Desempenho do mercado:
Índice Composto de Xangai +2,80% esta semana, fechando em 3284,8 pontos; O índice Gem foi de +4,00% esta semana, fechando em 2556,5 pontos; CSI 300 +3,65% esta semana, fechando em 4239,0. O setor imobiliário +0,17%, ocupando o 23º lugar entre 31 indústrias.
Transação de moradia nova: a área de transação foi de -36,7% ano a ano e +17,3% mês a mês
Esta semana (6.3-6.9), a área de transação de casas em primeira mão em 32 cidades que focamos no rastreamento foi de cerca de 2,6 milhões de metros quadrados, um ano a ano -36,7% e um mês a mês +17,3%. Entre eles, a área total de transação de casas em primeira mão no primeiro escalão (4 cidades) foi de 660000 m3, um aumento homólogo de -25,0% e um aumento mensal de +49,1%; A área total de transação de casas em primeira mão no segundo escalão (14 cidades) foi de 1,29 milhão de metros quadrados, um aumento de -40,7% ano a ano e +11,0% mês a mês; O volume de negócios total das casas de primeira mão no terceiro escalão (14 cidades) foi de 650000 m3, um aumento homólogo de -38,3% e um aumento mensal de +6,5%.
Transação imobiliária em segunda mão: a área de transação foi de -33,0% ano a ano e +25,5% mês a mês
Esta semana (6,3-6,9), a área de transação de casas usadas em 16 cidades que nos concentramos no rastreamento totalizou cerca de 1,06 milhão de metros quadrados, um ano a ano -33,0% e um mês a mês +25,5%. Entre eles, a área total de transação de casas em segunda mão no primeiro escalão (2 cidades) foi de 250000 metros quadrados, um aumento homólogo de -42,1% e um aumento mensal de +22,5%; A área total de transação de casas usadas no segundo escalão (8 cidades) foi de 590000 metros quadrados, um aumento homólogo de -28,4% e um aumento mensal de +43,3%; A área total de transação de casas usadas no terceiro escalão (6 cidades) foi de 230000 metros quadrados, um ano a ano -32,4% e um mês a mês -2,5%.
Inventário de casas novas: a área de inventário foi de -0,37% mês a mês, e o ciclo de desconcentração foi de dezembro a maio
A partir de 9 de junho de 2022, esta semana, a área de estoque de novas casas em 16 cidades que nos concentramos no rastreamento totalizou cerca de 92,04 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de -0,37%, e o ciclo global de descontaminação (por área) foi de cerca de 5 de dezembro. Entre eles, o inventário de novas casas no primeiro escalão (4 cidades) totalizou 31,98 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de +0,11%, e o ciclo de descontaminação foi de 10,8 meses; O inventário de casas novas no segundo escalão (6 cidades) foi de 33,15 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de -0,71%, e o ciclo de desconcentração foi de 9,7 meses; O inventário de moradias novas no terceiro escalão (6 cidades) foi de 26,91 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de -0,53%, e o ciclo de desconcentração foi de 27,3 meses.
Mercado de terra: a área de transação de terra de Baicheng é de 22,93 milhões de metros quadrados, o preço total de transação de terra é de 125,4 bilhões de yuans e a taxa de prêmio de terra é de 2,10%
Na semana passada (5,30-6,5), o número de fornecimento de terra em Baicheng foi 796, e a área de construção de fornecimento de terra correspondente era de cerca de 54,68 milhões de metros quadrados; O número de transações de terra em Baicheng foi de 329, e a área de construção de terra correspondente era de cerca de 22,93 milhões de metros quadrados. O preço total de transação de terra foi de cerca de 125,4 bilhões de yuans, e a taxa de prêmio de terra de Baicheng foi de 2,10%. Entre eles, a área de transação e construção de terrenos nas cidades de primeiro, segundo e terceiro escalões foi de 5,88 milhões de metros quadrados, 6,23 milhões de metros quadrados e 10,82 milhões de metros quadrados respectivamente, que foram de +251%, -81% e -51% respectivamente ano a ano, e as taxas de prêmio fundiário correspondentes foram de +3,24%, +6,20% e +2,60%, respectivamente.
Aconselhamento em matéria de investimento:
De acordo com os dados de finanças sociais divulgados esta semana, a nova finanças sociais em maio foi de 2,79 trilhões de yuans, um aumento de cerca de 1,88 trilhão de yuans mês após mês, um aumento de 839,9 bilhões de yuans ano após ano. Embora os dados da escala global mostrem que foi maior do que o esperado, do ponto de vista da estrutura, empréstimos de curto prazo, notas e títulos do governo representaram um grande aumento.Deve-se notar que os empréstimos às famílias aumentaram 288,8 bilhões de yuans em maio, um decréscimo anual de 334,4 bilhões de yuans; Estruturalmente, os empréstimos de curto prazo aumentaram 184 bilhões de yuans, enquanto os empréstimos de médio e longo prazo aumentaram 104,7 bilhões de yuans. Considerando que as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias em maio não viram um ponto de inflexão, pode-se ver que esta rodada de relaxamento centralizado da política de março tem sido lenta para entrar em vigor. As razões podem ser as seguintes: 1) no passado, a política estimulou as vendas principalmente devido às expectativas, incluindo preços das casas, renda, rácio de alavancagem, expectativas econômicas, etc. agora, o lado da demanda está deprimido devido a expectativas insuficientes. 2) Do lado da oferta, as empresas privadas têm problemas de risco de crédito. Embora haja melhoria do crédito e emissão de obrigações para empresas privadas de alta qualidade, a escala global de financiamento é limitada, e a política é isolar riscos, prevenir proliferação e prevenir deterioração. A política actual não é suficiente para resolver ainda mais o problema do risco de crédito das empresas privadas. 3) Os pontos acima levaram diretamente ao fenômeno do “avanço nacional e recuo das pessoas” no final do investimento. Por exemplo, a primeira rodada do leilão centralizado de terras em Xangai liberou efeitos positivos sobre as pequenas e médias empresas imobiliárias, como cancelar o mecanismo de revisão para pontuação e shortlist, reduzir o limite regulatório de fundos de licitação, permitir que os pagamentos de terras sejam atrasados ou pagos em parcelas, encurtar o processo de desenvolvimento, etc., mas as empresas privadas do Top50 basicamente não participaram, o que também reflete que as empresas privadas são pessimistas sobre suas expectativas de vendas nos próximos meses, e o padrão de capital apertado não mudou.
Seguindo as “três linhas vermelhas”, as políticas de “gestão de concentração de empréstimos imobiliários”, “duas concentrações de oferta de terras” e “reforma piloto do imposto imobiliário” foram introduzidas para restringir tanto a oferta como a procura. A direção do vento de regulação e controle não mudou, e “estabilidade em primeiro lugar” ainda é o tom principal, e o espaço para expansão da política é estreito. A atual avaliação e posição do setor têm se mantido em mínimos históricos. No futuro, o efeito de base baixa diminuiu, os fundamentos estavam sob pressão descendente no início de 2022 e as restrições em ambos os extremos da oferta e demanda da indústria aumentaram a desarmonia entre aquisição de terras, vendas e redução de alavancagem. Sugere-se prestar atenção a: (1) tipo de desenvolvimento estável: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) Gemdale Corporation(600383) ; (2) Tipo de benefício de crescimento: Xiamen C&D Inc(600153) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; (3) Objetos de qualidade da gestão da propriedade: China Recursos Vida Vientiane, serviço do jardim do campo, serviço Jinke, comércio Baolong, etc.
Dicas de risco:
A política regulatória imobiliária está se tornando mais rigorosa, a reparação de vendas é menor do que o esperado, e o capital é muito apertado.
