Visão de Zhou Du: esta semana, Henan, Guiyang e outras cidades ajustaram a taxa de pagamento inicial e otimizaram a política de empréstimo do fundo providente; Xangai completou a primeira rodada do leilão centralizado de terras em 2022 e lançou todas as transações de terras, com uma taxa média de prêmio de 3,5%, ligeiramente superior à da terceira rodada em 2021 (2,49%). O espaço de lucro potencial das transações de terras é relativamente abundante, e as empresas estatais centrais ainda são a principal força na aquisição de terras. Em maio, 104,7 bilhões de yuans de empréstimos de médio e longo prazo para residentes foram adicionados, uma melhoria em relação a abril. O final do segundo trimestre e o início do terceiro trimestre são importantes janelas de observação para o mercado imobiliário. Acreditamos que a indústria deve iniciar gradualmente o período de lua-de-mel de flexibilização de políticas e recuperação de vendas no segundo semestre do ano, e a avaliação do setor deve ser gradualmente reparada. O setor de desenvolvimento está preocupado principalmente com: a primeira categoria são as empresas operacionais fortes e de alto crédito que devem aproveitar participação de mercado no médio e longo prazo devido ao relaxamento das políticas de benefícios de curto prazo e à melhoria da margem de lucro bruta no final da aquisição de terras, como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) n ; A primeira categoria é o assunto da elasticidade do jogo de política com certo suporte para Fundamentos, como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) . A avaliação do setor de gestão de propriedades atingiu uma baixa de todos os tempos. Com a desregulamentação de políticas e a melhoria dos fundos de empresas imobiliárias, espera-se trazer reparação de avaliação de empresas de propriedade de alta qualidade. Atenção é dada ao serviço de jardim do país, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) xinchengyue serviço, comércio Xingsheng, etc.
Monitoramento ambiental da política: 1) a primeira rodada de fornecimento de terra em Xangai: o calor do mercado aumentou ligeiramente, e as empresas estatais centrais ainda são a principal força na aquisição de terras; 2) Dados financeiros e de financiamento social em maio: Os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes melhoraram mês a mês, e o financiamento de obrigações corporativas foi fraco.
Monitoramento da operação do mercado: 1) o volume da transação aumentou mês a mês, e espera-se que melhore no futuro. 33000 novas casas foram vendidas esta semana, um aumento de 4,7% mês a mês; 16000 casas de segunda mão foram vendidas, um aumento de 31,5% mês a mês. Nos primeiros 10 dias de junho, o volume de negócios médio diário de casas novas diminuiu 46,8% em termos homólogos, 3,6% menos do que em maio. Espera-se que as políticas de acompanhamento promovam a lenta melhoria das transações, e o final do segundo trimestre e o início do terceiro trimestre podem ser uma importante janela de observação. 2) A proporção de melhoria da demanda aumentou mês a mês. Em maio de 2022, entre as transações residenciais comerciais em 32 cidades, o número de unidades acima de 90 metros quadrados aumentou 0,9pct para 81,8% mês a mês. 3) O inventário diminuiu mês a mês e permaneceu estável no curto prazo. O estoque em 16 cidades foi de 103,33 milhões de metros quadrados, um decréscimo mensal de 0,2%. Considerando que o ritmo e o alcance da melhoria subsequente das transações podem ser relativamente lentos, espera-se que a escala de estoque de curto prazo permaneça estável. 4) A transação fundiária e a taxa de prêmio aumentaram, e a proporção do primeiro nível aumentou. Na semana passada, a área de fornecimento de terra e construção de Baicheng foi de 57,248 milhões de metros quadrados, e a área de construção de transação foi de 25,724 milhões de metros quadrados, acima de 68% e 2% mês em mês; A taxa do prêmio de transação foi de 3,7%, um aumento de 0,4pct mês em relação ao mês. Entre elas, as transações de primeiro, segundo e terceiro escalões representaram 25,6%, 27,2% e 47,2%, respectivamente, com aumento mensal de 21,6pct, diminuição de 7,9pct e diminuição de 13,7pct respectivamente.
Monitoramento do mercado de capitais: 1) títulos imobiliários: a emissão de títulos imobiliários domésticos esta semana foi de 2,5 bilhões de yuans, uma diminuição mensal a mês de 17,56 bilhões de yuans; A emissão de obrigações no exterior foi de 439 milhões de dólares americanos, um aumento mensal de 30 milhões de dólares americanos; A taxa de juro de emissão das principais empresas imobiliárias é de 3,55%-12%, e a taxa de juro de emissão comparável é inferior à da vez anterior. 2) Estoques imobiliários: o setor imobiliário subiu 0,17% esta semana, com desempenho inferior ao CSI 300 (3,65%); Atualmente, o PE (TTM) do setor imobiliário é de 11,93 vezes, e a valorização está no quantil de 77,18% nos últimos cinco anos. The top three net capital inflows from Shanghai, Shenzhen and Hong Kong stocks to the north this week were Greattown Holdings Ltd(600094) ; Os três principais fluxos líquidos de capital para sul são serviços de jardim rural, Yuexiu imobiliário e R & F imobiliário.
Dicas de risco: 1) a oportunidade da melhoria da política é menor do que o risco esperado; 2) A fermentação e reação em cadeia dos problemas de liquidez das empresas imobiliárias individuais excedem os riscos esperados; 3) A flutuação a curto prazo da indústria excede o risco esperado.
