Em maio, as vendas tornaram-se positivas mês a mês, e a recuperação foi relativamente fraca
O valor das vendas de janeiro a maio foi de -31,5% em termos homólogos, com uma taxa de crescimento de 2,0pct inferior à de janeiro a abril; Em maio, o valor de vendas de um único mês foi de +29,7% mês a mês e -37,7% ano a ano, com queda 8,9% menor do que em abril. De janeiro a maio, a área de vendas foi de -23,6% homóloga, com uma taxa de crescimento de 2,7pct inferior à de janeiro a abril; Em maio, a área de vendas em um único mês foi de +25,8% mês a mês, com queda homóloga de -31,8%, 7,2% menor que a de abril. Em termos de taxa de crescimento, embora o declínio acumulado ano a ano na área de vendas e quantidade de habitações comerciais em todo o país em maio ainda estivesse em expansão, a taxa de crescimento mensal tornou-se positiva pela primeira vez no ano, e a queda mensal a ano também foi mais estreita do que a de abril. O crescimento das vendas mostrou sinais de estabilização e reparação, e foi consistente com a tendência de dados de vendas de alta frequência nas principais cidades. Acreditamos que a recuperação natural da demanda após a epidemia, o declínio acelerado das taxas de juros hipotecárias e a implementação intensiva de políticas urbanas promovem conjuntamente a melhoria das vendas. Esperamos que, sob o efeito de base baixo no segundo semestre do ano, com o reparo de inércia esperado no lado da demanda, a taxa de crescimento das vendas no terceiro trimestre seja ainda melhor. Ao mesmo tempo, considerando que ainda há alguma incerteza sobre a força e sustentabilidade desta rodada de recuperação, ainda há espaço para flexibilização política sob o cenário pessimista da segunda tendência descendente dos fundamentos. Diante da disseminação do risco de crédito do setor, acreditamos que a qualificação do sujeito pode se tornar uma variável chave para a escolha dos moradores de compra de moradia durante o período de recuperação, e o setor evoluirá da diferenciação de crédito para diferenciação de vendas, mostrando um padrão de “fraca recuperação e forte diferenciação” como um todo.
O investimento em desenvolvimento aumentou mês a mês, e o declínio homólogo da construção nova expandiu-se
De janeiro a maio, o valor acumulado concluído do investimento em desenvolvimento imobiliário foi de -4,0% em termos homólogos, uma queda de 1,3% em relação a janeiro a abril. Em maio, a taxa de crescimento homóloga foi de -7,8%, 2,3% menor que a de abril, e a taxa de crescimento mensal passou de negativa para positiva +14,0%. Fim incremental: 1) o preço cumulativo de transação da terra de janeiro a maio foi de -28,1% em termos homólogos, com uma taxa de crescimento de 7,5pct inferior à de janeiro a abril; 2) De janeiro a maio, a área acumulada de construção nova foi de -30,6% em termos homólogos, com uma taxa de crescimento de 4,3pct inferior à de janeiro a abril. A nova construção começou em um único mês, com uma relação mês a mês de +20,1%. Lado stock: de janeiro a maio, a área acumulada de construção habitacional foi de -1,0% homóloga, com uma taxa de crescimento de 1,0pct inferior à de janeiro a abril; A área acumulada de moradias foi de -15,3% em termos homólogos, com uma taxa de crescimento de 3,4% inferior à de janeiro a abril. Em comparação com o mês anterior, a área de construção e conclusão em um único mês melhorou ligeiramente, mas o nível absoluto ainda está em um nível histórico baixo.
Em maio, o investimento em desenvolvimento aumentou mês a mês, mas a taxa de crescimento cumulativa diminuiu pelo 15º mês consecutivo e o declínio continua em expansão. Recentemente, o apoio à política de oferta, como financiamento e supervisão pré-venda, tem sido reforçado, mas o declínio das vendas tem um impacto maior na capacidade de investimento e na incerteza da reparação da procura. Entre as novas construções, finalizações e outros indicadores, iniciou-se o maior declínio na construção civil, e a expectativa do mercado ainda é pessimista. Espera-se que o investimento continue sob pressão até que os fundamentos sejam estabelecidos e a tendência melhore.
Os fundos em vigor continuam a diminuir, e as empresas imobiliárias estão se aproximando do pico de reembolso da dívida
De janeiro a maio, os fundos em substituição dos empreendimentos imobiliários nacionais foram -25,8% em termos homólogos, com uma taxa de crescimento de 2,2pct inferior à de janeiro a abril. Em maio, o capital realizado em um único mês foi de +14,6% mês em relação ao mês, e -33,4% ano em relação ao ano anterior, diminuindo 2,2% em relação ao mês de abril. De janeiro a maio, o depósito e o adiantamento foram de -39,7% em termos homólogos e -48,7% em termos homólogos em maio. A taxa de crescimento mensal foi de +21,9%. A taxa de crescimento mensal foi menor que a quantidade de vendas de habitação comercial. De janeiro a maio, o empréstimo hipotecário pessoal foi de -27,0% em termos homólogos e, em maio, de -34,4% em termos homólogos, com uma comparação em cadeia de +4,8%.
Em maio, a taxa de crescimento homóloga dos fundos em vigor caiu, os empréstimos chineses continuaram a diminuir e, embora depósitos, receitas antecipadas e empréstimos hipotecários pessoais tenham aumentado mês após mês devido à recuperação das vendas, o grande declínio homólogo refletiu a pressão sobre a cobrança de vendas enfrentadas pelas empresas imobiliárias. Embora o ambiente de financiamento tenha melhorado, com o pico de reembolso da dívida de junho a julho, o lado do capital das empresas imobiliárias privadas ainda enfrentará um teste.
Recuperação de operações para satisfazer a diferenciação
Em maio, os resultados da política mostraram inicialmente, que os fundamentos levaram a uma recuperação fraca, e indicadores centrais como vendas e investimento tornaram-se positivos em uma base mensal, o que deve promover a reparação adicional da avaliação setorial. Se os fatores sistêmicos que suprimem a demanda puderem continuar a diminuir, acreditamos que a recuperação da demanda será absorvida primeiro por empresas estatais e empresas líderes, e o setor pode acelerar da diferenciação de crédito para a diferenciação de vendas, formando um padrão de “recuperação fraca e forte diferenciação”, enquanto empresas imobiliárias de alta qualidade se beneficiarão ainda mais desta rodada de recuperação assimétrica. O futuro beta da indústria depende do ajustamento da estrutura da indústria, do ritmo da compensação de capacidades e da força do apoio político; A Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por aquisição e fusão, na precisão do ciclo reverso mais alavancagem e na mineração a longo prazo do valor dos cenários habitacionais. Recomendação contínua: 1) líderes de alta qualidade: China desenvolvimento no exterior, Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) vanke a, grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; 2) Crescimento de alta qualidade: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; 3) Gestão de propriedade de alta qualidade: Country Garden serviço, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) poly propriedade, Xuhui Yongsheng serviço. Sugere-se prestar atenção a: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) yuexiu imóveis, China Construction Development International, etc.
Aviso de risco: spread do risco de crédito do sector; Começa o ciclo descendente das vendas da indústria; Manter alta pressão na regulação administrativa;
