Acompanhamento da indústria (2022.6.4-2022.6.10)
Em maio, o mercado imobiliário ainda estava frio, e as transações de linha de frente estavam geralmente estáveis
De janeiro a maio de 2022, a área total de 300 cidades em todo o país foi de 506 milhões de metros quadrados, um decréscimo anual de -30%, um aumento de 1 ponto percentual em relação ao de janeiro a abril; Em termos de níveis energéticos, as cidades do primeiro escalão, do segundo escalão e do terceiro e do quarto escalão situaram-se, respetivamente, em -48%, -37% e-23% em termos homólogos, e a diminuição cumulativa das cidades do primeiro escalão foi 11 pontos percentuais mais reduzida do que a registada em Abril; O volume de negócios de janeiro a maio foi de 966,8 bilhões de yuans, um aumento anual de -57%; Entre elas, as cidades de primeiro, segundo e terceiro e quarto escalões representaram -59%, 58% e -55%, respectivamente, em termos homólogos. Em maio, o desempenho geral do mercado ainda era frio, o investimento imobiliário ainda estava no canal de declínio inercial e a taxa média do prêmio continuou a diminuir. O desempenho cumulativo ano-a-ano da escala de transação de terra das cidades de primeiro nível é melhor do que o das cidades de segundo, terceiro e quarto nível, e a taxa de leilão está aumentando, principalmente devido à conclusão do fornecimento centralizado de terra em Pequim e Guangzhou dentro do mês.
Impulsionada por parcelas quentes, a taxa de prêmio da segunda rodada de leilão de terras em Pequim subiu ligeiramente
Recentemente, Xangai e Pequim completaram uma nova rodada de fornecimento centralizado de terras. As regras principais da segunda rodada do leilão local de Pequim são ajustadas da seguinte forma: 1) novo link pré-listagem; 2) A política “conjunto de 70/90” foi reduzida novamente, e apenas algumas parcelas implementaram esse requisito. Entre as 17 parcelas de terra para fornecimento centralizado de terra no segundo lote em Pequim, 14 parcelas foram vendidas, com 1,44 milhão de metros quadrados de área de construção, um preço de transação total de 50 bilhões de yuans, um preço mínimo de 34603 yuans / metro quadrado, uma taxa de prêmio média de 5,4%, e 7 parcelas de terra foram vendidas ao preço base, representando 50%. Quando a confiança no investimento das empresas imobiliárias foi prejudicada, a taxa de leilão foi superior à da primeira rodada, mas a taxa de prêmio foi ligeiramente superior à da primeira rodada em 1 ponto percentual, o que foi afetado principalmente pela intensificação da diferenciação do calor do solo entre regiões. Em termos de empresas, existem apenas 3 empresas privadas entre as 30 empresas imobiliárias licitantes, e grandes empresas estatais e líderes locais, como China Resources, China shipping e shoukai participam ativamente da licitação. Metade das 14 parcelas são ganhas através do consórcio, indicando que sob o atual ambiente de mercado, as empresas imobiliárias tendem a complementar recursos de forma cooperativa para evitar riscos de desenvolvimento e pressão de capital acionário.
O limiar para leilão foi reduzido e o volume e o preço da primeira rodada do leilão local em Xangai voltaram ao normal
As regras principais da primeira rodada do leilão local de Xangai são ajustadas da seguinte forma: 1) o link de pontuação e shortlist é cancelado e o método de listagem é alterado; 2) O fundo de fiscalização fundiária foi reduzido do máximo original de 130% para 110%. No primeiro lote de leilões de terras em Xangai em 22 anos, todas as 36 transações de terras foram concluídas, com 4,25 milhões de metros quadrados de área de construção, um preço de transação total de 83,5 bilhões de yuans, um preço de chão de 19631 yuans / metro quadrado, e uma taxa de prêmio média de 3,5%. 19 parcelas de terra foram concluídas no preço base, representando 52,7%. Depois que o limiar do leilão de terrenos foi reduzido, o preço do volume de negociação e a taxa do prêmio aumentaram em comparação com os três lotes do ano passado. Songjiang, Qingpu, Minhang e outros hot core plots assumiram a liderança em escala de transação e nível premium. Em termos de empresas, as empresas estatais e centrais ainda são a principal força na aquisição de terras, representando mais de 80%, e grandes empresas imobiliárias como China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) . Beneficiando do cancelamento da “combinação de licitação e listagem” e da redução de fundos regulatórios, Shanghai Urban Investment Group, Lingang grupo e outros ativos estatais locais ganharam uma série de parcelas ao preço base. Shanghai Tongrun, Jiayun imóveis e outras empresas privadas também expandiram suas reservas, e pequenas e médias empresas imobiliárias têm mais oportunidades de adquirir terras.
Em geral, a resiliência do mercado fundiário central de primeiro nível reflete o bom suporte de sua demanda real por fundamentos. Nesta fase, a recuperação das vendas e confiança no investimento nos mercados de segundo e terceiro níveis é atrasada devido às grandes diferenças nos fundamentos urbanos, e as diferenças de frio e quente entre as regiões tornaram-se a tendência comum do mercado fundiário. Acreditamos que a estabilização das vendas desde maio deve impulsionar a confiança do mercado. Seja estabelecida ou não a tendência geral de recuperação, além de considerar o efeito marginal de melhoria da demanda, a recuperação do segundo lote de calor de leilão de solo terá o mesmo significado indicador.
Afetado pela epidemia, o declínio das transações de casas novas, casas usadas e mercados de terras continuou a expandir esta semana
O volume de negócios do mercado imobiliário novo esta semana foi de 4,05 milhões de metros quadrados, com uma diminuição homóloga de -43,81%, queda de 0,32pct face ao mês anterior; O estoque acumulado era de 128,51 milhões de metros quadrados, a industrialização de primeira e segunda linha acelerou e a terceira linha e abaixo da industrialização desacelerou. O mercado imobiliário em segunda mão negociou 1,44 milhão de metros quadrados esta semana, com um mensal homólogo -25,98%, uma melhoria de 2,13pct em relação ao mês anterior. Esta semana, o mercado imobiliário vendeu 22,93 milhões de metros quadrados, um ano a ano -34,46% por 12 semanas contínuas; O volume de negócios total foi de 125,4 bilhões de yuans, um ano-a-ano -53,36% para 12 semanas contínuas; A taxa média nacional do prémio foi de +3,13%, com um período contínuo de 12 semanas de -16,67pct.
Esta semana, o índice imobiliário Shenwan foi de +0,17%, alta de 2,54pct em comparação com a semana passada, ranking 23/31, abaixo do desempenho do índice CSI 300 em 3,49pct. Em termos de ações H, o índice imobiliário eólico de Hong Kong esta semana foi de -0,02%, queda de 0,31pct em relação à semana passada, ranking 6/11 superior, abaixo do desempenho do Índice Hang Seng em 3,45pct; O principal índice de ações imobiliárias Kerui foi de -2,32%, queda de 1,55pct em relação à semana passada.
Pegue a beta da estrutura de políticas soltas e alfa de aquisição e fusão
Sugestões de investimento: o futuro beta da indústria depende do ajustamento da estrutura da indústria, do ritmo da compensação das capacidades e da força do apoio político; A Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por aquisição e fusão, na precisão do ciclo reverso mais alavancagem e na mineração a longo prazo do valor dos cenários habitacionais. Recomendação contínua: 1) líderes de alta qualidade: China desenvolvimento no exterior, Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) vanke a, grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; 2) Crescimento de alta qualidade: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; 3) Gestão de propriedade de alta qualidade: Country Garden serviço, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) poly propriedade, Xuhui Yongsheng serviço. Sugere-se prestar atenção a: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) .
Aviso de risco: spread do risco de crédito do sector; O declínio das vendas da indústria excedeu as expectativas; Porque a implementação das políticas urbanas é inferior ao esperado
