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O Bureau of Statistics divulgou dados de investimento imobiliário e vendas em maio. Nos primeiros cinco meses de 2022, as vendas de habitação comercial atingiram 4833,7 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 31,5%; A área de vendas de habitação comercial foi de 507,38 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 23,6%; O investimento no desenvolvimento imobiliário foi de 5213,4 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 4,0%; A nova área de construção das casas foi de 516,28 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 30,6%; A área habitacional concluída foi de 233,62 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 15,3%.
A visão da Guoxin imobiliária: 1) as vendas ainda são baixas, mas a margem de volume e preço é melhorada, e o efeito da mudança de política fica para trás; 2) Fundamentais fracos sobrepuseram o impacto da epidemia, e os principais dados deterioraram-se, mas o declínio mensal diminuiu; 3) Não há reparo após o início e conclusão, e a cadeia imobiliária ainda está sob grande pressão. 4) Sugestão de investimento: a actual ronda de recessão imobiliária é diferente do ciclo descendente da história, e já não é uma “doença racional” do aperto das políticas. A gama descendente de dados, o grau de pessimismo esperado e a dificuldade das indústrias e empresas são sem precedentes. Após a reunião do Politburo 429, as ações imobiliárias entraram no estágio de “diferenças fundamentais” a partir do estágio de “consenso de flexibilização de políticas”, e o efeito político tornou-se a contradição central. Acreditamos que o retorno do setor imobiliário ao normal é o interesse comum do atual governo, empresas e moradores. Portanto, não há necessidade de se preocupar mais com vendas imobiliárias do que com a economia global. Aguardamos com expectativa o lançamento de políticas de inovação do lado da demanda e aguardamos a reparação fundamental no terceiro trimestre. O “ponto de compra de ouro” criado pelas recentes diferenças fundamentais é uma boa oportunidade para a alocação de ações imobiliárias. Sugere-se prestar atenção ao Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) longhu grupo, China Vanke Co.Ltd(000002) green City China, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) shell-w. 5) Aviso de risco: flexibilização da política é menor do que o esperado; A situação epidêmica e outros fatores fizeram com que os fundamentos da indústria caíssem mais do que o esperado; O evento de risco de crédito das empresas imobiliárias ultrapassou o impacto esperado.
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As vendas ainda estão baixas, mas a margem de volume e preço melhorou, e o efeito da mudança de política fica para trás
De janeiro a maio de 2022, as vendas de casas comerciais totalizaram 4833,7 bilhões de yuans, um ano-a-31,5%, uma queda de 2,0 pontos percentuais em relação ao valor anterior; A área de vendas totalizou 507,38 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de -23,6%, queda de 2,6 pontos percentuais em relação ao valor anterior. No entanto, da perspectiva do valor de um mês único, o declínio diminuiu.Em maio de 2022, o volume de vendas de habitação comercial foi 1054,8 bilhões de yuans, uma diminuição anual de -37,7%, 8,9 pontos percentuais menor do que o valor anterior; A área de vendas foi de 109,7 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de -31,8%, 7,2 pontos percentuais inferior ao valor anterior. De janeiro a maio de 2022, o preço médio de venda da habitação comercial foi de 9527 yuan / ㎡, um aumento de -10,3% ano a ano e +0,3% mês a mês. Como o efeito da mudança de política não será imediato, a reversão fundamental fica para trás, e o calor do mercado imobiliário não melhorou significativamente em maio. No entanto, acreditamos que com o enfraquecimento gradual do impacto da epidemia e a superposição da base baixa no mesmo período do ano passado, os dados do terceiro trimestre provavelmente serão restaurados.
Fundamentais fracos sobrepuseram o impacto da epidemia, os principais dados deterioraram-se, mas o declínio do mês único diminuiu
O investimento em desenvolvimento continuou a diminuir. De janeiro a maio de 2022, o investimento concluído no desenvolvimento imobiliário totalizou 5213,4 bilhões de yuans, um ano-a-ano -4,0%, abaixo de 1,3 pontos percentuais do valor anterior. Em maio, o investimento de desenvolvimento concluído em um único mês foi de 1298 bilhões de yuans, uma diminuição anual de -7,8%, 2,3 pontos percentuais menor do que o valor anterior. Há duas razões para o declínio do investimento em desenvolvimento: em primeiro lugar, a epidemia afetou as atividades normais de construção, resultando no enfraquecimento do apoio ao investimento em construção e instalação; em segundo lugar, o mercado de terras ainda está quente e a taxa de compra de terras também tem dificultado o investimento em desenvolvimento. O impacto da epidemia será gradualmente enfraquecido e o investimento marginal no desenvolvimento será restaurado. A queda de fundos no local foi maior. De janeiro a maio de 2022, o montante total de fundos pagos pelas empresas imobiliárias foi de 6040,4 bilhões de yuans, um ano a ano -25,8%, queda de 2,1 pontos percentuais em relação ao valor anterior. Em maio, o capital pago em um único mês foi 1188,2 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de -33,4%, 2,2 pontos percentuais menor do que o valor anterior. Ao desmontar as fontes de fundos das empresas imobiliárias, podemos ver que a cobrança de vendas (ou seja, a soma de empréstimos hipotecários, depósitos e receitas antecipadas) é o mais grave obstáculo, refletindo que o declínio das vendas e a lenta cobrança de fundos tornaram-se as principais razões para o declínio dos fundos existentes.
Nenhum reparo é encontrado após o início e conclusão, e a cadeia imobiliária ainda está sob grande pressão
Além do impacto da epidemia, a construção continuou fraca devido ao estoque insuficiente de terra e vendas. De janeiro a maio de 2022, a área recém-construída totalizou 516,28 milhões de metros quadrados, um decréscimo de 4,3 pontos percentuais em relação ao valor anterior. Em maio, a nova área de construção em um único mês foi 1188,9 bilhões de yuans, uma diminuição anual de -41,8%, 2,3 pontos percentuais menor do que o valor anterior. No final da conclusão do projeto, o declínio aumentou sob a epidemia. De janeiro a maio de 2022, a área concluída totalizou 233,62 milhões de metros quadrados, um período homólogo -15,3%, queda de 3,4 pontos percentuais em relação ao valor anterior. Em maio, a área concluída em um único mês foi de 33,32 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de -31,3%, um aumento de 17,1 pontos percentuais em relação ao valor anterior. Espera-se que a construção de acompanhamento continue a um nível baixo, mas se a situação epidêmica diminuir e a construção for realizada normalmente, espera-se que o fundo seja reparado após a conclusão. Do impacto na economia, finanças, emprego e outros aspectos, a pressão sobre a cadeia imobiliária ainda é grande.
Aconselhamento de investimento: compreender firmemente o “ponto de compra de ouro” criado por diferenças fundamentais
Esta ronda de recessão imobiliária é diferente do ciclo descendente da história, já não é uma “doença racional” do aperto das políticas. A gama descendente de dados, o grau de pessimismo esperado e a dificuldade das indústrias e empresas são sem precedentes. Após a reunião do Politburo 429, as ações imobiliárias entraram no estágio de “diferenças fundamentais” a partir do estágio de “consenso de flexibilização de políticas”, e o efeito político tornou-se a contradição central. Acreditamos que o retorno do setor imobiliário ao normal é o interesse comum do atual governo, empresas e moradores. Portanto, não há necessidade de se preocupar mais com vendas imobiliárias do que com a economia global. Aguardamos com expectativa o lançamento de políticas de inovação do lado da demanda e aguardamos a reparação fundamental no terceiro trimestre. O “ponto de compra de ouro” criado pelas recentes diferenças fundamentais é uma boa oportunidade para a alocação de ações imobiliárias. Sugere-se prestar atenção ao Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) longhu grupo, China Vanke Co.Ltd(000002) green City China, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) shell-w.
Dicas de risco:
1. A flexibilização da política é menor do que o esperado; 2. A situação epidêmica e outros fatores fizeram com que os fundamentos da indústria caíssem mais do que o esperado; 3. O evento de risco de crédito das empresas imobiliárias ultrapassou o impacto esperado.
