Vista central
Imobiliário: em 2022, o relaxamento contracíclico continuou a aumentar, mas a força ainda estava contida. A pressão de contração do crédito e declínio das vendas enfrentadas pelo setor não foi revertida. Embora tenhamos visto a aceleração da política do lado da procura a abrandar no mês passado, acreditamos que a actual abrandar ainda é menos da metade da verificada em 20142015, e estamos optimistas em relação à introdução de uma maior abrandarização no segundo semestre do ano. No entanto, a intensidade da política a curto prazo permanece por observar, e espera-se que a lógica do esforço médio em ambos os extremos da oferta e da procura continue. No mercado, somos cautelosos quanto ao volume e preço das vendas anuais. As transações nas principais cidades e casas de segunda mão mostraram um impulso de recuperação, e espera-se que o quarto trimestre veja uma recuperação mais óbvia no lado das vendas. Neste processo, a vantagem do “pool de capital” das empresas líderes não existirá mais, e a concentração da indústria de materiais diminuirá ainda mais. Estima-se que a área de vendas homóloga seja de -19,3%, o valor de vendas é de -27,2%, a área recém-iniciada é de -29,4%, e o investimento concluído é de -10,1% ano a ano.
Gestão imobiliária: atualmente, o setor enfrenta duas pressões: a contração do desenvolvimento imobiliário e a queda da margem de lucro. O declínio do imobiliário afeta o incremento do mercado imobiliário, e é difícil para a empresa-mãe continuar seu apoio a serviços não proprietários de valor agregado. Ao mesmo tempo, a proporção de imóveis não residenciais e projetos de terceiros aumentou no processo de comercialização. Espera-se que haja alguma pressão descendente sobre a margem de lucro das empresas imobiliárias subsequentes. Acreditamos que há duas grandes oportunidades na indústria atual: o mercado de ações está em ascensão e o surgimento do poder catalítico epidêmico da marca. Em termos de área concluída e área contratada, a taxa mínima de crescimento da área de gestão da empresa imobiliária será considerável nos próximos 2-3 anos, enquanto a proporção orientada para o mercado ainda é baixa. A situação epidêmica e as políticas acelerarão a comercialização dos preços da indústria, e a disposição dos clientes em pagar por bons serviços por um longo tempo aumentará gradualmente, o que é propício ao aumento de empresas de propriedade de marca. Do ponto de vista do modelo de realização de fluxo, os serviços comunitários de valor agregado ainda têm algum espaço para melhorias. Acreditamos que o benefício de escala da indústria imobiliária existe, e a capacidade de gestão de empresas de propriedades super grandes para organizações complexas pode constituir o limiar da indústria. Em 2022, a força das fusões e aquisições pode desacelerar, e a expansão externa é a concorrência mais central.
Gestão de negócios: sob a situação epidêmica, a operação dos shopping centers estava sob pressão no primeiro semestre do ano, e espera-se uma recuperação no segundo semestre do ano. Os ativos comerciais enfrentam excesso de oferta a longo prazo e concorrência acionária, e a diferenciação estrutural se intensificará. A C-REITs acelerará a implementação. No futuro, espera-se que os imóveis comerciais passem pelo ciclo fechado de “investimento, financiamento, gestão e recuo”, mas apenas bons ativos terão a oportunidade de sair. Somente os ativos principais que, em última análise, apontam para altos padrões, experiência de alta qualidade e excelente capacidade de operação na área central podem se destacar do cerco, atravessar o ciclo e ganhar retornos mais estáveis e maiores retornos. A competição de ações sobreposta ao impacto da epidemia destaca ainda mais a escassez de excelentes capacidades de gestão de negócios.O modelo “asset light” pode efetivamente evitar o impacto das flutuações dos preços dos ativos, alcançar uma expansão mais rápida e também ter crescimento / anti-inflação. Espera-se também que a aceleração dos C-REITs ajude a gestão empresarial a perceber o seu valor. As empresas de gerenciamento de negócios principais aceleram o layout de pistas leves de ativos, e as vantagens competitivas dos gerentes são refletidas em talentos, marcas e “infraestrutura”.
Proposta de investimento e objecto de investimento
Recentemente, a liberação de políticas anticíclicas foi acelerada. Estamos otimistas de que políticas de maior flexibilização serão introduzidas no segundo semestre do ano. No entanto, o ritmo de realização da política ou recuperação do mercado não será alcançado de um dia para o outro. Espera-se que a lógica da força média em ambos os extremos da oferta e da demanda continue no curto prazo. As empresas imobiliárias de baixa classificação ainda não têm capacidade de alavancar, o que irá arrastar para baixo o ritmo de sua reparação patrimonial. Continuamos otimistas em relação à posição dominante das principais empresas imobiliárias na fase de ajuste do mercado. Além disso, espera-se que as empresas imobiliárias regionais tenham maior flexibilidade no mercado estrutural. Recomenda-se concentrar na combinação de empresas estatais e empresas privadas com alta classificação de crédito: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 60048 ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , comprar), Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) (comprar), Vanke A ( China Vanke Co.Ltd(000002) , comprar), grupo Longhu (00960, comprar), grupo Xuhui holding (00884, comprar). Recomenda-se prestar atenção à China Resources Land (01109, não classificado), China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) (não classificado) e líderes locais com altas classificações: Xiamen C&D Inc(600153) ( Xiamen C&D Inc(600153) , não classificado) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Em termos de estratégia de gestão de propriedade, empresas estatais podem ser consideradas antes das empresas privadas, mas mais atenção deve ser dada ao valor alfa.Poly propriedade (06049, comprar), Country Garden Service (06098, comprar), Xuhui Yongsheng serviço (01995, comprar) e China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , aumento na participação são recomendados. Considerando a aproximação do ponto de inflexão do imóvel e a oportunidade de layout de reversão de dilema, recomendamos serviço rongchuang (01516, buy) e serviço de cidade verde (02869, não avaliado). A gestão de negócios recomenda principalmente empresas com boa qualidade de ativos, capacidade de operação e poder de marca: grupo Longhu (00960, comprar), Baolong Commerce (09909, comprar), Xingsheng Commerce (06668, comprar). Recomenda-se prestar atenção à China Resources Land (01109, não classificado) e China Resources Vientiane vida (01209, não classificado).
Dica de risco: a política contracíclica do imobiliário não foi como esperado, e as vendas caíram acentuadamente. O declínio das vendas imobiliárias afetou os lucros das empresas imobiliárias. A concorrência dos ativos imobiliários comerciais superou as expectativas, e a diluição da capacidade de gestão empresarial levou ao declínio da eficiência operacional. O risco do impacto das alterações nos pressupostos nos resultados da medição.
