Conversa toda segunda-feira: o mercado local de observação de leilões de Xangai está crescendo constantemente
Esta semana, um lote de fornecimento centralizado de terras foi concluído em Xangai. O calor deste leilão de terras aumentou constantemente, e o mercado tem confiança abundante no mercado de terras das cidades centrais.
O primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Xangai terminou, e a taxa de transferência de terras aumentou 48% mês após mês:
Esta semana, Xangai completou um lote de fornecimento centralizado de terra, e o calor do mercado aumentou ligeiramente. O preço total de transação das taxas de transferência de terras para o leilão de terras de Xangai foi de 83,5 bilhões de yuans, um aumento de 48% em comparação com os três lotes em 2021. Todas as 36 parcelas foram vendidas, com uma taxa média de prêmio de 3,5%, 1 ponto percentual maior que os três lotes em 2021. A proporção de parcelas negociadas com um prêmio foi de 47%, 31 pontos percentuais maior que os três lotes em 2021;
As regras do leilão local foram flexibilizadas e o limiar de participação no leilão foi reduzido: ① o montante dos fundos reguladores fundiários foi reduzido. O último requisito é que os fundos reguladores não devem ser inferiores aos fundos próprios após dedução do depósito. Anteriormente, não era inferior aos fundos próprios, ou seja, o montante dos fundos correspondentes ao depósito deve ser deduzido do montante dos fundos reguladores fundiários; ② É vendido completamente sob a forma de listagem. Anteriormente, Xangai adotou a forma de “combinação de licitação e listagem”, e os participantes só podem participar do leilão se eles atendem à pontuação de qualificação da empresa;
A aquisição de terrenos de empresas imobiliárias continua a ser dominada por empresas estatais, e a proporção de aquisição de terrenos por empresas privadas é relativamente baixa. China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) n n n n n ; Exceto por uma aquisição mista de terras de ouro, as principais empresas privadas não têm aquisição de terras.
Sob o calibre de terra de habitação comercial, o calor do mercado aumentou constantemente:
O preço mínimo do leilão de Xangai saltou, principalmente por causa da mudança na estrutura de fornecimento. Nesta oferta de terrenos, a proporção de terrenos destinados a habitação para arrendamento ou habitação para reinstalação diminuiu significativamente. Algumas parcelas estão equipadas com requisitos para habitação para arrendamento ou reinstalação, mas não há listagem de terrenos exclusivamente destinados a habitação para arrendamento ou reinstalação. A proporção de terrenos em áreas centrais de alta qualidade no lado da oferta aumentou, o que tem promovido o aumento dos preços mínimos do lado da oferta.
Depois de excluir o terreno para habitação de arrendamento e reinstalação pura, o calor real do mercado de terras aumentou constantemente. Entre eles, o preço total de transação da terra aumentou 36% mês a mês em comparação com os três lotes de oferta de terra em 2021, a taxa de prêmio diminuiu 1,9 pontos percentuais em relação ao primeiro lote em 2021, aumentou 0,5 pontos percentuais mês a mês e a proporção de parcelas de transação premium diminuiu 21,5 pontos percentuais ano a ano, aumentou 13,9 pontos percentuais mês a mês. Embora comparado com o mesmo período do ano passado, o calor do mercado ainda é insuficiente, mas a comparação do anel mostra que o calor do mercado melhorou significativamente.
De acordo com a observação regional, a diferenciação fria e quente do leilão de solo ainda é a mesma, e o calor da placa sub-núcleo recuperou. Desde o segundo lote de fornecimento de terra em 2021, as parcelas de área central foram procuradas e a taxa de prêmio de blocos periféricos é baixa.Este leilão de terras também continua esta característica.A taxa média de prêmio de parcelas com um preço inicial de mais de 30000 yuan / m2 é muito maior do que a de outras parcelas; No entanto, por outro lado, também pode ser observado que a taxa de prêmio de parcelas com um preço inicial de 2 Fawer Automotive Parts Limited Company(000030) 000 yuan / m2 também se recuperou, e o calor é transmitido do núcleo para as parcelas sub-núcleo.
Em comparação com as 22 cidades com fornecimento centralizado de terras em todo o país, Xangai ocupa o primeiro lugar neste leilão de terras. Uma vez que o governo controla o limite superior da taxa de prémio de Xangai em cerca de 10%, que é inferior ao de algumas cidades, a taxa de prémio global de Xangai está no meio, classificando 9/20; No entanto, da perspectiva do preço total de transação, o valor da transferência de terras em Xangai ocupa o primeiro lugar entre todas as cidades, e não há leilão de lotes de terras, e não há leilão de lotes de terras em 7 cidades em todo o país; Através da observação horizontal, o mercado terrestre em Xangai mostra um certo grau de popularidade, e o valor da terra de cidades de alta energia foi reconhecido pelo mercado.
Rastreamento de dados (30 de maio de 5):
Novo mercado imobiliário: a área de transação de 30 cidades foi de -55pct e -42pct em uma única semana e cumulativa ano a ano, respectivamente, a das cidades de primeiro escalão foi de -60pct e -40pct, a das cidades de segundo escalão foi de -77pct e -70pct, e a das cidades de terceiro escalão foi de -6pct e +5pct.
Mercado de habitação em segunda mão: a área de transacção de habitação em segunda mão em 13 cidades foi de -35% por semana numa base anual, com um montante cumulativo anual de -29%.
Mercado de terras: a área de construção cumulativa do fornecimento de terra em 100 cidades é de +8 pct ano a ano, a área de construção cumulativa negociada é de -14 pct ano a ano, o valor cumulativo da transação é de -54 pct ano a ano e a taxa de prêmio de transação de terra é de 3,13%.
Comparação mensal do mercado urbano: Pequim (+50pct), Xangai (+129pct), Guangzhou (-34pct), Shenzhen (+32pct), Nanjing (+51pct), Hangzhou (+29pct), Wuhan (+7pct).
Estratégia de investimento: recomenda-se selecionar as principais empresas imobiliárias Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) longhu grupo com operação estável e bom fundo de crédito; Empresas imobiliárias de alta qualidade sob a lógica orientada para o produto Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) verde Cidade China, etc; CCDI e Yuexiu imóveis, principais empresas estatais locais com boa formação de crédito e potencial de desenvolvimento; Green City Management Holdings, líder do setor na área de construção de agências, é recomendado.
Dica de risco: o mercado de vendas está em baixo, e algumas empresas imobiliárias têm inadimplido suas dívidas.
