Vendas das 100 maiores empresas imobiliárias: as vendas não melhoraram e o declínio homólogo continuou a expandir-se. De janeiro a maio de 2022, o valor acumulado de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias foi de 263956 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 52,7%, um aumento de 2,2% em comparação com o mês anterior, e o declínio continuou. A quantidade de vendas mensais das 100 maiores empresas imobiliárias foi de 519,2 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 59,9% e um aumento mensal de 5,4%. De acordo com os dados históricos dos últimos quatro anos, a semana dourada do dia de maio em maio de cada ano impulsiona os dados de vendas para aumentar em comparação com abril. Portanto, o valor de vendas desse mês ainda aumentou mês a mês em caso de declínio de vendas este mês. No entanto, a partir dos dados ano-a-ano, o declínio continuou a expandir, e as vendas de empresas imobiliárias permaneceram em um estado deprimido. Entre as Top 100 empresas imobiliárias, o declínio homólogo nas vendas das top 6-20 empresas imobiliárias diminuiu, e o resto dos escalões continuou a expandir-se. Afectado pela recessão do mercado, o limiar cumulativo de entrada de cada escalão diminuiu. De acordo com os dados de calibre completo, o limiar de cada escalão diminuiu 50%-62% ano a ano, dos quais o limiar de vendas Top100 mais diminuiu, 61,2%, seguido pelo Top5, e o Top50 tem a menor diminuição, 50,5%. Em termos de negociação e cooperação, o valor de negociação / valor total das 100 maiores empresas imobiliárias em maio foi de 88%, queda de 0,1pct. O valor patrimonial / total calibre foi de 70%, alta de 0,3pct. Os dados globais mostraram pouca mudança, e a tendência de cooperação empresarial permaneceu inalterada.
O declínio das empresas estatais/centrais diminuiu e o das empresas privadas expandiu-se ainda mais. Em geral, devido à cadeia de capital apertada e ao ciclo de fluxo de caixa bloqueado, a capacidade de aquisição de terras e disposição das empresas privadas diminuíram rapidamente. Na segunda e terceira rodadas de fornecimento centralizado de terras no ano passado e na primeira rodada deste ano, as empresas estatais e o investimento urbano local são os principais, e as empresas privadas tomam menos terra. Actualmente, com a tempestade contínua das empresas privadas e a deterioração gradual do ambiente de financiamento, tornou-se uma escolha inevitável para as empresas privadas reduzir as despesas com a aquisição de terras, o que levará à perda temporária ou permanente da capacidade de produção da empresa privada sob a subsequente recuperação gradual do mercado. É a tendência geral para as empresas privadas encolher suas tabelas. Sobreposto ao fato de que a confiança do mercado nas empresas privadas ainda está diminuindo, o declínio anual subsequente nas vendas de empresas privadas continuará a expandir-se, enquanto o declínio anual nas vendas de empresas estatais / centrais vai gradualmente diminuir.
Financiamento: a escala do financiamento da dívida externa diminuiu e o financiamento interno continua a ser dominado por empresas estatais. A escala de emissão de dívidas estrangeiras estrangeiras de empresas imobiliárias diminuiu significativamente, e a escala global de emissão de títulos diminuiu ano a ano e mês a mês. Em maio de 2022, o financiamento doméstico e externo de empresas imobiliárias foi de 55,6 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 28%, uma diminuição mensal de 48,1%, uma grande diminuição homóloga e a tendência de aquecimento contínuo de março a abril foi interrompida. Entre eles, a emissão de títulos domésticos foi de 46,02 bilhões de yuans, um aumento homólogo de 27,9%, a emissão de títulos no exterior foi de 9,59 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 76,8%, e a escala de emissão de títulos no exterior diminuiu significativamente, atingindo o nível mais baixo em 2022. Em termos de obrigações domésticas, a escala de emissão de obrigações corporativas gerais aumentou mais do que a do mês anterior, e a emissão de ABS pela CSRC diminuiu mais do que a do mês anterior. Em termos da natureza das empresas, as empresas imobiliárias listadas emitiram 13,6 bilhões de yuans de obrigações domésticas em maio, 20,8% acima do ano anterior, e as empresas imobiliárias não cotadas emitiram 32,42 bilhões de yuans, 31,2% acima do ano anterior. Os emitentes nacionais de obrigações são principalmente empresas estatais e empresas centrais, tendo diminuído o período de emissão de empresas estatais e aumentado a taxa de juro de emissão; As empresas privadas emitiram 4,3 bilhões de yuans de títulos. Os principais emissores foram empresas privadas. O período de emissão aumentou, a taxa de juros de emissão diminuiu e o custo total de financiamento diminuiu. Em maio, os ratings de 26 empresas imobiliárias listadas foram rebaixados, em comparação com 15 no mês passado. Seis dívidas estrangeiras nacionais estavam em inadimplência material, com um capital de inadimplência total de US $ 2,901 bilhões. Cinco obrigações domésticas estavam em inadimplência material, seis obrigações domésticas foram prorrogadas, com um capital total de RMB 10,567 bilhões. Quatro dívidas domésticas não pagaram o capital no prazo, com um capital total de RMB 2,9 bilhões. A situação geral de inadimplência foi mais grave do que no mês passado.
A política continuou a ser relaxada e os esforços de resgate das empresas foram intensificados. Com a crescente implementação das políticas urbanas neste mês e a gradual melhoria do nível energético do relaxamento urbano, a estabilização e recuperação do mercado imobiliário pode ter se tornado uma tendência inevitável. De acordo com a situação econômica abrangente e o mercado imobiliário, afetado pela epidemia, o crescimento do PIB no segundo trimestre estava sob pressão, e a indústria imobiliária estava precisando urgentemente de mais esforços. Este mês, a política continuou a relaxar, e a política gradualmente mudou de apoio à demanda para apoio ao financiamento das empresas:
1. O banco e a China Banking and Insurance Regulatory Commission propuseram apoiar todas as localidades para melhorar suas políticas imobiliárias com base nas condições locais, apoiar a demanda por habitação rígida e melhorada, e ajustar o limite inferior da taxa de juro do primeiro empréstimo de habitação pessoal comercial para não menos do que a taxa de juro de cotação de mercado do empréstimo a prazo correspondente menos de 20 pontos base. Nos dias seguintes, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin, Jinan, Qingdao, Zhengzhou, Suzhou, Kunming, Chongqing Shenyang e outras 20 cidades viram taxas de juros hipotecárias de 4,4%, e Pequim e Xangai também baixaram suas taxas de juros hipotecárias. Depois disso, o banco central reduziu o LPR de cinco anos em 15bp para 4,45% separadamente, e a taxa de juros mínima da hipoteca foi mais baixa, liberando totalmente o sinal de estabilidade imobiliária nacional. Considerando que o mercado ainda não se estabilizou e que ainda há 66bp de espaço descendente para o LPR de 5 anos, o declínio descendente contínuo da taxa de juros hipotecária de acompanhamento pode efetivamente apoiar o poder aquisitivo dos residentes e promover a recuperação das vendas no mercado.
2. O Conselho de Estado e os três ministérios e comissões propuseram que as empresas afetadas pela epidemia de pneumonia covid-19 possam solicitar o pagamento diferido do fundo de previdência habitacional de acordo com os regulamentos, e fazer o pagamento após o vencimento. Se os depositantes afectados pela epidemia de pneumonia covid-19 não puderem reembolsar normalmente o empréstimo do fundo de garantia de habitação, não serão tratados como vencidos e não serão apresentados ao departamento de investigação de crédito como registos vencidos. Do lado dos consumidores, a protecção dos residentes de baixos rendimentos é propícia para restabelecer a confiança do mercado e para dar pleno cumprimento ao papel do fundo de protecção da habitação. Do lado empresarial, o pagamento diferido do fundo de garantia de habitação é propício para aliviar a pressão dos intervenientes no mercado e prevenir riscos de mercado, na situação atual de que algumas empresas imobiliárias bloquearam a circulação do fluxo de caixa e o difícil funcionamento.
3. Este mês, o banco central, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China emitiram simultaneamente uma voz para controlar ainda mais eficazmente os riscos financeiros e manter resolutamente o resultado final da ausência de riscos financeiros sistémicos. Propõe-se distinguir entre riscos de projecto e riscos de grupo empresarial, não retirar empréstimos às cegas, cortar empréstimos e suprimir empréstimos, e manter a estabilidade e a ordem do financiamento imobiliário. Apoiar as atividades normais de financiamento de empresas imobiliárias, permitir que empresas imobiliárias de alta qualidade expandam ainda mais o uso de obrigações para levantar fundos, incentivar empresas imobiliárias de alta qualidade a emitir obrigações corporativas para fundir e adquirir projetos de empresas imobiliárias em perigo, promover o desenvolvimento estável e saudável da indústria imobiliária e relaxar políticas do lado da demanda para o lado da empresa. No momento atual, sugerimos prestar atenção às grandes empresas estatais, tais como imóveis poli, Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) cnooc, China Resources Land e líderes regionais que podem alcançar concorrência diferenciada, tais como Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) xuhui holding, Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) . Em termos do setor imobiliário, sugere-se prestar atenção ao serviço de Jinke, ao serviço de Xuhui Yongsheng, ao serviço de jardim rural e à vida de Vientiane de Recursos da China, que são altamente independentes, expansão externa e serviços de valor agregado com capacidade de expansão contínua.
Fatores de risco: risco de política: o progresso da flexibilização da política é menor do que o esperado, e a regulação da política de imposto imobiliário e fundos de pré-venda é mais do que o esperado. Risco de mercado: o declínio das vendas no setor imobiliário superou as expectativas.
