantes:
① Hangzhou, Zhejiang, Wuxi, Jiangsu, Qingdao, Shandong e Xiamen, Fujian relaxar a política de restrição de compra. ② Jiangsu Nanjing, Nantong, etc. aumentou a quantidade de empréstimos do fundo provisório. ① Yinchuan em Ningxia, Changzhou em Jiangsu e Shijiazhuang em Hebei reduziram a taxa de pagamento inicial de empréstimos à habitação. ① O fundo providente em Zhuhai, Guangdong implementa a “compra de casa de uma pessoa e ajuda familiar”. ⑤ O segundo lote de fornecimento centralizado de terras em Xiamen, Fuzhou e Pequim chegou ao fim, recebendo 199, 10,1 e 50 bilhões de yuans respectivamente, com uma taxa de fluxo de 10%, 16% e 18%. ⑥ A primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Xangai foi reiniciada, e um total de 66,6 bilhões de yuans foi coletado até o terceiro dia, sem nenhum sinal de leilão perdido.
Dicas de risco: 1. A política foi apertada mais do que o esperado; 2. Os fundamentos da indústria caíram mais do que o esperado; 3. O evento de risco de crédito das empresas imobiliárias ultrapassou o impacto esperado.
