A Secretaria Nacional de Estatística divulgou o investimento e vendas de desenvolvimento imobiliário nacional de janeiro a maio de 2022. Em maio, a área de vendas foi de 110 milhões de metros quadrados, com uma taxa de crescimento homóloga de -31,8% (valor anterior: -39,0%); A quantidade de investimento em desenvolvimento foi de 1,3 trilhão de yuans, com uma taxa de crescimento anual de -7,8% (valor anterior: -10,1%); A área recém-construída foi de 119milhões de metros quadrados, com uma taxa de crescimento homóloga de -41,8% (valor anterior: -44,2%).
Observações
\u3000\u30001. Vendas de habitações comerciais:
Em maio, o declínio anual das vendas em um único mês diminuiu, e estava no estágio inicial de reversão de fundo “em forma de U”. Em maio, a área de vendas de casas comerciais em todo o país foi de 110 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 31,8%, um decréscimo de 7,2 pontos percentuais face ao mês anterior, dos quais a área de vendas de casas residenciais diminuiu 36,6%, um decréscimo de 5,8 pontos percentuais face ao mês anterior; O volume de vendas foi de 1,05 trilhão de yuans, uma diminuição homóloga de 37,7%, 8,9 pontos percentuais mais estreita do que a do mês anterior. A área de vendas e o volume de vendas em maio foram os menores do mesmo período desde 2018, mas o declínio em um único mês diminuiu e a margem de mercado foi reparada; por um lado, a recuperação marginal da demanda provocada pelo abrandamento da epidemia; Por outro lado, a implementação de políticas em várias cidades continuou a aumentar. Depois que cidades quentes aderiram às fileiras de políticas de otimização, o sentimento de mercado nessas cidades recuperou ligeiramente. Além disso, a epidemia eclodiu intensamente em abril, com o declínio da área de vendas residenciais chegando a 42,4%, o maior declínio mensal desde 2007. Nesta base, o declínio das vendas em maio diminuiu. Do ponto de vista de várias regiões, o declínio homólogo das vendas nas regiões Leste, Central e Nordeste em maio foi reduzido, entre elas, o declínio homólogo da área de vendas no Leste, gravemente afetada pela epidemia e responsável por mais de 40% das vendas, foi reduzido em 10 pontos percentuais em maio, e o grau de reparo foi melhor do que o de todo o país. Do ponto de vista do preço médio de venda, o preço médio de venda da habitação comercial em maio foi de 9615 yuan / metro quadrado, uma diminuição anual de 8,7%, uma diminuição de 3,8 pontos percentuais em comparação com o mês anterior Desde agosto de 2021, o preço médio de venda foi negativo ano a ano crescimento por 10 meses consecutivos, indicando que o mercado continua a “preço de câmbio por volume”. Acreditamos que está no estágio inicial de recuperação de vendas, e a parte dianteira da reversão inferior “em forma de U” dos fundamentos. Cumulativamente, o declínio das vendas continuou a expandir-se. De janeiro a maio, a área de vendas foi de 507 milhões de metros quadrados, diminuição homóloga de 23,6%, aumento de 2,6 pontos percentuais em relação ao mês anterior; A quantidade de vendas foi de 4,83 trilhões de yuans, uma diminuição anual de 31,5%; O declínio foi 2 pontos percentuais superior ao do mês anterior; O preço médio de venda foi de 9527 yuan / metro quadrado, uma diminuição anual de 10,3%. Acreditamos que, com a efetividade gradual das políticas precoces e a dissipação do impacto negativo da epidemia, é propício à recuperação estável da confiança do mercado e das expectativas de emprego e renda dos moradores. Espera-se que as cidades de alta energia sejam as primeiras a entrar no canal de estabilização e recuperação, impulsionando a recuperação do sentimento do mercado nacional. Em junho do ano passado, a área de vendas e a quantidade de vendas de habitação comercial em todo o país atingiu 220milhões de metros quadrados e 2,2 trilhões de yuans respectivamente, o nível mais alto no mesmo período da história. Sob a influência da base alta, esperamos que as vendas em junho deste ano ainda terá um grande declínio ano a ano. Espera-se que o final das vendas possa aparecer em junho ou no início do terceiro trimestre. Prevemos que a taxa de crescimento anual da área de vendas em 2022 será de -8,4%, e a taxa de crescimento anual da quantidade de vendas será de -8,2%.
\u3000\u30002. Investimento em desenvolvimento imobiliário, nova construção e conclusão:
O declínio mensal de novas construções e investimentos diminuiu ligeiramente, mas a reparação global não foi óbvia, e a taxa de crescimento cumulativa continuou a diminuir. Em maio, o investimento em desenvolvimento foi de 1,3 trilhão de yuans, uma diminuição anual de 7,8%, 2,3 pontos percentuais menor do que a do mês anterior; A área recém-construída foi de 119milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 41,8%, 2,3 pontos percentuais mais estreita que a do mês anterior. Com o alívio gradual da epidemia, alguns projetos retomaram a construção, e a queda de um mês na construção nova diminuiu ligeiramente, levando a queda de um mês no investimento diminuiu, mas o reparo geral não foi óbvio. Do ponto de vista da taxa de crescimento cumulativa, o declínio cumulativo das novas construções e investimentos continuou a expandir-se sob a influência de fatores como recuperação de vendas abaixo do esperado, melhoria menos óbvia do capital das empresas imobiliárias e o pico de reembolso da dívida de junho a agosto. De janeiro a maio, a área recém-construída foi de 516 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 30,6%, um aumento de 4,3 pontos percentuais em relação ao mês anterior. O investimento em desenvolvimento imobiliário foi de 5,21 trilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 4,0%, um aumento de 1,3 pontos percentuais em relação ao mês anterior. Acreditamos que com a recuperação das vendas em cidades de alta energia, a disposição das empresas imobiliárias para iniciar a construção e investimento em cidades de alta energia pode melhorar gradualmente no terceiro trimestre, o que impulsionará a reparação gradual do investimento imobiliário nacional. De acordo com nosso cálculo, prevemos que a taxa de crescimento da construção nova em 2022 será de -5,5%; Se quisermos atingir a meta econômica de 5,5% este ano, o investimento imobiliário deve ser de pelo menos 2,1%~2,5% (veja nosso relatório “Estratégia de investimento de médio prazo do setor imobiliário em 2022: onde estão os benefícios, vá com os tempos – pensando em jogo de curto prazo e padrão de longo prazo”). A diminuição da conclusão em maio aumentou significativamente, mas junho é um nó semestral, e esperamos que a conclusão melhore; Esperamos que a conclusão ainda mantenha um certo crescimento durante todo o ano sob a tarefa de “garantir a entrega”. Em maio, a área concluída foi de 33,32 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 31,3%, um decréscimo de 17,6 pontos percentuais em relação ao mês anterior. De janeiro a maio, a área concluída foi de 234 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 15,3%, um decréscimo de 3,4 pontos percentuais em relação ao mês anterior. Acreditamos que, por um lado, a pressão de capital das empresas imobiliárias ainda é grande, e algumas empresas imobiliárias tomam a iniciativa de parar e desacelerar alguns projetos de acordo com seu próprio ritmo de investimento de fluxo de caixa; Por outro lado, o surto da epidemia provocou uma suspensão substancial de alguns projetos, pelo que o ritmo de conclusão diminuiu significativamente a curto prazo. Acreditamos que após o grande ano de entrega, a conclusão em 2022 também deve cair do alto nível, mas a entrega ainda precisa ser garantida ao longo do ano. Esperamos que a taxa de crescimento da conclusão seja de 3,0 ~ 3,1%.
\u3000\u30003. Fundos de desenvolvimento:
Embora o declínio mensal dos fundos existentes tenha diminuído ligeiramente, o ambiente de capital interno e externo das empresas imobiliárias ainda é relativamente apertado. Em maio, os fundos pagos pelas empresas imobiliárias atingiram 1,19 trilhão de yuans, uma diminuição anual de 33,4% (valor anterior: -35,5%); De janeiro a maio, os fundos pagos pelas empresas imobiliárias atingiram 6,04 trilhões de yuans, uma diminuição anual de 25,8% e um aumento de 2,2 pontos percentuais. 1) Afetado significativamente pelo declínio nas vendas e cobrança mais lenta de pagamentos, o pagamento da casa em maio foi de 553,2 bilhões de yuans, com uma taxa de crescimento homóloga de -44,9%. Embora o declínio tenha sido ligeiramente reduzido em 4,9 pontos percentuais, o declínio geral ainda foi grande; Entre eles, as taxas de crescimento dos depósitos, adiantamentos e hipotecas pessoais foram de -48,7% e -34,3%, respectivamente, com redução de 4,3 e 8,0 pontos percentuais respectivamente. A reparação da hipoteca pessoal foi medíocre. Do ponto de vista dos bancos, a oferta atual de empréstimos hipotecários obviamente excedeu a demanda. Devido à intensificação da flexibilização do crédito em maio, o banco central baixou sucessivamente o limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação e do LPR a cinco anos. De acordo com dados do Instituto de Pesquisa shell, as taxas de juros do primeiro e do segundo empréstimo à habitação em 103 cidades-chave em maio foram de 4,91% e 5,32%, respectivamente, abaixo de 26 e 13 pontos base, respectivamente, em relação ao mês anterior; O período médio de empréstimo foi de 29 dias, inalterado em relação ao mês anterior. Portanto, acreditamos que a hipoteca deve recuperar no segundo semestre do ano. 2) O declínio de fundos não habitacionais continuou a expandir. Em maio, os fundos não habitacionais atingiu 635 bilhões de yuans, um declínio de 3,6 pontos percentuais para 18,6%. O efeito de aliviar o ambiente de financiamento externo de empresas imobiliárias não era óbvio. Entre eles, o declínio homólogo dos empréstimos chineses e fundos auto-levantados em maio aumentou 6,0 e 6,6 pontos percentuais para -34,0% e -13,2%, respectivamente, e o apoio ao crédito na fase inicial não estava substancialmente em vigor. Antes disso, houve tempestades frequentes nas empresas imobiliárias. O período de junho a agosto foi o período em que as dívidas das empresas imobiliárias estavam concentradas para expirar. O apetite de risco das instituições financeiras e investidores de títulos ainda era maior do que o impacto das políticas, e o lado financeiro global ainda estava em processo de recuperação lenta.
Aconselhamento em matéria de investimento:
Acreditamos que a lógica atual da indústria mudou gradualmente de “se a política será relaxada” para “se a política terá efeitos práticos”. Com o “U” em forma de melhoria nos fundamentos, acreditamos que o setor imobiliário entrará em breve na segunda rodada de fase de ascensão. Recomenda-se continuar a prestar atenção às oportunidades no setor imobiliário. Sugerimos prestar atenção a quatro linhas principais: 1) as principais empresas imobiliárias de empresas estatais centrais com layout nacional foram impulsionadas pela avaliação na última etapa, mas ainda vão desfrutar do espaço crescente trazido pelo beta Market: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) ; 2) Principais empresas estatais regionais e empresas privadas de alta qualidade, mas com bom fluxo de caixa e qualidade de relatórios financeiros: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; 3) Depois que a política se torna mais clara, podemos nos concentrar no assunto da reversão flexível: Grupo de retenção Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) jardim do país; 4) Atualmente, o setor imobiliário pós-ciclo com forte determinação de receita, concentração acelerada, mitigação recente do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço do jardim do país, serviço de Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade de Zhonghai e serviço xinchengyue.
Dicas de risco:
A regulamentação imobiliária continuou a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
