Em maio, as vendas subiram ligeiramente mês a mês, com a maior melhoria nas cidades de segundo nível. Em maio de 2022, a área de vendas de casas novas em 30 cidades aumentou -48,26% em termos homólogos, diminuiu 5,98% em relação ao mês anterior, aumentou 11,78% mês a mês, e o número de casas vendidas aumentou -47,21% em termos homólogos, diminuiu 6,34% em relação ao mês anterior e aumentou 11,59% mês a mês. Tanto a área vendida quanto o número de casas vendidas neste mês diminuíram mais de 45% em termos homólogos, mas o declínio diminuiu em relação ao mês anterior e aumentou ligeiramente em relação ao mês anterior, mostrando sinais de estabilização marginal. Em termos de cidades Tier 1, Tier 2 e Tier 3, a taxa de crescimento anual da área de transação nas cidades Tier 1, Tier 2 e Tier 3 foi de -49,19%/-45,95%/-51,91%, respectivamente, e a taxa de crescimento mensal foi de 7,76%/18,45%/2,36%, respectivamente, com a maior melhoria mensal na área de transação nas cidades Tier 2.
O ciclo de descontaminação das cidades de primeiro nível continuou a subir e o inventário aumentou. Em 31 de maio de 2022, o índice de vendas de estoque das dez principais cidades foi de 18,05, que foi de -0,18 em relação ao mês anterior. O ciclo de desmantelamento foi de -0,99% mês a mês e +121,20% ano a ano. Afectado por vendas fracas, o ciclo de desmantelamento aumentou significativamente. Por linha, os índices de vendas de estoque das cidades de nível 1 e de nível 2 foram de 18,17 e 17,98, respectivamente +1,81 e -1,56 em relação ao mês anterior. Desde o início do ano, o ciclo de urbanização das cidades de nível 1 continuou a subir.
O volume de oferta da primeira rodada de leilão de terras diminuiu, a popularidade de algumas cidades recuperou e a aquisição de terras de empresas privadas contraiu. Em 5 de junho, 22 cidades-chave emitiram anúncios centralizados de fornecimento de terras e divulgaram informações sobre parcelas. Em 22 cidades, exceto Zhengzhou, Shenyang e Xangai, 19 cidades completaram a primeira rodada de leilão centralizado de terras este ano, e Xangai completou os dois primeiros dias da primeira rodada de leilão de terras. 22 cidades lançaram um total de 218395 milhões de metros quadrados de terrenos para construção, um decréscimo homólogo de 51,00%, um decréscimo mensal de 67,35% e uma diminuição da oferta. As 19 cidades e Xangai que concluíram uma rodada de leilão de terras alcançaram um valor de transação de 452782 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 47,34% e uma diminuição mensal de 7,42%. A taxa média de leilão de 19 cidades subiu para 19,8%, mas devido à grande proporção de parcelas de alta qualidade, o preço médio de transação não diminuiu significativamente. Entre as principais cidades, Pequim, Qingdao, Xiamen, Chongqing, Changsha, Hangzhou e outras cidades estão se aquecendo, enquanto o mercado terrestre em Fuzhou, Nanjing, Tianjin e outras cidades continua esfriando. As empresas estatais centrais e locais estão ativas na aquisição de terras, e sua participação na aquisição de terras aumentou significativamente. A proporção de área patrimonial de aquisição de terras de empresas estatais na área total e a proporção de valor patrimonial no valor total desta rodada são de 70,27% e 70,50%, respectivamente, que são de +12,16pct e +11,58pct, respectivamente, em comparação com o primeiro lote de oferta centralizada de terras em 2022. As empresas privadas foram obviamente cautelosas na aquisição de terras, caindo para 29,73% e 29,50%.
A política permaneceu solta, e a escala de emissão de títulos de crédito das empresas imobiliárias aumentou ligeiramente. O LPR de cinco anos foi reduzido para 4,45% e a taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação foi reduzida para LPR-20bps. As taxas de juros dos empréstimos à habitação nas grandes cidades foram ainda mais reduzidas, e o escopo da desregulamentação da política de compra e restrição de empréstimos foi ampliado, injetando vitalidade no aumento da demanda. Country garden, Longhu e Midea imóveis foram selecionados como “empresas imobiliárias modelo”. Country garden emitiu obrigações de proteção de crédito em 20 de maio, o que aumentou ainda mais a capacidade de financiamento de mercado aberto das empresas privadas.
Sugestão de investimento: como parte importante do “crescimento estável”, a indústria imobiliária só aumentou o seu apoio à política de acompanhamento. Actualmente, tanto a nível central como local são mais positivos do que na fase inicial. Actualmente, a indústria imobiliária encontra-se num período de intenso ajustamento político, e a força política e o espaço de “crescimento estável” valem a pena olhar para a frente. Sob a linha principal de “crescimento estável”, o caminho de interpretação do mercado é gradualmente claro, e as empresas estatais centrais ainda têm espaço para crescer. Sugerimos prestar atenção aos principais estoques na indústria de desenvolvimento residencial de alta qualidade: China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) ), Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ), Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ), grupo Longhu (0960.hk). Sugere-se prestar atenção às empresas de gestão de propriedades de alta qualidade: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ), serviço Xuhui Yongsheng (1995.hk).
Aviso de risco: existe o risco de que o declínio das vendas ultrapasse as expectativas e o suporte à política seja menor do que o esperado.
