Vista central
Quanto o imobiliário atual desempenha na “estabilização do crescimento”? Desde março, um surto em larga escala perturbou a operação econômica, e tanto o consumo quanto a exportação foram impactados. A curto prazo, é difícil encontrar outras indústrias que possam efetivamente substituir o papel desempenhado pela indústria imobiliária. Acreditamos que o imobiliário será um importante ponto de partida para o crescimento estável este ano. Nesta fase, a importância do investimento imobiliário estável para o crescimento econômico da China aumentou. O crescimento do PIB diminuiu significativamente e carece de forte apoio, e o investimento imobiliário está sob grande pressão. Utilizamos dois métodos para calcular que se quisermos atingir a meta económica de 5,5% este ano, o investimento imobiliário deve ser de pelo menos 2,1%~2,5%. Esperamos que o investimento imobiliário melhore no terceiro trimestre, e a pressão geral para todo o ano ainda é grande.
Quais são a disposição e a capacidade dos moradores atuais de comprar casas? A contradição central que tem de ser resolvida urgentemente a curto prazo reside em saber se a flexibilização das políticas pode impulsionar a vontade de comprar casas e restaurar a confiança dos compradores. Atualmente, a disposição geral dos moradores para comprar casas está perto do fundo. A curto prazo, a taxa de crescimento da renda dos residentes tende a diminuir, mas a recuperação da renda dos grupos de renda alta e média é melhor do que a dos grupos de baixa renda, ou eles podem ter a disposição de aumentar a alavancagem leve e firmemente. Do ponto de vista da alavancagem macro, o rácio real de alavancagem do setor residente da China é relativamente baixo. O rácio atual de alavancagem do setor residente é de 62,1%, o que está em um nível baixo em comparação com os países desenvolvidos; O rácio de alavancagem dos empréstimos residentes é de 11%, inferior ao pico nos Estados Unidos e no Japão. Do ponto de vista da alavancagem de compra, se os Estados Unidos são a âncora, a China tem pelo menos 1,6% de espaço para melhorias. Do ponto de vista da micro carga doméstica, as altas economias da China fornecem uma almofada de segurança para os residentes comprarem casas, mas a carga da dívida dos residentes é relativamente grande. Em 2021, a taxa de renda de empréstimos à habitação da China foi de 77%, inferior a 91% nos Estados Unidos. Estimamos que, em 2021, a taxa de serviço da dívida do setor residencial da China será de 11,9% e a taxa de serviço da dívida da habitação residencial será de 5,29%, e a carga do empréstimo à habitação será maior do que a dos países de baixa taxa de juros.
Quanta alavancagem traz a flexibilização da política? Recentemente, as políticas locais reduziram significativamente o rácio de adiantamento e a taxa de juros do empréstimo à habitação, o que acreditamos pode aumentar a confiança na compra de casas. No entanto, o ajuste dos dois não só reduzirá a oferta anual real de moradores, mas também aumentará o fardo dos moradores em algumas combinações. No entanto, se comparado com os Estados Unidos, a carga hipotecária residencial da China ainda é acessível. De acordo com nosso cálculo, 1) a alavancagem dos residentes após a taxa de pagamento inicial é reduzida: o empréstimo pode ser aumentado em 1,28 trilhão de yuans, e a taxa de crescimento do saldo do empréstimo de compra de habitação individual pode chegar a 12,8%, um aumento de 1,5pct em comparação com a taxa de crescimento em 2021. A redução do rácio de adiantamento em várias regiões, em comparação com nenhum ajuste do rácio de adiantamento, conduzirá os três rácios de alavancagem do saldo de empréstimo de compra de habitação individual / pib, saldo de empréstimo de compra de habitação individual / ativos totais dos residentes e saldo de empréstimo de compra de habitação individual / renda disponível dos residentes a aumentar em 1,1, 0,2 e 2,4 pct respectivamente. 2) Se o atual LPR de cinco anos (4,45%) é usado como a taxa de juros do empréstimo à habitação, sob as duas condições de nenhum ajuste da taxa de pagamento inicial e redução da taxa de pagamento inicial: a soma do capital e juros do empréstimo à habitação a pagar pelos residentes em 2022 é de 2,8 trilhões de yuans e 2,9 trilhões de yuans respectivamente, com uma taxa de crescimento anual de -1,4% e 1,6%, respectivamente. O rácio de serviço da dívida da habitação residencial foi de 5,35% e 5,51%, respetivamente, queda de 0,4 e 0,24pct respetivamente em relação a 2021. 3) Se a taxa de juros da hipoteca cair, reduzirá o ônus hipotecário dos residentes sob a condição de que o rácio de adiantamento permaneça inalterado; No caso de menor taxa de pagamento, embora a carga de empréstimos à habitação dos residentes tenha aumentado ligeiramente, a taxa de serviço da dívida da habitação dos residentes está entre 5,40% e 5,48%, que ainda tem espaço para melhoria de 0,58 ~ 0,66pct em comparação com a taxa de serviço da dívida dos residentes dos EUA em 2022 (6,06%).
Qual é a demanda real de habitação na China? A longo prazo, a demanda real de habitação da China ainda é apoiada. De acordo com nosso cálculo, a demanda real anual será média de 997 milhões de metros quadrados antes de 2035, e mais de 650milhões de metros quadrados após 2035.
O risco de crédito da indústria pode ser reparado? A reparação do risco de crédito das empresas imobiliárias levará algum tempo. As empresas imobiliárias em perigo experimentarão pelo menos três anos de ciclo de redução da tabela. As razões são as seguintes: 1) a indústria ainda enfrentará pressão descendente nos próximos 1-2 anos, e as empresas imobiliárias em perigo não têm condições para participar no mercado; 2) A reconstrução abrangente do sistema de crédito da indústria precisa de tempo; 3) As empresas imobiliárias que estão fora de perigo escolhem ativamente resolver o problema mudando o tempo para o espaço. A resolução do risco de crédito a curto prazo é impulsionada principalmente por forças externas: a política de “crédito amplo” é sobreposta à introdução de ativos estatais, à entrada da AMC no setor, à introdução de instrumentos de proteção de crédito, etc. todos os departamentos continuam a abrir novos caminhos para as necessidades razoáveis de financiamento das empresas imobiliárias, e a expectativa do mercado de risco de crédito da indústria é melhorada. Acreditamos que a resolução do risco de crédito de curto prazo tem três impactos nas empresas imobiliárias: 1) a política promove a melhoria do nível de crédito das empresas imobiliárias privadas de alta qualidade, ou espera-se que continue a aumentar as linhas de crédito, impulsionando a aceleração do financiamento total de toda a indústria. 2) Maior diferenciação das qualificações de crédito dentro da indústria. 3) Promover o ajustamento estratégico das empresas imobiliárias. No futuro, após a liquidação ordenada da indústria, esperamos que a quota de mercado das empresas privadas caia de 70% para 40%.
Qual é a duração e o espaço positivo desta ronda de mercado imobiliário? Atualmente, a lógica dominante do setor imobiliário baseia-se no efeito da transmissão de políticas aos fundamentos. A médio e longo prazo, o aumento de ações líderes e a otimização de modos são a lógica do setor imobiliário. No ciclo histórico da retomada da negociação, podemos ver que o mercado de ações imobiliárias muitas vezes parte da expectativa de políticas soltas e pode continuar até que os dados fundamentais como as vendas melhorem. Durante cada rodada de mercado, geralmente há duas ondas de aumento: a primeira onda de aumento geralmente começa a partir do ponto de inflexão dos fundamentos sob o apoio da política depois que o dilema é invertido e a política afunda. No meio dessas duas ondas de mercado, geralmente há um período de gargalo. A atual rodada de mercado imobiliário já passou de mais de 7 meses desde novembro de 2021. O atual retorno excedente do setor de curto prazo entrou no período de gargalo. No entanto, com a melhoria em forma de “U” nos fundamentos, em breve entrará na segunda onda de ascensão. No momento atual (final de maio de 2022), acreditamos que ainda há espaço para uma melhoria de 8% a 29% na valorização do setor, e o aumento do setor deverá ser de 11% a 33%; Durante esta rodada de mercado (a partir de novembro de 2021), a Pb deve aumentar em cerca de 16%~40%, e o setor deve aumentar em 21%~45%.
Aconselhamento em matéria de investimento
Acreditamos que a lógica atual da indústria mudou gradualmente de “se a política será relaxada” para “se a política terá efeitos práticos”. Do ponto de vista da demanda e alavancagem, ainda há espaço para melhorias, por isso esta rodada de restauração fundamental do imobiliário também virá conforme previsto. Atualmente, o setor imobiliário encontra-se no período de gargalo de um ciclo crescente. Acreditamos que com a chegada do ponto de inflexão fundamental, a segunda etapa de ascensão começará. De acordo com os dados de alta frequência que rastreamos, houve uma micro recuperação estrutural nas vendas. Portanto, sugere-se prestar atenção ao mercado de chapas invertido no terceiro trimestre, e prestar atenção à lógica de linha principal após o aumento de ações líderes e otimização de modelos a médio e longo prazo.
Recomenda-se continuar a prestar atenção às oportunidades no setor imobiliário. Sugerimos prestar atenção a quatro linhas principais: 1) as principais empresas imobiliárias de empresas estatais centrais com layout nacional foram impulsionadas pela avaliação na última etapa, mas ainda vão desfrutar do espaço crescente trazido pelo beta Market: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) ; 2) Principais empresas estatais regionais e empresas privadas de alta qualidade, mas com bom fluxo de caixa e qualidade de relatórios financeiros: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; 3) Depois que a política se torna mais clara, podemos nos concentrar no assunto da reversão flexível: Grupo de retenção Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) jardim do país; 4) Atualmente, o setor imobiliário pós-ciclo com forte determinação de receita, concentração acelerada, mitigação recente do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço do jardim do país, serviço de Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade de Zhonghai e serviço xinchengyue.
Aviso de risco
Gestão de empresas imobiliárias e risco de crédito; Os fundamentos do setor imobiliário caíram mais do que o esperado; O efeito da política de regulação imobiliária foi inferior ao esperado.
