Resumo do investimento:
Condições de mercado:
Nesta semana (6,6-6,10), o índice imobiliário A-share (Shenwan real estate) subiu 0,17% (semana passada -2,38%), e o mercado A-share (wandequan a) subiu 3,01% (semana passada 3,01%); O índice H-share imobiliário (Kerui real estate leading index) subiu -2,32% (semana passada -0,77%), e o mercado H-share (Hang Seng Index) subiu 3,43% (semana passada 1,86%). Nesta semana, o desempenho dos setores imobiliários A-share e H-share foi mais fraco que o mercado.
Fundamentais da indústria:
As vendas de novas casas continuaram fracas, e a recuperação da habitação em segunda mão abrandou. De acordo com os dados, a área cumulativa de vendas de habitação comercial em 45 cidades (6,1 ~ 6,7) foi de -52,0% ano a ano, e -42,3% ano a ano em maio; A área de transação de casas usadas em 16 cidades (6,1 ~ 6,9) foi de -28,3% ano a ano e -21,0% ano a ano em maio. Entre elas, a área de transação de casas usadas em cidades de segunda mão (8 cidades) (6,1 ~ 6,9) foi de -18,6% ano a ano e 3,1% ano a ano em maio.
O ciclo de descontaminação aumenta. De acordo com os dados, o ciclo de comercialização da habitação comercial em 15 cidades (a partir de 11 de junho) foi de 849 dias, comparado com 803 dias no mesmo período do mês passado.
O mercado imobiliário continua fraco. De acordo com os dados, a área acumulada de construção de terrenos de 100 cidades de grande e médio porte neste ano (em 12 de junho) foi de -38,1% ano a ano e -36,5% ano a ano na semana passada; A taxa de prêmio de transação de terras em 100 cidades grandes e médias (6,6 ~ 6,12) esta semana foi de 7,2% e 3,1% na semana passada; O preço total de transação da terra em 100 cidades de grande e médio porte este ano (em 12 de junho) foi de -57,1% ano a ano e -56,9% ano a ano na semana passada.
O financiamento da dívida interna diminuiu, enquanto o financiamento da dívida externa permaneceu deprimido. De acordo com os dados, a escala de emissão de títulos imobiliários domésticos (6,1~6,12) acumulou -93,7% ano a ano, e a escala do mês passado foi de -3,0% ano a ano; A escala de emissão de títulos imobiliários estrangeiros (6,1 ~ 6,12) acumulou -85,5% ano a ano, e a escala do mês passado foi de -78,8% ano a ano.
Estratégia de investimento:
Em 10 de junho, o banco central divulgou o relatório de estatísticas financeiras de maio. Em maio, o saldo dos empréstimos de médio e longo prazo às famílias aumentou 104,7 bilhões de yuans, uma melhoria em relação ao mês, mas um aumento de 337,9 bilhões de yuans a menos do que em maio do ano passado, e a disposição dos moradores de comprar casas ainda é fraca. Embora não tenha havido uma melhoria significativa tanto no lado da oferta como na procura da indústria, a determinação do governo em impulsionar o mercado tem sido relativamente clara. Do lado da demanda, com a estabilização da macroeconomia, a implementação contínua da política de “crescimento estável” e a introdução contínua da política de incentivo do lado da demanda, a demanda será gradualmente liberada das cidades de alta energia, resultando na estabilização gradual das vendas. Do lado da oferta, no mercado imobiliário, os governos locais relaxarão moderadamente o limite de preço, reduzirão os requisitos de construção, baixarão o limiar do leilão de terras ou tomarão a iniciativa de liberar parcelas de alta qualidade, deixando espaço suficiente para lucro razoável para as empresas imobiliárias. Com o passado do pico de reembolso da dívida das empresas imobiliárias e a implementação contínua das políticas de resgate das empresas imobiliárias, espera-se que os problemas de capital das empresas imobiliárias sejam gradualmente aliviados. Espera-se também que o mercado imobiliário estabilize e recupere sob o apoio de empresas centrais e empresas estatais e a recuperação da capacidade e vontade de reinvestimento das empresas privadas.
Com base no aquecimento gradual do mercado e na plena diferenciação da indústria, a liquidação de empresas imobiliárias trará a melhoria do padrão de longo prazo e a mudança do modo de desenvolvimento das empresas imobiliárias. Continuamos a recomendar três linhas principais de investimento:
Linha principal 1: empresas centrais líderes de alto crédito com capacidade de desenvolvimento nacional e abrangente, recomendado Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) . Acreditamos que a vantagem de crédito promoverá as principais empresas centrais a ganhar vantagens no mercado de terras e M & a, e a capacidade contínua de aquisição de terras e endosso de crédito de alta qualidade também devem aproveitar a oportunidade quando a demanda se recuperar e melhorar ainda mais a participação de mercado.
Linha principal 2: é uma empresa estatal local de alta qualidade líder enraizada em regiões de alto nível e ativamente expandindo para todo o país. Sugere-se continuar a rastrear Yuexiu imóveis. Acreditamos que as principais empresas estatais locais em áreas de alto nível têm estabilidade de desempenho e crescimento futuro. Numa época de grande tempestade e perda da capacidade de aquisição de terras das empresas privadas, espera-se que os líderes de empresas estatais locais alcancem e superem o processo de liquidação da indústria em virtude do mercado básico estável forjado pelo cultivo profundo em regiões de alto nível e a capacidade de expansão contra a tendência trazida pelas vantagens de financiamento.
Principal linha 3: para empresas imobiliárias mistas e privadas com sistema de negócios de alta qualidade, desenvolvimento constante dos principais negócios e realizações na operação e serviço imobiliário, recomenda-se que Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) . Acreditamos que, embora as empresas mistas e privadas imobiliárias não tenham as vantagens de fundo das empresas centrais e estatais, elas estão liderando empresas imobiliárias de alta qualidade que sobrevivem e se tornam líderes no setor imobiliário com regulamentação frequente, concorrência feroz e tempestades frequentes. Eles são líderes no setor em termos de eficiência operacional, capacidade de investimento, qualidade do produto e layout estratégico. Tais empresas imobiliárias líderes geralmente têm uma capacidade de desenvolvimento imobiliário abrangente relativamente líder e são líderes no desenvolvimento de alta qualidade da indústria.
Aviso de risco: o risco de que a implementação de políticas industriais seja menor do que o esperado, o risco de que a rentabilidade continue a diminuir e o risco de que as vendas sejam menores do que o esperado.
