Posição de longo prazo: ainda há espaço para urbanização, e o centro de demanda de longo prazo ainda está lá. Referindo-se aos ciclos históricos dos Estados Unidos e do Japão, o crescimento econômico, o dividendo demográfico e a taxa de urbanização mantiveram alta sincronização, sendo estes três os principais fatores que impulsionam o longo ciclo a atingir seu pico. A partir dos dados da relação domicílio/domicílio, a relação domicílio/domicílio do Japão desenvolveu-se em alta velocidade antes de 1 unidade/domicílio, com a nova construção e demanda crescendo em alta velocidade. Após atingir 1 unidade/domicílio, a nova construção atingiu o pico, e o mercado entrou em um estado de equilíbrio oferta-demanda. Do ponto de vista de seis países e regiões com status de crescimento populacional diferente, como Taiwan, Alemanha, Coréia do Sul, Rússia, Japão e Estados Unidos, não importa qual tipo de padrão de crescimento populacional, após o estágio de crescimento de alta velocidade da nova construção, a nova área de construção per capita nas cidades e vilas ainda pode ser mantida em cerca de 1 Ping / pessoa, indicando que mesmo que o crescimento populacional desacelere, a demanda por renovação habitacional sempre pode ser mantida em um nível relativamente estável. O centro de demanda da China ainda existe devido às seguintes razões: 1) o crescimento populacional desacelera, mas o tamanho da família continua a encolher, o que levará a uma maior demanda habitacional. 2) Ainda há espaço para melhorar a taxa de urbanização, e espera-se que a liberação da demanda de novos cidadãos aumente ainda mais a demanda habitacional provocada pela urbanização. 3) Diferentes condições de desenvolvimento em diferentes regiões levam à existência de espaço estrutural. Portanto, a médio e longo prazo, de acordo com a estimativa de 1-1,4 metros quadrados per capita e taxa de urbanização de 70%, a população urbana de 1 bilhão é estável, e o centro de demanda anual de renovação habitacional é estável em 1 bilhão-1,4 bilhão de metros quadrados. Com base na área de vendas residenciais anuais de 1,565 bilhões de metros quadrados em 2021, o limite superior do centro de demanda de longo prazo é cerca de 10,5% menor do que o pico anual de vendas em 2021.
Esta ronda de ciclo curto: a tendência descendente esteve à frente de duas rondas, e a política é urgentemente necessária. Do ponto de vista das vendas, a taxa de crescimento homóloga da área de vendas de habitação comercial diminuiu durante 10 meses, próximo ao nível do ciclo de 2008. Considerando o impacto da epidemia no segundo trimestre, ainda levará algum tempo para que as vendas se acelerem; Em termos da faixa descendente, a taxa média de crescimento da área de vendas atingiu 17,2%, superando muito a faixa descendente em 2014. Considerando o impacto da epidemia no segundo trimestre, também ultrapassou a faixa descendente em 2008. Em termos de investimento, neste ciclo descendente, a pressão de capital das empresas imobiliárias sobreposta ao declínio das vendas continuou a ser depressiva. Nas circunstâncias em que a pressão do reembolso da dívida e da supervisão dos fundos de pré-venda estavam suspensas, tanto o investimento imobiliário como o investimento na construção continuaram a diminuir significativamente, e a força descendente estava muito à frente dos dois ciclos. No entanto, a flexibilização do lado político é muito menor do que nas duas rodadas anteriores de ciclos de regulação e controle. Atualmente, não existe uma política nacional unificada frouxa, porque o número, o nível energético e a intensidade de flexibilização da política municipal são insuficientes. Desde março deste ano, surtos epidêmicos ocorreram em várias regiões e as medidas de controle tornaram-se mais rigorosas. No final de abril, 24 cidades de todo o país implementaram a política de prevenção epidêmica de não sair ou não da cidade, e 49 cidades implementaram a política de prevenção epidêmica de proibir sair da cidade em algumas áreas. O PIB histórico dos dois tipos de cidades representa cerca de 9%-10% e 30%-32% do PIB nacional, representando cerca de 6,5% e 23,5% da área de venda de habitações comerciais nacionais, respectivamente. Com base na teoria do professor Songzheng da Universidade Chinesa de Hong Kong, “um fechamento abrangente da cidade reduzirá a renda real da cidade em 61%”, calculamos a faixa descendente do PIB da cidade. Assumindo que a taxa de crescimento nacional do PIB no segundo trimestre é de 5,5% em linha com a meta de crescimento econômico anual sem o impacto da epidemia, estima-se que a taxa de crescimento do PIB no segundo trimestre seja de 1,28% sob o impacto otimista da epidemia, 0,12% sob a estimativa neutra e -1,57% sob a expectativa pessimista, A área de venda correspondente de moradias comerciais diminuiu 23,37%/23,95%/24,9%, respectivamente. O impacto da epidemia intensificou o declínio econômico e industrial, e esforços políticos são urgentemente necessários. Acreditamos que a tendência do mercado imobiliário deste ano será semelhante à de 2020. As vendas serão lentas no primeiro semestre do ano. No segundo semestre, com a liberação da demanda após a introdução de políticas de flexibilização, as vendas irão acelerar significativamente. As diferenças em relação a 2020 são as seguintes: 1) a demanda será liberada naturalmente após a epidemia em 2020, e a recuperação será mais rápida no segundo trimestre. No entanto, a demanda neste ano é impulsionada principalmente por políticas, e a recuperação pode ser mais lenta do que a de 2020. 2) No segundo semestre de 2022, o ambiente de crédito estava frouxo, e o macro ambiente foi significativamente melhor do que em 2020. Com a adição do avanço da política de restrição de compra e empréstimo devido às políticas urbanas, é otimista que as vendas do terceiro trimestre devem estabilizar.
O status quo da entrada e saída dos países de mercado continua. A situação atual do mercado mostra um fenômeno óbvio de “avanço nacional e recuo privado”. O volume de vendas das empresas privadas no final das vendas diminuiu significativamente em relação ao ano anterior e a concentração do mercado diminuiu. Após março de 2022, a proporção do volume de vendas das empresas estatais excedeu a das empresas privadas; Os indicadores de “três linhas vermelhas” são melhores do que os das empresas privadas. O financiamento por dívidas das empresas privadas é difícil e o custo da emissão de obrigações é elevado. Recentemente, a emissão de obrigações é basicamente dominada por empresas estatais e centrais. No entanto, um grande número de notações de crédito das empresas privadas tem sido continuamente reduzida, o custo da emissão de obrigações aumentou novamente e o risco de tempestade empresarial tem vindo a crescer; A aquisição de terrenos por empresas privadas diminuiu. A segunda e terceira rondas de leilões de terrenos em 2021 e a primeira ronda de leilões de terrenos este ano são basicamente dominadas por empresas estatais e investimento urbano local. A vontade e capacidade das empresas privadas para adquirir terrenos diminuíram significativamente.
A tendência geral das empresas privadas de encolherem os seus quadros conduzirá à diferenciação das estratégias competitivas no futuro. Nas circunstâncias em que a cobrança de vendas está sujeita a rigorosa supervisão de capital pré-venda, os canais de financiamento são continuamente reduzidos e a escala de vencimento da dívida é aumentada, as empresas reduzem as despesas de aquisição de terras para formar um novo saldo de capital, algumas empresas estão com falta de estoque e nova construção é reduzida, e a retirada e redução da capacidade das empresas privadas são a tendência geral. Esperamos formar um padrão de concorrência diferenciado no qual as empresas estatais se desenvolvam em todo o país e as empresas privadas se concentrarão nas regiões no futuro. Além disso, como as empresas estatais precisam complementar a participação de mercado das empresas privadas depois de estarem fora de perigo, a necessidade de fundir e adquirir empresas imobiliárias para resolver riscos industriais e o objetivo de aproveitar o período de janela do último ano da reforma de três anos das empresas estatais para se tornarem maiores e mais fortes, todas as empresas estatais têm a necessidade de continuar a expandir suas demonstrações financeiras. Portanto, recomendamos prestar atenção à possibilidade e oportunidade de liberalização do refinanciamento empresarial. Na história, a abertura de quatro rodadas de canais de refinanciamento promoverá a melhoria dos fundamentos de curto prazo da indústria, e a quantidade fixa de aumento também reflete uma alta consistência com o desempenho do mercado. Portanto, se os canais de refinanciamento puderem ser abertos nesta rodada de ciclo, espera-se que os fundamentos de vendas e o desempenho do mercado sejam impulsionados.
As avaliações são diferenciadas e as avaliações das empresas estatais são reparadas mais rapidamente. Com referência às três rodadas de ciclos de relaxamento imobiliário de 2014 a 2016, 2018 a 2019 e 2019 a 2020, exceto para o ciclo de 2014, o índice imobiliário Shenwan nas outras duas rodadas inaugurou um maior crescimento após o fundo do mercado. Do final da política até o fim do mercado, as principais empresas imobiliárias impulsionam principalmente a placa a subir, enquanto depois que o mercado afunda, as empresas imobiliárias não líderes impulsionam a placa a subir. Além disso, no caso de financiamento apertado, as empresas estatais mantêm o ritmo de aquisição e venda de terrenos em virtude de vantagens de financiamento, resultando em óbvia diferenciação de avaliação entre empresas estatais e empresas privadas. O ciclo atual começou em agosto de 2021 e está atualmente na fase do fundo da política até o fundo do mercado. Actualmente, o mercado global ainda não se estabilizou e o mercado irá gradualmente recuperá-lo no futuro, quando os esforços de flexibilização das políticas em várias regiões aumentarem gradualmente. Até agora, as principais empresas imobiliárias têm tido um desempenho melhor do que as não líderes neste ciclo, sendo a diferença maior do que a dos ciclos anteriores; No contexto da intensificação global do financiamento e da contínua tempestade de empresas privadas, o crescimento das empresas estatais também mostrou um crescimento maior do que o das empresas privadas nas rodadas anteriores. Em termos de reparação de avaliação, as empresas imobiliárias não líderes têm actualmente uma gama de reparação de avaliação maior, e as empresas estatais têm uma gama de avaliação maior do que as empresas privadas. Combinado com a retomada dos três ciclos anteriores, prevemos que a tendência de acompanhamento deste ciclo mostrará as seguintes características: 1) após o fundo do mercado, a avaliação das ações imobiliárias terá maior reparo. Como este ciclo tem uma faixa descendente maior que os ciclos anteriores, dura mais tempo, e a confiança do mercado é menor que os ciclos anteriores, a reparação da avaliação imobiliária Shenwan não é óbvia desde o final da política até o fim do mercado, Por conseguinte, espera-se que o mercado subsequente atinja um maior crescimento depois de descer ao fundo.
2) Beneficiando da operação constante e do baixo nível de líderes da indústria, a taxa de crescimento das principais empresas imobiliárias continuará a aumentar nesta fase, e as empresas imobiliárias não líderes devem inaugurar um grande aumento depois que o mercado afundar. 3) Tornou-se uma tendência inevitável para as empresas privadas retirar e encolher sua capacidade de produção. Após o aquecimento do mercado, a capacidade de oferta das empresas privadas será mais limitada a curto prazo, enquanto as empresas estatais podem recuperar sua capacidade de vendas mais cedo após a recuperação do mercado. Portanto, o grau de diferenciação entre empresas estatais e empresas privadas irá intensificar-se ainda mais. Nas três rodadas anteriores de recuperação valorativa dos principais empreendimentos imobiliários, observa-se que o ponto mais alto de recuperação valorativa Pb dos principais empreendimentos imobiliários está próximo do ponto mais alto nos primeiros seis meses do ciclo, e o aumento do ponto mais alto e do ponto mais baixo é incerto, o que está relacionado com a duração do ciclo. Até agora, o pico Pb de Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) é ligeiramente superior ao pico Pb nos primeiros seis meses do ciclo imobiliário atual. Como representantes de empresas privadas, Gemdale Corporation(600383) vanke ainda está longe do pico Pb nos últimos seis meses; Do ponto de vista do aumento do ponto mais alto e do ponto mais baixo, a taxa de aumento nos primeiros nove meses do ciclo atual é de cerca de 60%. Considerando que o mercado ainda não se estabilizou e a política continua a relaxar, o mercado atual do ciclo é semelhante ao ciclo de 2014, e a duração do ciclo é longa. Espera-se que Pb ainda tenha 30%-50% de espaço para subir.
As empresas imobiliárias de alta qualidade concentram-se nele. Atualmente, com a estabilização gradual do mercado, espera-se que as empresas estatais e centrais acelerem sua expansão da tabela, e a taxa de contração da tabela das empresas privadas também abrandará. Portanto, sugerimos prestar atenção à expansão contínua da tabela e manter a expansão nacional de grandes empresas estatais e centrais, como o poli imobiliário, Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Sichuan Guangan Aaa Public Co.Ltd(600979) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Além disso, considerando a possibilidade de refinanciamento da liberalização, recomenda-se focar em .
Fatores de risco. Risco político: o progresso da flexibilização da política é menor do que o esperado, e a regulação política do imposto imobiliário e fundos de pré-venda é mais do que o esperado. Risco de mercado: o declínio das vendas no setor imobiliário superou as expectativas.
